Landgericht München I Endurteil, 07. Jan. 2015 - 14 S 2367/14

07.01.2015

Gericht

Landgericht München I

Tenor

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 17.400,- festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich des Sachverhaltes wird gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts München Bezug genommen. Ergänzend und zusammenfassend hat die Kammer folgende Feststellungen getroffen:

Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer von dem Beklagten zu 1) mit schriftlichem Mietvertrag vom 08.09.2009 vom Kläger angemieteten Wohnung in M., J-straße. Die Eigentumswohnung stand ursprünglich jeweils im hälftigen Miteigentum des Klägers und seiner vor 2008 bei einem Verkehrsunfall verstorbenen Ehefrau. Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung war nach dem Tod der Ehefrau des Klägers dieser zu 3/4 sowie die gemeinsamen ehelichen und noch minderjährigen Kinder L. und B. B. Der Kläger wohnte mit seinen beiden minderjährigen Töchtern nach dem Unfalltod seiner Ehefrau noch in der streitgegenständlichen Wohnung, zog dann aber aus emotionalen und persönlichen Gründen in eine Wohnung in der Tegernseer Landstraße in M., die sich neben der Wohnung seiner neuen Lebensgefährtin, der Zeugin N, befand. Anschließend vermietete der Kläger als alleiniger Vermieter die streitgegenständliche Wohnung mit Vertrag vom 08.09.2009 an den Beklagten zu 1), der die Wohnung gemeinsam mit der Beklagten zu 2) bewohnte.

Mit Schreiben vom 16.01.2013 (Anlage K 2) kündigte der Kläger gegenüber dem Beklagten zu 1) die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs zum 30.04.2013. Der Kläger, der zu diesem Zeitpunkt immer noch gemeinsam mit seiner neuen Lebensgefährtin und insgesamt 4 Kindern in der T. Landstraße zur Miete wohnte, führte hierbei in einer Anlage zur Kündigungserklärung im Einzelnen aus, dass er mit seiner Familie, also seiner neuen Lebensgefährtin sowie insgesamt 3 minderjährigen Kindern wieder selbst in die streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte. Neben Einzelheiten zu finanziellen Verbesserungen und kürzeren Wegstrecken wurde die beabsichtigte Eigennutzung in dem Kündigungsschreiben auch damit begründet, dass die älteste Tochter der Lebensgefährtin des Klägers, L., mit nunmehr 19 Jahren einen eigenen Hausstand gründen möchte und nicht mehr bei ihrer Mutter und dem Kläger wohnen bleiben wird. Aufgrund des hierdurch reduzierten Platzbedarfes eröffne sich die Möglichkeit, in die streitgegenständliche 4-Zimmerwohnung zurückzuziehen. Ferner hieß es in der Anlage zum Kündigungsschreiben wörtlich: „Die Wohnung in der J-straße ist unsere einzige Eigentumswohnung“. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 27.02.2013. Weitere Kündigungen erfolgten während des laufenden Räumungsverfahrens mit Schriftsätzen vom 02.07. bzw. 08.07.2013.

Das Amtsgericht gab der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage nach Einvernahme der Zeugin N mit Endurteil vom 18.12.2013 statt. Hiergegen richtet sich die von den Beklagten am 05.02.2014 eingelegte und mit Schriftsatz vom 28.02.2014 begründete Berufung.

Aufgrund des vorläufig vollstreckbaren amtsgerichtlichen Urteils wurde auf Antrag des Klägers Termin zur Zwangsräumung durch den zuständigen Hauptgerichtsvollziehers S auf den 17.03.2014 bestimmt. Unter dem Druck der unmittelbar anstehenden Zwangsvollstreckung mieteten die Beklagten zum 01.04.2013 eine andere Wohnung in M., T-straße, an und gaben die streitgegenständliche Wohnung spätestens am 27.04.2014 geräumt an den Kläger heraus.

Nach Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung während des laufenden Verfahrens ist der Kläger mittlerweile in die Wohnung eingezogen und bewohnt diese mit seiner Lebensgefährtin und den insgesamt 3 minderjährigen Kindern E, L und K.

Die Beklagten beantragten zuletzt:

Aufhebung des angefochtenen Urteils und Klageabweisung.

