Landgericht Krefeld Urteil, 02. Juli 2014 - 2 O 335/12
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin bezogen auf einen Betrag in Höhe von 240,70 € Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 07.07.2010 bis zum 28.09.2011 und bezogen auf einen Betrag in Höhe von 978,45 € Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 31.03.2011 bis zum 28.09.2011 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.035,15 € Zug-um-Zug gegen Übergabe von § 14 UStG genügenden Betriebskostenabrechnungen über das Objekt „C-Platz 2 in L.“ für das Abrechnungsjahr 2009/2010 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 73,95 € Zug-um-Zug gegen Übergabe von § 14 UStG genügenden Betriebskostenabrechnungen über das Objekt „C-Platz 2 in L.“ für das Abrechnungsjahr 2009/2010 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.672,62 € Zug-um-Zug gegen Übergabe von § 14 UStG genügenden Betriebskostenabrechnungen über das Objekt „C-Platz 2 in L.“ für das Abrechnungsjahr 2010/2011 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.094,73 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung für das Gewerbeobjekt, gelegen „C-Platz 2 in L.“ von bisher monatlich 331,90 € netto auf nunmehr monatlich 531,90 € netto ab dem 01.09.2013 zuzustimmen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten aus einem Betrag von jeweils 100,00 € (brutto) seit dem 05.11.2011 und seit dem 05.12.2011 und seit dem 05.01.2012 und seit dem 05.02.2012 und seit dem 05.03.2012 und seit dem 05.04.2012 und seit dem 05.05.2012 und seit dem 05.06.2012 und seit dem 05.07.2012 und seit dem 05.08.2012 und dem 05.09.2012 sowie Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszins aus jeweils 150,00 € (brutto) seit dem 05.10.2012, dem 05.11.2012 und dem 05.12.2012 und seit dem 05.01.2013, dem 05.02.2013, dem 05.03.2013, dem 05.04.2013, dem 05.05.2013 und dem 05.06.2013 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich durch den Eintritt der Abrechnungsreife betreffend der im Abrechnungsjahr 2011/2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen der Anspruch der Klägerin auf Zahlung erhöhter Nebenkostenvorauszahlungen um monatlich 150,00 € für diesen Zeitraum erledigt hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 23 % und die Beklagte zu 77 %.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
1
Tatbestand:
2Die Beklagte betreibt eine Drogeriemarktkette und ist mit einem ihrer Märkte Mieterin im Hause der Klägerin C-Platz 2 in L.. Die Beklagte ist die einzige Gewerbemieterin in dem Objekt und hat an der Gesamtfläche von 702 m einen Anteil von 363 m². Die Wärmeschutzverordnung 1994 wird ausweislich der gutachterlichen Stellungnahme des Ingenieurbüros H. N. vom 17.09.2013 (Bl. 550 d.A.) eingehalten. Über das Mietverhältnis bestehen verschiedene, aufgrund eingetretener Änderungen erstellte Vertragsurkunden. Es wird diesbezüglich verwiesen auf Bl. 13 ff. der beigezogenen Akte des vor dem Landgericht Krefeld geführten Rechtsstreits (Az.: 2 O 71/08) und die in dieser Akte befindlichen Vertragsurkunden. Hinsichtlich der Nebenkosten haben die Parteien bzw. für die Beklagte deren Rechtsvorgängerin im Vertrag vom 16./29.05.2000 unter § 2 Abs. 1 (Bl. 18 der beigezogenen Akte) folgendes vereinbart:
3„Der Mieter trägt neben dem Mietzins anteilig für den Bereich seiner Mieträume die Kosten für Wasser, Strom, Gas, Heizung, gewerbliche Müllabfuhr, Kanalbenutzungsgebühren, Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Darüber hinaus übernimmt der Mieter die Wartungskosten für die Lüftungsanlage sowie die Wartung und TÜV- Kosten für die Automatiktüranlage.
4Auf diese Nebenkosten leistet der Mieter eine angemessene, nach jeder Abrechnung anzupassende Vorauszahlung zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, die in monatlichen Beträgen mit der Miete zahlbar ist.“
5Mit dem Nachtrag Nr. 2 vom 06./19.12.2005 (Bl.22 der beigezogenen Akte) wurde § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages wie folgt ergänzt:
6„Der Mieter übernimmt die Wartungskosten für den Abluftventilator.“
7Seit dem Jahre 2001 sind in dem Objekt elektronische Funkheizkostenverteiler (Funksystem F. IV, vgl. Bl. 538 d.A.) installiert, welche per Funk von der techem F. T. GmbH abgelesen werden. Die Beklagte als Mieterin hat hierbei die Möglichkeit zur Überwachung und Kontrolle des Verbrauches und der Abrechnung sowohl an den ihr jeweils zugänglichen Heizkostenverteilern als auch anhand der jährlichen Abrechnung. Die Abrechnungsstichtage sind mit den jeweiligen Verbrauchswerten im Heizkostenverteiler bis zu 12 Monate rückwirkend gespeichert und für die Beklagte einsehbar und überprüfbar. Eine Ablesung der Verbrauchswerte erfolgt aufgrund der Übertragung per Funk nicht, so dass der Klägerin als Mieterin keine Belege über Ablesungen zur Verfügung stehen, in welche die Beklagte Einsicht nehmen könnte. Im Abrechnungszeitraum 2011/2012 wurden in dem Objekt die Heizkostenverteiler ausgetauscht, ohne dass der Beklagten ein Zwischenableseergebnis oder –Protokoll ausgehändigt worden ist.
