Die Kläger hatten das Wohnungseigentum verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im 1. OG mit Garage bezüglich des Wohnhauses auf Gemarkung K. mit notariellem Kaufvertrag vom 13. Dezember 2002 an die Eheleute A. zum Kaufpreis von 152.000 EUR verkauft (Anl. K 1, Bl.14 d.A.).

In dem notariellen Kaufvertrag heißt es u. a.:

" Verwalterzustimmung: Zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist Zustimmung des Verwalters nicht notwendig. "

Sowie:

"Hinweise/Belehrung: Die Beteiligten wurden vorschriftsgemäß belehrt. Insbesondere hat der Notar auf folgende Dinge noch besonders hingewiesen: ... eventuelle Genehmigungspflichten; ... Grundbucheinsicht erfolgte durch Notar. "

Der notarielle Kaufvertrag wurde vollzogen, die Eheleute A. zogen in die Wohnung ein und wurden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Am 3. Juni 2003 veranlasste Notar R., der auch den notariellen Vertrag beurkundet hatte, einen Amtswiderspruch für die Kläger gegen das Eigentum der Ehegatten A. im Grundbuch. Dieser beruhte darauf, dass die weiteren Wohnungseigentümer, die Familie Y., die gem. § 12 Wohnungseigentumsgesetz erforderliche Zustimmung nicht erteilt hatten, nachdem sie sich zwischenzeitlich mit den Eheleuten A. zerstritten hatten. Das Zustimmungserfordernis gem. § 12 Abs. 1 WEG war im Grundbuch eingetragen.

Um die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Veräußerung an die Ehegatten A. zu erlangen, führten die Kläger gegen die Familie Y. beim Amtsgericht Böblingen ein WEG-Verfahren unter dem Aktenzeichen, dem die Eheleute A. als Streithelfer auf Seiten der Kläger beigetreten waren. Dieses Verfahren wurde am 14. Mai 2004 durch Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs beendet, dessen wesentlicher Inhalt ist, dass der notarielle Kaufvertrag vom 13. Dezember 2002 aufgehoben wird, die Wohnung statt dessen von den Klägern zu einem Kaufpreis von 164.000 EUR an ein Mitglied der Familie Y. verkauft wird und die Kläger an die Eheleute A. 178.000 EUR bezahlen.

Die Kläger selbst hatten die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 1994 erworben. Bereits zu diesem Zeitpunkt bestand das Zustimmungserfordernis der übrigen Wohnungseigentümer, auf das die Kläger in § 8 des damaligen notariellen Kaufvertrags vom 30. Mai 1994 (Anlage K 15, Bl. 60 d.A.) hingewiesen worden waren und dem auch entsprochen wurde.

Bei seiner mündlichen Anhörung gab der Kläger Ziff. 2 darüber hinaus an, dass die Kläger den notariellen Kaufvertrag auch dann abgeschlossen hätten, wenn sie in dem Notartermin vom 13. Dezember 2002 auf das Zustimmungserfordernis der anderen Wohnungseigentümer hingewiesen worden wären. Dann hätte jedoch die Zustimmung eingeholt werden können, als die Familien noch nicht zerstritten waren.

Die Kläger sind der Auffassung, dass bei der notariellen Beurkundung am 13. Dezember 2002 sie von Notar R. erneut auf das Zustimmungserfordernis hätten hingewiesen werden müssen. Dies sei nicht geschehen, weswegen der Notar seine Belehrungspflicht verletzt habe und das beklagte Land ihnen unter dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung haftbar sei. Der Schaden der Kläger bestehe in dem Differenzbetrag zwischen dem in dem gerichtlichen Vergleich vom 14. Mai 2004 vereinbarten Kaufpreis für die Wohnung und der Zahlung an die Eheleute A. in Höhe von 14.000 EUR sowie in den Kosten des WEG-Verfahrens, woraus sich insgesamt ein Erstattungsbetrag von 24.156,77 EUR errechne.