Der Kläger beantragte:

Zurückweisung der Berufung.

Mit Beschluss vom 07.01.2014 wurde der Rechtsstreit gem. § 526 Abs. 1 ZPO auf den Einzelrichter übertragen. Dieser Beschluss der Kammer wurde den Parteien unmittelbar vor Aufruf des Termins zur Berufungsverhandlung in schriftlicher Form übergeben.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten erweist sich im Ergebnis als unbegründet. Das Amtsgericht hat in seinem völlig zutreffenden und sorgfältig begründeten Urteil aufgrund der wirksamen Kündigung des Klägers vom 16.01.2013 die Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung in der J-straße 52/4. OG verurteilt. Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gem. § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagte zu 2) - als Nichtmieterin - nach § 546 Abs. 2 BGB.

1. Die Berufung der Beklagten war in der Tenorierung als unbegründet zurückzuweisen, da der Räumungsanspruch des Klägers nicht aufgrund der im April 2013 erfolgten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung in Folge Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen ist. Unstreitig haben die Beklagten die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nur zur Anwendung der unmittelbar bevorstehenden Zwangsvollstreckung geräumt und an den Kläger herausgegeben. Da das Urteil des Amtsgerichts zu diesem Zeitpunkt wegen der eingelegten Berufung nicht rechtskräftig, sondern vielmehr nur vorläufig vollstreckbar war, fehlt es hinsichtlich der Leistungshandlung der Beklagten an der Freiwilligkeit, so dass keine Erfüllung des Räumungsanspruches eingetreten ist (BGH NJW 2012, 1717; Landgericht München I NZM 2013, 25; Zöller/Vollkommer § 91 a ZPO Rn. 4 f).

2. In Übereinstimmung mit den Gründen des angefochtenen amtsgerichtlichen Urteils hat die Kündigung des Klägers vom 16.01.2013 das zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 1 bestehende Mietverhältnis zum 30.04.2013 beendet, §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 573 Abs. 3 S. 1, 546 Abs. 1 BGB.

Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

a) Nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist kündigungsberechtigt der Vermieter der Wohnung. Dies ist vorliegend aufgrund des vorliegenden schriftlichen Mietvertrages zwischen den Parteien ausschließlich der Kläger und nicht die übrigen Miteigentümer der Wohnung, die beiden minderjährigen Kinder des Klägers. Die gegenteilige Auffassung der Berufung, wonach der alleinige Vermieter jedenfalls dann auch in Vertretung für die übrigen Miteigentümer kündigen müsse, wenn diese aufgrund des behaupteten Eigenbedarfs mit in die Wohnung einziehen möchten, findet im Gesetz keine Stütze. Ebenso ist es für die Wirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unerheblich, welche - gar namentlich benannten - Familienangehörigen oder Angehörigen des Vermieters mit in die Wohnung einziehen möchten, wenn zugleich feststeht, dass auch der Vermieter persönlich für sich Eigenbedarf geltend macht.

b) Die Eigenbedarfskündigung wurde auch formwirksam erklärt. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter den Grund für die Eigenbedarfskündigung in der Kündigungserklärung selbst nur so ausführlich bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen (Sachverhalten, Lebensvorgängen) unterschieden werden kann (Bayer. Oberstes Landesgericht NJW 1981, 2197). Für einen Räumungsrechtsstreit nach einer Eigenbedarfskündigung ist daher stets zu differenzieren zwischen den so genannten Kerntatsachen, die nach § 573 Abs. 3 im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden müssen und den so genannten Ergänzungstatsachen, die der Begründung und letztlich der Substantiierung des Eigenbedarfs im gerichtlichen Verfahren dienen (Fleindl, NZM 2013, 7, 9 ff.). Unentbehrliche Kerntatsachen bei einer Eigenbedarfskündigung stellen die Angabe der Bedarfsperson und die Angabe des Bedarfsgrundes, also des Erlangungsinteresses dar (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 225 ff.; Emmerich/Sonnenschein § 573 Rn. 87). Das Erlangungsinteresse muss hierbei jedenfalls so in Grundzügen angegeben werden, dass ein objektiver, mit den Einzelheiten des Mietverhältnisses und des Erlangungsinteresses nicht vertrauter Dritter den im Kündigungsschreiben behaupteten Eigenbedarf von anderen Kündigungssachverhalten unterscheiden kann. Hierbei muss nur die Kernthese im Kündigungsschreiben selbst mitgeteilt werden. Nähere Einzelheiten, insbesondere solche, die dem Nachweis des Erlangungsinteresses dienen, braucht der Vermieter bei bestrittenem Eigenbedarf erst im Räumungsrechtsstreit vorzutragen. Die bisherigen Wohnverhältnisse muss der Vermieter in der Kündigungserklärung nur dann darlegen, wenn sie unmittelbar der Überprüfung des Nutzungsinteresses dienen (MüKo/BGB § 573 Rn. 100). Sie müssen insbesondere dann nicht dargelegt werden, wenn der Vermieter bisher selbst zur Miete wohnt und - wie hier - nun in die vermietete Eigentumswohnung einziehen möchte (BGH NZM 2010, 400).