8In dem vorliegenden Rechtsstreit begehrt die Klägerin unter anderem die Zahlung restlicher Miete für den Monat Mai 2010 in Höhe von 240,70 €, Zahlung der Abrechnungssalden aus den für die Abrechnungszeiträume 2008/2009 (1.219,15 €), 2009/2010 (1.042,89 €), 2010/2011 (1.833,72 €), 2011/2012 (2.256,63 €) und 2012/2013 (3.098,95 €) erstellten Nebenkostenabrechnungen. Zuzüglich zu diesen Beträgen begehrt die Klägerin die Zahlung weiterer 73,95 € nebst Zinsen als Nachforderung für die Kosten des Allgemeinstroms aus der Nebenkostenabrechnung 2009/2010, die Zahlung von 313,93 € für die Kosten der Wartung der Lüftungsanlage sowie die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung.
9Über den Anspruch auf Zahlung der Restmiete des Jahres 2010 und dem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2008/2009 hat das Amtsgericht Krefeld bereits mit zwischenzeitlich rechtskräftigem Teilurteil vom 16.09.2011 (Bl.160 ff. d.A.) entschieden und die Beklagte insgesamt zur Zahlung von 1.219,15 € verurteilt. Nicht entschieden hat das Amtsgericht über die dazugehörige Zinsforderung, die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009/2010, so dass die Klägerin im weiteren Prozessverlauf, neben den weiteren im Wege der Klageerweiterung in den Rechtsstreit eingebrachten Ansprüchen, nur noch aus den ursprünglichen Klageanträgen den nicht entschiedenen Zinsanspruch und die Nebenforderungen verfolgt.
10Die Klägerin behauptet, sämtliche Nebenkostenabrechnungen seien inhaltlich korrekt. Die dort ausgewiesenen Verbrauchswerte seien tatsächlich angefallen und auch ordnungsgemäß ermittelt worden. Auch sei stets der richtige Umlageschlüssel verwendet worden. Sie ist der Meinung, aufgrund der vorhandenen Funkheizkostenverteiler sei sie nicht mehr verpflichtet, der Beklagten nach jeder Abrechnungsperiode die Ableseprotokolle zu überlassen. Dies sei ihr auch nicht möglich, da die Verbrauchswerte per Funk an die Firma U. versendet werden und deshalb auch kein gegenzuzeichnendes Protokoll erstellt wird. Die Beklagte könne vor allem wegen der rückwirkenden Speicherung des Zählerstandes anhand der für sie zugänglichen Funkheizkostenverteiler jederzeit nachprüfen, ob der in der Abrechnung ausgewiesene Verbrauch korrekt wiedergegeben ist. Dies ersetze die von der Beklagten geforderte Ablesung.
11Nach dem Erlass des Teilurteils vom 16.09.2011 hat die Klägerin ursprünglich beantragt,
121.
13die Beklagte zu verurteilen, an sie bezogen auf den Schuldbetrag von 1.219,15 € Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 07.07.2010 bis zum 28.09.2011 zu zahlen,
142.
15die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 1.042,89 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2011 zu zahlen,
163.
17die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 73,95 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2011 zu zahlen,
184.
19die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 1.833,72 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2011 zu zahlen,
205.
21die zu verurteilen, an sie weitere 2.256,63 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.10.2012 zu zahlen,
226.
23die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 313,93 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.01.2012 zu zahlen,
247.
25die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 450,00 € sowie ab Februar 2011 150,00 € monatlich, zahlbar jeweils bis zum 5. des Monats, sowie Zinsen von je 150,00 € seit dem 06.11.2011, seit dem 06.12.2011 und seit dem 06.01.2012 zu zahlen;
26hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, an die Klägerin ab Februar 2011 eine um 150,00 € monatlich erhöhte Nebenkostenvorauszahlung zu leisten,
278.
28die Beklagte zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 186,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.03.2011 und weitere 229,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.01.2012 zu zahlen.
299.
30Die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 3.098,95 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.