Die Kläger beantragen:

Das beklagte Land wird verurteilt, aufgrund Amtspflichtverletzung des Herrn Notar R. beim Notariat H. im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages Urkundenrolle Nr. 1159/2002 vom 13. Dezember 2002 Schadensersatz in Höhe von der 24.156,77 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz aus 3.468,00 EUR vom 26. August 2003 bis 2. August 2004, aus 1.098,10 EUR seit 3. August 2004, aus 9.058,67 EUR seit 15. August 2004, aus 9.000,00 EUR seit 2. November 2004 und aus 5.000,00 EUR seit 18. November 2004 an die Kläger als Gesamtgläubiger zu bezahlen.

Das beklagte Land beantragt:

Klagabweisung.

Es bestreitet die von den Klägern behauptete Verletzung der Belehrungspflicht durch den Notar, die im übrigen auch nicht bestanden habe, nachdem die Kläger das Zustimmungserfordernis gem. § 12 WEG durch ihren Vorerwerb gekannt hätten. Davon abgesehen hätten die Kläger und die Ehegatten A. den notariellen Kaufvertrag auch bei entsprechender Belehrung durch den Notar abgeschlossen, so dass die erforderliche Kausalität zwischen dem behaupteten Unterlassen des Notars und dem eingeklagten Schadensbetrag fehle. Es habe auch kein Anlass bestanden, das Verfahren vor dem Amtsgericht Böblingen durch Vergleich zu beenden. Ein wichtiger Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 WEG, aus dem die Zustimmung hätte versagt werden können, habe nicht bestanden. Schließlich seien die Kläger den Eheleuten A. gegenüber nicht schadensersatzpflichtig gewesen, weil diese die Zustimmungsverweigerung durch die übrigen Wohnungseigentümer selbst dadurch veranlasst hätten, dass sie sich mit ihnen zerstritten hätten. Insgesamt bestehe kein Schadensersatzanspruch gegenüber dem beklagten Land, der auch der Höhe nach bestritten werde.

Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 21. Februar 2006 verwiesen. Der Kläger Ziff. 2 wurde in der mündlichen Verhandlung angehört. Auch insoweit wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung haben die Kläger mit Schriftsatz vom 07. März 2006 weiteren Vortrag gehalten und den geltend gemachten Anspruch auf einen zusätzlichen Klagegrund gestützt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Den Klägern steht gegenüber dem beklagten Land kein Schadensersatzanspruch zu unter dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung gem. § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG.

Notar R. hat bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages vom 13. Dezember 2002 nicht gegen die ihm obliegenden Belehrungspflichten gem. § 17 BeurkG verstoßen. Denn er war nicht verpflichtet, die Kläger auf die bestehende Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 WEG hinzuweisen, ohne dass es entscheidungserheblich darauf ankommt, ob er einen solchen Hinweis tatsächlich erteilt hat oder nicht.

Grundsätzlich wäre es die Aufgabe des Notars gewesen, nach der von ihm vorgenommenen Grundbucheinsicht gem. § 21 BeurkG die Kaufvertragsparteien auf das Zustimmungserfordernis des § 12 WEG hinzuweisen.

Diese Pflicht besteht insbesondere gegenüber dem Käufer einer Eigentumswohnung, der bislang nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und dem deshalb auch etwaige Veräußerungsbeschränkungen bzw. Zustimmungserfordernisse nicht bekannt sein können und müssen, da er sich insoweit auf die dem Notar obliegende Grundbucheinsicht gem. § 21 BeurkG verlassen kann.

Die Eheleute A. nehmen aber das beklagte Land nicht auf Schadensersatz in Anspruch, sondern die Kläger als Verkäufer der Wohnung.

Diese aber kannten das Zustimmungserfordernis gem. § 12 WEG, nachdem sie im Jahr 1994 die Wohnung selbst erworben hatten. In dem damaligen notariellen Kaufvertrag vom 30. Mai 1994 (Anlage K 15, Bl. 60 d.A.) waren sie in § 8 ausdrücklich auf das Zustimmungserfordernis hingewiesen worden, wie vom Kläger Ziff. 2 bei seiner mündlichen Anhörung im Verhandlungstermin vom 21. Februar 2006 auch eingeräumt. Ihr Eigentumserwerb erfolgte sodann nach Erteilung der entsprechenden Zustimmung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Danach waren sie selbst Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und wussten, dass bei einer Veräußerung einer Eigentumswohnung jeweils die übrigen Eigentümer zustimmen müssen.

