Landgericht Neubrandenburg Urteil, 16. Feb. 2009 - 3 O 21/08

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger wird unter Abweisung der Widerklage im Übrigen verurteilt, an die Beklagten 3.828,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.06.2008 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien streiten um die Berechtigung des Klägers, von dem Beklagten Zahlung von Schadensersatz für entgangenen Maklerlohn beanspruchen zu können.

Am 30.04.2005 beauftragten die Beklagten den Kläger mit Makleralleinauftrag (Anlage K1: GA I 71) mit der Vermittlung eines Käufers für ihr Reihenendhaus in L Nr. 5 des Auftrages enthält die Verpflichtung der Beklagten, während der Laufzeit dieses Vertrages keine weiteren Makler mit Maklerleistungen zu beauftragen. Als Maklerlohn ist in Nr. 6 eine Provision von 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Die Laufzeit wurde in Nr. 7 auf die Dauer von 6 Monaten mit Verlängerung bei Nichtkündigung vereinbart. Bezüglich der Einzelheiten des Vertrages wird Bezug genommen auf die Vertragsurkunde.

Zusätzlich zu dem Auftrag unterzeichneten die Parteien einen mit "Individualvereinbarung" bezeichneten Vordruck des Klägers, in dem es u. a. heißt, der Auftraggeber verzichtet für die Dauer des Alleinauftrages auf sein Recht, das Grundstück ohne Einschaltung des Maklers zu veräußern (GA I 76). Wegen der Einzelheiten dieser Vereinbarung wird auf den Inhalt der Vertragsurkunde Bezug genommen.

Die Beklagten beauftragten in der Folge auch die S kasse L mit der Vermittlung eines Käufers. Schließlich veräußerten sie ihr Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 110.000,00 Euro an Herrn St.

Der Kläger behauptet, das Hausgrundstück der Beklagten sei aufgrund Vermittlung der S kasse L veräußert worden. Der Käufer habe an diese S kasse auch Maklerlohn gezahlt. Er – der Kläger – habe zum Erwerb bereite Interessenten an der Hand gehabt, die ihm auch Maklerprovision gezahlt hätten.

Der Kläger hatte zunächst Zahlung entgangener Käufer- und Verkäuferprovision in Höhe von je 3.828,00 Euro verlangt. Am 19.07.2006 zahlten die Beklagten 3.828,00 Euro an den Kläger. Der Kläger hat daraufhin in Höhe eines Betrages von 3.828,00 Euro Erledigung des Rechtsstreits erklärt.

Er beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.828,00 Euro vom 06.03.2006 bis zum 19.07.2006 zu zahlen,

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 3.828,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.06.2006 sowie weitere 2,50 Euro zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Beklagte zu 1) habe dem Kläger Ende Juli 2005 erklärt, dass die Vertragsverbindung ab sofort beendet sei; der Kläger sei bis dahin untätig gewesen. Herr St habe das Hausgrundstück nicht durch Vermittlung eines Maklers erworben; der Verkauf sei durch Eigeninitiative der Beklagten zustandegekommen.

Mit ihrer Widerklage verlangen sie den an den Kläger gezahlten Betrag zurück.

Sie beantragen,

den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten 3.828,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.07.2006 zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Wegen des Vortrags der Parteien im Übrigen wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen St und Sch. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Terminsprotokoll vom 26.01.2009 (GA II 46).

Die Klage ist nicht begründet. Die Widerklage ist im Wesentlichen begründet.

Der Kläger kann aus dem Maklervertragsverhältnis mit den Beklagten keine Zahlung verlangen, auch hat sich sein Zahlungsverlangen nicht in Höhe eines Betrages von 3.828,00 Euro erledigt, denn es war zu keiner Zeit begründet. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches sind nicht erfüllt.

Aus der Individualvereinbarung, wonach die Beklagten dem Kläger zum Ersatz von Verkäuferprovision verpflichtet sein sollen, wenn sie gegen die Pflicht verstoßen, für die Dauer des Alleinauftrages das Grundstück ohne Einschaltung des Maklers zu veräußern, kann der Kläger keinen Schadensersatzanspruch herleiten. Eine zur Zahlung von Schadensersatz führende Pflichtverletzung liegt nicht vor, weil eine Verpflichtung, das Grundstück in Eigenregie zu verkaufen, nicht wirksam begründet worden ist. Das in der Individualvereinbarung geregelte Verbot von Eigengeschäften der Beklagten ist nicht wirksam. Denn es handelt sich bei dieser Regelung um eine allgemeine Geschäftsbedingung des Klägers, die die Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt; das macht sie unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).