Vorliegend ist im Kündigungsschreiben des Klägers vom 28.01.2013 ausdrücklich angegeben, dass der Kläger gemeinsam mit seiner neuen Lebensgefährtin und den 3 namentlich benannten minderjährigen Kindern in die streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte. Auch das Erlangungsinteresse ist jedenfalls in seinen Grundzügen klar umrissen. Nach dem Auszug der 19-jährigen Tochter L der Lebensgefährtin des Klägers eröffnet sich für den Kläger nunmehr auch aus Platzgründen die Möglichkeit, von der gemieteten Wohnung in die streitgegenständliche 4-Zimmerwohnung einzuziehen, die das alleinige Grundeigentum des Klägers darstellt. Weiterer Angaben bedurfte es entgegen der Rechtsauffassung der Berufung nach dem Vorgenannten und insbesondere der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht. Die Kündigungsgründe sind in der Erklärung vom 18.01.2013 hinsichtlich der Kernthese - Einzug von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung nach dem Auszug einer Tochter - hinreichend dargelegt und entgegen der Auffassung der Berufung auch nicht nachgeschoben. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die weiteren in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Motive für den Umzug zutreffend sind oder nicht. Finanzielle Erwägungen oder gar Wegstreckenverkürzungen durch den geplanten Umzug in die Eigentumswohnung sind für die Formwirksamkeit der Kündigungserklärung ohne jeden Belang und müssen daher an dieser Stelle auch nicht weiter vertieft werden.

3. Ein Eigenbedarf im Sinne eines nachvollziehbaren Erlangungsinteresses im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in Übereinstimmung mit den amtsgerichtlichen Entscheidungsgründen und der dort vorgenommenen Beweiswürdigung vom Kläger dargelegt und insbesondere nachgewiesen.

a) Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist es ausreichend, wenn der Vermieter „vernünftige, nachvollziehbare Gründe“ für seinen Wunsch hat, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen (BGH NJW 1988, 904, 905). Das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens“ setzt insbesondere nicht voraus, dass auf Seiten des Vermieters eine Art „Notsituation“ für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung vorliegen muss. Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund liegt nach der Rechtsprechung insbesondere dann vor, wenn der bisher selbst in einer Mietwohnung lebende Vermieter, zukünftig in seiner Eigentumswohnung wohnen möchte (BGH NZM 2010, 400; Milger, NZM 2014, 769, 773; Blank/Börstinghaus § 573 BGB Rn. 100).