Hieraus erklärt sich auch die von den Klägern bejahte Schadensersatzpflicht ihrer selbst gegenüber den Käufern, den Ehegatten A.. Nur wenn sie selbst davon ausgingen, dass sie eine vertragliche Nebenpflicht gegenüber ihren Käufern verletzt hätten durch Unterlassen des Hinweises auf das Zustimmungserfordernis gem. § 12 WEG, konnten sie sich gegenüber den Eheleuten A. schadensersatzpflichtig fühlen, nicht aber wenn ihnen selbst die Veräußerungsbeschränkung im Sinne des § 12 WEG unbekannt war.

Im letzteren Fall wäre es allein konsequent gewesen, die Ehegatten A. auf einen Schadensersatzanspruch gegen das beklagte Land wegen Verletzung der Belehrungspflicht gem. § 17 BeurkG durch den beurkundenden Notar zu verweisen.

So wird auch in der Rechtsprechung und Literatur die Belehrungspflicht des Notars gem. § 17 BeurkG nicht uneingeschränkt bejaht (BGH DNotZ 1997, 51; BGH DNotZ 1995, 407, m.w.N.; Schlütter/Knippenkötter, Die Haftung des Notars, 2004, Rn. 57, 144-149, je m.w.N.).

Der BGH führt in seinem Urteil vom 27. Oktober 1994, Az. IX ZR 12/94, (veröffentlicht in DNotZ 1995, 407) aus:

„ Der Notar muss alle regelungsbedürftigen Fragen ansprechen, dazu den Willen der Parteien in Erfahrung bringen, die nötigen Belehrungen erteilen und bei Bedarf entsprechende Regelungen vorschlagen. Er kann nicht erwarten, dass die Beteiligten diese Fragen selbst erkennen und zur Diskussion stellen. Andererseits wird der Notar auch durch § 17 Abs. 1 BeurkG nicht dazu angehalten, " ins Blaue hinein " - gleichsam mechanisch und ohne Rücksicht auf ein schutzwürdiges Interesse der Beteiligten - zu belehren. Ein solches Verhalten würde die Aufmerksamkeit der Beteiligten nur von den wesentlichen Punkten ablenken. Sind sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen vollständig im klaren und wollen sie die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft, brauchen sie nicht belehrt zu werden. Da es sich um eine Ausnahme von der gesetzlichen Regel handelt, hat im Streitfall zwar der Notar ihre Voraussetzungen nachzuweisen; die Möglichkeit des Nachweises darf ihm jedoch nicht abgeschnitten werden, zumal schutzwürdige Belange der Geschäftsparteien dadurch nicht angetastet werden. "

Danach kann die Pflicht zur Rechtsbelehrung ausnahmsweise entfallen, wenn die Beteiligten nicht schutzbedürftig sind (Schlüter/Knippenkötter, a.a.O., Rn. 147).

Die Kläger waren aber nicht schutzbedürftig, da ihnen das Zustimmungserfordernis aus ihrem Vorerwerb im Jahr 1994 - wie im damaligen Kaufvertrag dokumentiert und vom Kläger Ziff. 2 bei seiner Anhörung im Verhandlungstermin eingeräumt - und durch ihre Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt war und im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung im Dezember 2002 bekannt sein musste, sodass ihnen gegenüber eine Belehrungspflicht des Notars nicht bestand.

Soweit dies gegenüber den Käufern der Fall war, können die Kläger ihrerseits daraus keine Rechte herleiten, da sie einen Amtshaftungsanspruch gegen das beklagte Land nur dann haben, wenn gerade ihnen gegenüber bestandene Amtspflichten verletzt wurden. Im Hinblick auf die Kenntnis der Kläger von der Veräußerungsbeschränkung des § 12 WEG bestand ihnen gegenüber aber gerade nicht die Amtspflicht des Notars, sie auf dieses Zustimmungserfordernis hinzuweisen. Die Kläger waren in Folge ihrer Kenntnis nicht schutzbedürftig, selbst wenn sie im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung an die bestehende Veräußerungsbeschränkung nicht gedacht hätten.