Dass es sich bei der Regelung um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, ergibt sich daraus, dass der Kläger das für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Formular den Beklagten gestellt hat. Dass die Regelungen individuell ausgehandelt worden wären, hat der Kläger schon nicht mit Substanz vorgetragen, jedenfalls nicht unter Beweis gestellt.

Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten ergibt sich daraus, dass die Regelung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn Leitbild des Maklervertrages ist das Gegenteil (vgl. im Ergebnis Palandt-Grüneberg, BGB, 68. Auflage, § 652 Rn. 75 m. w. N.).

Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Pflichtverletzung der Beklagten zu. Die Einschaltung der S kasse L mag pflichtwidrig gewesen sein, nämlich gegen Nr. 5 des Makleralleinauftrages verstoßen haben. Schaden des Klägers hat sie indes nicht verursacht. Denn der Zeuge St ist nicht von der S kasse L vermittelt worden. Vielmehr haben die Beklagten ein – nach dem zuvor Gesagten: erlaubtes – Eigengeschäft vorgenommen. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest.

Der Zeuge St hat angegeben, er habe seinerzeit in der B Straße ein Haus gesucht, weil dort seine Schwiegereltern gewohnt hätten. Von diesen habe er erfahren, dass zwei Reihenendhäuser in jener Straße zum Verkauf stünden. Mit den Eigentümern habe er dann unmittelbar Kontakt aufgenommen. Er sei zu den Beklagten gegangen, habe dort geklingelt und gefragt, ob ihr Haus noch zu verkaufen sei. In der Folge hätten die Beklagten ihm gesagt, dass der Verkauf über die S kasse L abgewickelt werde. An die habe er auch Maklergebühren gezahlt. Direkten Kontakt habe er mit der S kasse L nicht gehabt.

Die Angaben des Zeugen sind frei von Widersprüchen, stringent, plausibel und in jeder Hinsicht nachvollziehbar. Auch decken sie sich mit unstreitigen Umständen sowie den Angaben des Zeugen Sch die Kammer ist daher von ihrer Richtigkeit überzeugt. Der Zeuge Sch hat angegeben, dass der Käufer, Herr St nach Lage der Akten der S kasse L vom Eigentümer an die S kasse herangetragen worden sei. Auch das ist uneingeschränkt glaubhaft. Nach allem ist Herr St von sich aus mit Kaufinteresse auf die Beklagten zugegangen. Dass diese in der Folge dafür gesorgt haben, dass Herr St der S kasse L einen von Herrn St so bezeichneten Maklerlohn zahlt, ändert nichts daran, dass die S kasse L Maklertätigkeit in Bezug auf den abgeschlossenen Kaufvertrag nicht entfaltet und damit auch keinen den Voraussetzungen des § 652 BGB entsprechenden Maklerlohn verdient hat. Wenn die Kaufvertragsparteien und die S kasse L gleichwohl eine Zahlung des Käufers an die S kasse vereinbart haben, gibt dieser Umstand dem Vorgang insgesamt nicht das Gepräge, dass nunmehr etwa davon auszugehen sei, die S kasse L habe das Geschäft vermittelt.

Schließlich kann der Kläger auch aus einem Anerkenntnis der Beklagten nichts herleiten, weil die Zahlung der Beklagten ohne weitere Anhaltspunkte kein Anerkenntnis enthält (vgl. BGH NJW-RR 07, 530; Palandt-Sprau a. a. O., § 781 Rdnr. 9).

Die Widerklage ist bis auf einen Teil des Zinsanspruchs begründet. Nach dem Gesagten fehlt es an einer Zahlungsverpflichtung der Beklagten und damit an einem rechtlichen Grund für die erfolgte Zahlung; den Beklagten steht daher ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Dieser ist auch nicht etwa gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. So war es hier nicht. Kenntnis der Nichtschuld im Sinne von § 814 BGB liegt nur vor bei positiver Kenntnis der Rechtslage im Zeitpunkt der Leistung. Davon kann nur ausgegangen werden, wenn der Leistende aufgrund einer wenn auch laienhaften Bewertung positiv weiß, dass er zu diesem Zeitpunkt nichts schuldet. Davon kann nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten nicht ausgegangen werden.

Der Zinsanspruch ist aus Verzug ab Rechtshängigkeit der Widerklage begründet. Für einen früheren Verzugsbeginn haben die Beklagten keine genügenden Tatsachen vorgetragen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2, 709 ZPO.