Damit reicht im Regelfall allein der Wille des Klägers, nunmehr mit seiner Familie nicht mehr zur Miete, sondern in der Eigentumswohnung zu wohnen, für ein nachvollziehbares Nutzungsinteresse von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus. Dies gilt selbst dann, wenn man im vorliegenden Fall die Besonderheit berücksichtigt, dass der Kläger nicht etwa - wie in einer Vielzahl der entschiedenen Fälle - die vermietete Eigentumswohnung zunächst erworben hat um alsdann zu kündigen, sondern die er, wie vorliegend, bereits zuvor selbst bewohnt hatte und aus emotionalen Gründen nach dem Tod seiner Frau vermietet hatte. Denn vorliegend kommt - wie im Kündigungsschreiben vom 28.01.2013 ausgeführt und aufgrund der Aussage der Zeugin N in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 02.10.2013 letztlich auch nachgewiesen - der Umstand hinzu, dass sich nach dem Auszug der 19-jährigen Tochter L der Lebensgefährtin des Klägers ein aufgrund dessen verringerter Platzbedarf der Familie ergibt, die über den bloßen Eigennutzungswunsch hinaus als maßgebliches Kriterium genannt wird. Dies stellt jedenfalls unter Abwägung aller Umstände im vorliegenden Fall ein nachvollziehbares Eigeninteresse dar, ohne dass es im Übrigen noch auf die zwischen den Parteien streitigen Motive wie finanzielle Erwägungen, Wegstrecken der Familienmitglieder des Klägers oder eine gegenüber der bisherigen Wohnung um 50 m² verringerte Wohnfläche des Klägers und seiner Familie käme. Dass die streitgegenständliche 4-Zimmerwohnung für eine Familie mit 3 minderjährigen Kindern ausreichend Platz bietet, ist offensichtlich. Im Übrigen haben die Gerichte bei einem bestehenden Nutzungsinteresse die übrigen Motive und Gründe des Vermieters im Hinblick auf das Eigentumsgrundrechtes Art. 14 GG hinzunehmen. Es kann daher auch im Hinblick auf das Erlangungsinteresses dahinstehen, ob sich die Schulwegstrecken der minderjährigen Kinder durch den Umzug verkürzen oder verlängern, die Familie durch die Mieteinnahmen der streitgegenständlichen Wohnung besser oder schlechter steht, der Kläger die emotional belastende Situation der Rückkehr in die Wohnung nach dem Unfalltod seiner Ehefrau nunmehr überwunden hat oder die Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung um 50 m² kleiner ist. Die dargelegten Gründe sind von den Gerichten als Eigennutzungswunsch zu respektieren. Gerade diesen Umstand hat auch das Amtsgericht bereits in seiner sehr sorgfältig begründeten Entscheidung exakt herausgearbeitet.

b) Das geltend gemachte und dargelegte Nutzungsinteresse ist aufgrund der Vernehmung der Zeugin N vor dem Amtsgericht München auch nachgewiesen. Das Amtsgericht hat in den Gründen seiner Entscheidung beweiswürdigend ausgeführt, dass die Zeugin N in der mündlichen Verhandlung am 02.10.2013 überzeugend, glaubwürdig und nachvollziehbar geschildert habe, dass ihre Tochter L nunmehr aus dem gemeinsamen Haushalt ausgezogen sei und sich daher der Platzbedarf der Familie verringert habe. Das Amtsgericht hat sich aufgrund der von ihm für glaubhaft erachteten Aussage davon überzeugt gezeigt, dass der Kläger mit seiner Familie auch tatsächlich in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen beabsichtigte. Die Angriffe der Berufung gegen die Beweiswürdigung gehen ins Leere. Zweifel, welche eine eigene Beweisaufnahme ermöglichen, weckt die Berufung bereits nicht. Soweit die Berufung die Beweiswürdigung angreift, vermag sie keine Fehler oder Verstöße gegen Denkgesetze aufzuzeigen, welche Zweifel an den Feststellungen begründen würden.

Die Beweiswürdigung des Amtsgericht unterliegt nur in dem nach § 529 Abs. 1 ZPO beschränkten Umfang der Überprüfung durch das Berufungsgericht. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichtes an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind. Ein solcher Verfahrensfehler liegt namentlich vor, wenn die Beweiswürdigung in dem erstinstanzlichen Urteil den Anforderungen nicht genügt, die von der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO entwickelt worden sind. Dies ist der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, oder wenn sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (BGH NJW 1999, 3481, BGH NJW 1987, 1557). Nach alledem dringen die Rügen der Berufung gegen die amtsgerichtlichen beweiswürdigenden Feststellungen vorliegend nicht durch. Das Amtsgericht hat in einer sorgfältig abgefassten Beweiswürdigung dargelegt, weshalb es nach Einvernahme der Zeugin N zu dem Ergebnis gelangt ist, dass der Eigenbedarf besteht:

aa) Unzutreffend rügt die Berufung insbesondere, dass das Amtsgericht ohne entsprechenden Beweisantrag der Klagepartei die Zeugin N aufgrund Beweisbeschlusses vom 07.08.2013 vernommen hat. Wie sich vielmehr aus dem Schriftsatz der Klagepartei vom 02.07.2013 (Bl. 41/58 d. A., dort S. 3) ergibt, wurde die Zeugin N. ausdrücklich für den bestrittenen Eigenbedarf angeboten. Ausdrücklich angeboten wurde die Zeugin auch für die zwischen den Parteien streitige Wegezeitverkürzung durch den beabsichtigten Umzug (S. 9 des o. g. Schriftsatzes). Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass das Amtsgericht die diesbezüglichen Tatsachenbehauptungen für den Inhalt des Beweisbeschlusses nach § 359 Nr. 1 ZPO nicht wörtlich übernommen, sondern in Einzelheiten umformuliert hat. Im Rahmen der materiellen Prozessleitungspflicht des Gerichts nach §§ 139 Abs. 1, 273 ZPO ist dieses Vorgehen des Amtsgerichtes in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Soweit die Berufung weiterhin meint, der Beweisbeschluss des Amtsgerichts suggeriere unzulässig bereits die Antwort, da die Zeugin nur noch mit einem vorgekauten „ja“ hätte antworten müssen, verkennt sie, dass die Tatsachen im Beweisbeschluss nicht als Fragestellung sondern als Tatsachenbehauptung zu formulieren sind.

bb) Soweit die Berufung ausführt, das Amtsgericht habe mit der Lebensgefährtin des Klägers die „unglaubwürdigste“ aller von der Klagepartei benannten Zeugen angehört, kann sie mit dieser Rüge nicht durchdringen, da das Amtsgericht die Aussage der Zeugin ausdrücklich als glaubhaft angesehen und die Zeugin für glaubwürdig erachtet hat. Hier setzt die Berufung eigene Zweifel am Wahrheitsgehalt der Aussage anstelle derjenigen des Gerichts. Die Kammer vermag aber nicht unzulässigerweise die Beweiswürdigung des Amtsgerichts durch ihre eigene oder gar diejenige der Beklagten zu ersetzen. Im Übrigen sei an dieser Stelle noch darauf hingewiesen, dass das Amtsgericht zwar möglicherweise die dem Kläger nahe stehende Person als Zeugin vernommen hat, seine Lebensgefährtin allerdings umgekehrt auch diejenige Zeugin ist, die über die innere Tatsache des Nutzungsinteresses regelmäßig die beste Erkenntnis haben wird. Aufgrund dieses Umstandes und der Tatsache, dass das Amtsgericht die Aussage für sehr glaubwürdig erachtet hat, waren weitere Beweiserhebungen wie von der Klagepartei beantragt, nicht mehr erforderlich. Zu einer umfassenden oder gar erschöpfenden Beweiserhebung ist das Gericht nicht verpflichtet, wenn es bereits nach der Vernehmung einer Zeugin von der Richtigkeit der Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Dass Beweisanträge der Beklagten zum bestrittenen Eigenbedarf vom Amtsgericht übergangen wurden, wird schon nicht vorgetragen. Beweisanträge hierzu wurden - soweit ersichtlich - seitens der Beklagten - in erster Instanz auch nicht gestellt.

c) Lediglich ergänzend sei noch auf Folgendes hingewiesen:

Unstreitig sind der Kläger und seine Angehörigen nach Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung an ihn im April 2014 auch tatsächlich in die Eigentumswohnung in der Jahnstraße 52 eingezogen. Diese Tatsache ist zwar für das Berufungsverfahren neu, war jedoch zwischen den Parteien unstreitig und ist daher vom Berufungsgericht in jedem Falle nach § 529 ZPO zu berücksichtigen. Der Umstand, dass der Kläger mit seiner Familie umgehend in die streitgegenständliche Wohnung selbst eingezogen ist und diese nicht etwa - bis zum Abschluss des Räumungsrechtsstreits - leer stehen ließ, ist ebenfalls ein gewichtiges Indiz für das Bestehen des Eigenbedarfs bereits zum Ausspruch der Kündigung. Die hiergegen erhobenen Einwände der Berufung, wonach der Kläger nur deshalb eingezogen sei, um den Prozess nicht schon deshalb zu verlieren, entbehren in Anbetracht der erheblichen finanziellen Aufwendungen für einen Umzug mit einer fünfköpfigen Familie in eine 4-Zimmerwohnung jeglicher tatsächlichen Grundlage und stellen reine Mutmaßungen dar.