Im übrigen ist die Kenntnis der Kläger nicht beweisbedürftig, weil sie im Verhandlungstermin vom 21. Februar 2006 im Rahmen der Anhörung des Klägers Ziff. 2 unstreitig wurde und sich zudem auch ohne weiteres aus dem notariellen Vertrag über den Vorerwerb der Kläger ergibt. Ein diesbezügliches Bestreiten durch die Kläger hätte demzufolge einen Verstoß gegen ihre Wahrheitspflicht bedeutet.

Damit aber scheitert der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen das beklagte Land bereits an der nicht gegebenen Amtspflichtverletzung durch den beurkundenden Notar gegenüber den Klägern.

Selbst wenn entgegen den obigen Ausführungen eine Belehrungspflicht des Notars bejaht werden würde, wäre die Klage abweisungsreif. Denn deren Verletzung wäre nicht kausal gewesen für den Vertragsabschluss am 13. Dezember 2002.

Der Kläger Ziff. 2 hat in seiner Anhörung bestätigt, dass die Kläger auch bei entsprechender Belehrung durch den Notar den Vertrag abgeschlossen hätten. Damit wäre auch bei Kenntnis des Zustimmungserfordernisses aufgrund entsprechenden Hinweises durch den Notar und damit bei Kenntnis des für die Vertragsparteien bestehenden Risikos, die Zustimmung von den übrigen Wohnungseigentümern nicht zu erhalten, der Kaufvertrag in dem Notartermin zu Stande gekommen.

Dass danach die Zustimmung zu einem früheren Zeitpunkt nicht nur hätte eingeholt werden können, sondern auch erteilt worden wäre, ist rein hypothetisch.

Insbesondere aber ist die Verweigerung der Zustimmung wegen des Zerstreitens der beiden Familien dem Notar nicht mehr als adäquate Folge der unterlassenen Belehrung zuzurechnen. Zwischen dem Verhalten des Schädigers und dem eingetretenen Schaden fehlt der erforderliche adäquate Kausalzusammenhang, weil es sich hier um einen unwahrscheinlichen Kausalverlauf handelt.

Der geltend gemachte Schaden fällt nach Art und Entstehungsweise auch nicht unter den Schutzzweck der verletzten Norm. Es handelt sich nicht um Nachteile, die aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen worden ist (Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Auflage 2006, Rdnr. 58 ff, m. w. N.).

Mit einem Streit zwischen den Erwerbern und den übrigen Wohnungseigentümern mit der Folge, dass diese ihre Zustimmung zum Eigentumserwerb verweigern, war nicht zu rechnen, ein solcher Kausalverlauf unwahrscheinlich und dem Schutzzweck des § 17 BeurkG nicht zuordenbar. Zumal es auch zweifelhaft ist, ob ein solcher Streit ausreicht, um einen "wichtigen Grund" für die Zustimmungsversagung im Sinne des § 12 Abs. 2 WohnEigG bejahen zu können, sodass der aus der Annahme eines "wichtigen Grundes" sich schließlich ergebende und mit der Klage geltendgemachte Schaden auch unter diesem Aspekt nicht mehr als adäquat kausale und dem Schutzzweck der verletzten Norm zurechenbare Schadensfolge angesehen werden kann.

Damit scheitert der Klaganspruch selbst bei Bejahung der Verletzung einer Belehrungspflicht durch den beurkundenden Notar an dem adäquaten und dem Schutzzweck der Norm zuzuordnenden Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden.

Einer Entscheidung über die weiteren Streitpunkte der Parteien bedarf es deshalb nicht.

Die Klage war vielmehr aus vorgenannten Rechtsgründen ohne Beweisaufnahme in vollem Umfang als unbegründet abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte, nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger vom 07. März 2006 hat gem. § 296a ZPO unberücksichtigt zu bleiben.

Ein Grund, die mündliche Verhandlung gem. § 156 ZPO wieder zu eröffnen, liegt nicht vor.

Soweit der Schriftsatz nicht nur rechtliche Ausführungen enthält, auf die in den Entscheidungsgründen bereits eingegangen wurde, ist es unerheblich, ob das nachgeschobene tatsächliche Vorbringen entscheidungsrelevant ist. Dies ist nicht zu überprüfen.

Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung aufgrund neuen, nicht gem. § 283 ZPO nachgelassenen Vorbringens ist - von dem hier nicht vorliegenden und nicht zu erörternden Sonderfall eines Wiederaufnahmegrundes abgesehen - nur dann geboten, wenn dieses Vorbringen ergibt, dass es aufgrund eines nicht prozessordnungsmäßigen Verhaltens des Gerichts, insbesondere einer Verletzung der richterlichen Aufklärungspflicht (§ 139 ZPO) oder des Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht rechtzeitig in den Rechtsstreit eingeführt worden ist. Im übrigen steht der Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung im freien Ermessen des Gerichts (BGH NJW 2000, 142ff, mit weiteren Nachweisen; Zöller/Greger, ZPO., 25. Aufl. 2005, § 132 Rdnr. 4, § 156 Rdnr. 1, 3 bis 5, § 296a Rdnr. 1 bis 3, je mit weiteren Nachweisen).

Die Kläger hatten ihren Schadensersatzanspruch auf eine Amtspflichtverletzung des Notars R. im Zusammenhang mit der Beurkundung des streitgegenständlichen notariellen Kaufvertrages gestützt. Dabei hatten die Kläger dem Notar zum Vorwurf gemacht, er habe ihm obliegende Belehrungspflichten verletzt. Dieser Klagegrund (Zöller a. a. O., § 253 Rdnr. 12, § 263 Rdnr. 7, je mit weiteren Nachweisen) war Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 21. Februar 2006 und wurde vom beklagten Land in der Klageerwiderung vom 13. Februar 2006 erörtert. Dieser Schriftsatz war dem Klägervertreter am 13. Februar 2006 durch den Beklagtenvertreter vorab per Telefax zugestellt worden, also innerhalb der Fristen des § 132 ZPO. Ein Schriftsatznachlass gem. § 283 ZPO kam deshalb nicht in Betracht, wurde vom Klägervertreter auch nicht beantragt. Im übrigen dürfte bei einem gem. § 283 ZPO nachgelassenen Schriftsatz nur eine Erwiderung auf das verspätete Vorbringen des Gegners berücksichtigt werden, nicht jedoch neuer Sachvortrag, der über eine Replik hinausginge, oder nachgeschobene Anträge. Denn der in einem nachgelassenen Schriftsatz über eine Erwiderung hinausgehende (neue) Sachvortrag sowie ein geänderter Sachantrag dürften ohne Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bei der Entscheidung ebenso wenig zugrunde gelegt werden wie bei einem nicht gem. § 283 ZPO eingeräumten Schriftsatzrecht. Er wäre ebenfalls verspätet im Sinne des § 296a ZPO. Und auch hier stünde die Wiedereröffnung im Ermessen des Gerichts gem. § 156 ZPO, soweit nicht § 139 ZPO verletzt worden wäre (Zöller a. a. O., § 283 Rdnr. 5, mit weiteren Nachweisen).

Der von den Klägern mit der Klage geltend gemachte Klagegrund wurde aber im Verhandlungstermin vom 21. Februar 2006 im tatsächlichen und rechtlichen Bereich ausgiebig erörtert und es wurde darauf hingewiesen, dass die Klage ohne Beweisaufnahme abweisungsreif ist.

Der nunmehr nachgeschobene Klagegrund, wonach der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen das beklagte Land auch auf Amtspflichtverletzungen des Notars R. im Zusammenhang mit dem Vollzug des Kaufvertrages, insbesondere der Eigentumsübertragung an die Eheleute A. gestützt werden soll, war nicht Gegenstand des bisherigen Rechtsstreits und gebietet auch nicht im Rahmen der Ermessensausübung gem. § 156 ZPO die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, weil anderenfalls die Präklusionsregelung des § 296 ZPO obsolet gemacht würde (Zöller a. a. O., § 156 Rdnr. 5).

Den Klägern wäre es ohne weiteres möglich gewesen, ihr Anspruchsbegehren auf diesen weiteren Klagegrund zu stützen, was sie aber mit ihrem Sachvortrag und ihrer Antragstellung unterlassen und erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeschoben haben, sodass § 296a ZPO zur Anwendung kommt.

Gründe