4) Die mit Schreiben vom 28.01.2013 seitens des Klägers ausgesprochene Kündigung ist auch nicht wegen Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bei Vertragsabschluss am 08.09.2009 treuwidrig und daher unwirksam, § 242 BGB. Zwar ist der Grund für den Eigenbedarf mit 3 1/2 Jahren nach Abschluss des Mietvertrages nur kurze Zeit danach entstanden, er war bei Abschluss des Mietvertrages jedoch noch nicht absehbar. Jedenfalls haben die hierfür darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten für die von ihnen gegenteilige streitige Behauptung keinen zulässigen Beweis angeboten.

Wie die Rechtsprechung des BGH (BGH NZM 2013, 419, 420; BGH NJW 2009, 1139) wiederholt entschieden hat, setzt sich ein Vermieter zu seinem eigenen Verhalten dann in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Denn er darf den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumutbar, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BGH NZM 2013, 419, 420). Eine solche Fallgestaltung liegt hier indes nicht vor:

a) Entgegen den Ausführungen der Berufung ist es gerade nicht unstreitig, dass der Kläger bereits bei Vertragsabschluss die feste Absicht hatte oder zumindest erwog, nach geraumer Zeit wieder in die streitgegenständliche Eigentumswohnung einzuziehen. Vielmehr ergibt sich schon aus der Klageschrift vom 23.03.2013 (dort S. 3 Mitte) ausdrücklich, dass der Kläger sich nach dem Unfalltot seiner Ehefrau dauerhaft entschieden hatte, die streitgegenständliche Wohnung nicht selbst weiter bewohnen zu wollen. Wörtlich heißt es: „Eine weitere Nutzung der Wohnung in der Jahnstraße war dem Kläger und seinen Töchtern (damals) aus emotionalen Gründen sowie auch der räumlichen Verhältnissen mit dann 4 Kindern und der Lebensgefährtin nicht möglich“. Im Schriftsatz vom 02.07.2013 wird hierzu ergänzend auf S. 3 ausgeführt: „Der entscheidende Grund für den Auszug des Klägers war seine Ansicht, dass er in der Wohnung J-straße 52 nach dem Tod seiner Frau nicht glücklich sein konnte. (...). Einen Verbleib in der Wohnung J-straße 52 als 6-Personenhaushalt hat er zu keinem Zeitpunkt erwogen.“ Damit war entgegen den Ausführungen der Beklagten in erster Instanz gerade nicht unstreitig, dass der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss bereits absehbar war. Da es sich bei dem Einwand der Rechtsmissbräuchlichkeit gem. § 242 BGB um eine rechtsvernichtende Einwendung handelt, sind die Beklagten für das Vorhandensein des Eigenbedarfs bzw. dessen Absehbarkeit bei Vertragsabschluss darlegungs- und beweispflichtig. Wie bereits ausgeführt wurde ein zulässiges Beweismittel hierfür nicht benannt. Im Übrigen ist dem Vermieter Rechtsmissbrauch nicht schon dann vorzuwerfen, wenn er die spätere Eigenbedarfssituation lediglich fahrlässig nicht vorgesehen hat. Rechtsmissbräuchlichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest bereits erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen (Milger NZM 2014, 769, 777). Der diesbezügliche Nachweis ist - wie ausgeführt - von dem Beklagten indes nicht geführt. Vielmehr ergibt sich ganz im Gegenteil aus der Aussage der Zeugin Novi in der mündlichen Verhandlung vom 02.10.2013 (S. 3 des Protokolls ausdrücklich, dass die Überlegung zu einem neuerlichen Umzug erst aufgekommen sei, nachdem die 19-jährige Tochter L beschlossen hatte, aus der gemeinsamen Wohnung auszuziehen.

b) Das - möglicherweise auch ausdrücklich erklärte Interesse der Beklagten - aufgrund der erheblichen finanziellen Investitionen langfristig in der Wohnung bleiben zu können, führt nach der Rechtsprechung des BGH nicht zur Treuwidrigkeit der Kündigung. Wie der BGH bereits ausgeführt hat (BGH NZM 2013, 419) kann der auf langfristigen Verbleib in der Mietwohnung bedachte Mieter sich vor einer Eigenbedarfskündigung durch einen vermieterseitigen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung oder einen vereinbarten Kündigungsausschluss vor dieser Situation schützen. Auch wenn dies grundsätzlich auf dem Münchner Mietmarkt nur außerordentlich schwer durchsetzbar sein dürfte, erscheint dies jedenfalls im vorliegenden Fall nicht von vorneherein ausgeschlossen, zumal sich die Parteien - wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht erkennbar geworden - bis zum heutigen Zeitpunkt duzen. Im Übrigen steht es den auf langfristigen Abschluss eines Mietvertrages bedachten Mietern frei, im Falle der Weigerung des Vermieters zu solchen vertraglichen Gestaltungen von einer Anmietung Abstand zu nehmen.

III.

Nach alledem hat die vom Kläger ausgesprochene Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis zwischen ihm und dem Beklagten zu 1) beendet. Der Beklagte zu 1) ist nach § 546 Abs. 1 und die Beklagte zu 2) als weitere Gewahrsamsinhaberin nach § 546 Abs. 2 BGB zur Räumung und Herausgabe weiterhin verpflichtet. Die gegen das amtsgerichtliche Räumungsurteil eingelegte Berufung der Beklagten war daher als unbegründet zurückzuweisen.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

V.

Der Streitwert wurde in Anwendung der §§ 47 Abs. 1. 41 Abs. 2 S. 1 GKG mit der Jahresnettomiete festgesetzt.

VI.

Anhaltspunkte für eine Zulassung der Revision bestanden nicht. Grundsätzliche Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung sind von der Rechtsprechung des BGH seit geraumer Zeit geklärt (Milger, NZM 2014, 769, 780). Es handelt sich vorliegend um eine reine Einzelfallentscheidung insbesondere im Hinblick auf das entstandene Nutzungsinteresse zur Rückkehr in eine Eigentumswohnung nach Verkleinerung der Familie wegen Wegzugs einer erwachsenen Tochter.

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(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch

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(1) Das Berufungsgericht kann durch Beschluss den Rechtsstreit einem seiner Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn1.die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter erlassen wurde,2.die Sache keine besonderen Schwierigkei

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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
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(1) Das Berufungsgericht kann durch Beschluss den Rechtsstreit einem seiner Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn

1.
die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter erlassen wurde,
2.
die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist,
3.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und
4.
nicht bereits im Haupttermin zur Hauptsache verhandelt worden ist, es sei denn, dass inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.

(2) Der Einzelrichter legt den Rechtsstreit dem Berufungsgericht zur Entscheidung über eine Übernahme vor, wenn

1.
sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozesslage besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Sache oder die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache ergeben oder
2.
die Parteien dies übereinstimmend beantragen.
Das Berufungsgericht übernimmt den Rechtsstreit, wenn die Voraussetzungen nach Satz 1 Nr. 1 vorliegen. Es entscheidet hierüber nach Anhörung der Parteien durch Beschluss. Eine erneute Übertragung auf den Einzelrichter ist ausgeschlossen.

(3) Auf eine erfolgte oder unterlassene Übertragung, Vorlage oder Übernahme kann ein Rechtsmittel nicht gestützt werden.

(4) In Sachen der Kammer für Handelssachen kann Einzelrichter nur der Vorsitzende sein.

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.

(2) Wird an einen Dritten zum Zwecke der Erfüllung geleistet, so finden die Vorschriften des § 185 Anwendung.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.

Der Beweisbeschluss enthält:

1.
die Bezeichnung der streitigen Tatsachen, über die der Beweis zu erheben ist;
2.
die Bezeichnung der Beweismittel unter Benennung der zu vernehmenden Zeugen und Sachverständigen oder der zu vernehmenden Partei;
3.
die Bezeichnung der Partei, die sich auf das Beweismittel berufen hat.

(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.

(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.

(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.

(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.

(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.