31Mit Schriftsatz vom 19.08.2013 hat die Klägerin den Antrag zu 7 in der Hauptsache für erledigt erklärt (Bl.464 d.A.) und beantragt nunmehr stattdessen,
32die Beklagte zu verurteilen, an sie Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten aus einem Betrag von jeweils 150,00 € (brutto) seit dem 05.11.2011 und seit dem 05.12.2011 und seit dem 05.01.2012 und seit dem 05.02.2012 und seit dem 05.03.2012 und seit dem 05.04.2012 und seit dem 05.05.2012 und seit dem 05.06.2012 und seit dem 05.07.2012 und seit dem 05.08.2012 und dem 05.09.2012 sowie Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszins von 200,00 € (brutto) seit dem 05.10.2012, dem 05.11.2012 und dem 05.12.2012 und seit dem 05.01.2013, dem 05.02.2013, dem 05.03.2013, dem 05.04.2013, dem 05.05.2013 und dem 05.06.2013 zu zahlen.
33Die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung von 200,00 € monatlich ab dem 01.07.2013 zuzustimmen.
34Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen.
35Sie beantragt,
36die Klage abzuweisen.
37Die Beklagte bestreitet den der Nebenkostenabrechnung zugrundeliegenden Verbrauch bei den Heizkosten, die richtige Umlage der einzelnen Abrechnungspositionen sowie die grundsätzliche Umlagefähigkeit einzelner Positionen. Ferner ist sie der Meinung, die Klägerin müsse ihr zur Prüfung der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung auch den Verbrauch der Heizkosten separat nachweisen. Die Funkablesung sei nicht ausreichend, weil sie diese nicht kontrollieren könne.
38Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und insbesondere wegen der zahlreichen Einwendungen der Beklagten gegen die einzelnen Abrechnungspositionen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
39Entscheidungsgründe:
40Die Klage ist nur in dem tenorierten Umfang begründet.
41I. Verzinsung der Forderung aus dem Teilurteil (Klageantrag zu 1)
42Die Klägerin kann eine Verzinsung ihrer bereits durch mit Teilurteil vom 16.09.2011 rechtskräftig ausgeurteilten Forderungen betreffend der Restmiete „Mai 2010“ (240,70 €) sowie dem Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2008/2009 (978,45 €) lediglich für die offene Miete ab dem 07.07.2010 bis zum 28.09.2011 gem. §§ 280, 286, 288 Abs. 2 BGB verlangen; für den Saldo der Nebenkostenabrechnung hingegen erst ab Rechtshängigkeit gem. § 291 BGB, da insoweit nicht schlüssig vorgetragen ist, warum die Beklagte mit der Zahlung dieser Forderung ab dem 07.07.2010 in Verzug geraten sein soll. Rechtshängigkeit trat durch Klagezustellung am 31.03.2011 ein.
43II. Nebenkostenabrechnung 2009/2010 (Klageantrag zu 2)
44Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2009/2010 in Höhe von 1.035,15 € gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag, allerdings nur Zug-um- Zug gegen Übergabe einer dem § 14 UStG genügenden Abrechnung.
451. Formelle Richtigkeit der Abrechnung
46Die durch die Klägerin erstellte Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß. Dies ist stets dann der Fall, wenn die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Sofern die Beklagte das Fehlen der Angabe von Rechnungsempfänger sowie Steuernummer rügt, führt dieser Fehler nicht zur fehlenden Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Zwar sind bei der Vermietung von Gewerberaum an einen Unternehmer über die stets erforderlichen Angaben hinaus auch die Anforderungen des § 14 UStG zu beachten (vgl. Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn.372), wonach die Rechnung Namen von Vermieter und Mieter, die dem Vermieter von Finanzamt erteilte Steuernummer oder die vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer- Identifikationsnummer, Ausstellungsdatum, Beschreibung der Leistung nach Menge, Art und Zeitpunkt, Steuersatz anzuführen hat. Fehlt es an einer dieser Angaben, wie hier beispielsweise an der Steuernummer bzw. der Umsatzsteueridentifikationsnummer sowie einer Rechnungsnummer, hat der Mieter indes lediglich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Aushändigung einer vollständigen Abrechnung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, Az.: I-10 U 96/11). Der Anspruch des Vermieters ist aber gleichwohl fällig, so dass zwar eine unbedingte Verurteilung der Beklagten ausscheidet, eine Zug-um-Zug-Verurteilung jedoch weiterhin möglich ist.
472. Materielle Richtigkeit der Abrechnung
48a) Heizkosten
49Die Einwendungen der Beklagten gegen die abgerechneten Heizkosten gehen fehl. Ein Anspruch auf Umstellung des Verteilungsschlüssels von 50:50 auf 70:30 gem. § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO besteht nicht, weil nicht sämtliche dort aufgestellten Voraussetzungen erfüllt sind. So bestünde ein Anspruch auf Umstellung des Verteilungsschlüssels nur dann, wenn das Gebäude die Kriterien der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht erfüllt, d.h. der dort genannte Jahreswärmebedarf überschritten wird. Die Klägerin hat diesbezüglich jedoch die gutachterliche Stellungnahme vom 17.09.2013 (Bl. 500 d.A.) beigebracht, aus welcher hervorgeht, dass die Wärmeschutzverordnung 1994 eingehalten wird. Dem ist die Beklagte nicht mehr entgegengetreten, so dass angenommen werden muss, dass die in der gutachterlichen Stellungnahme getroffenen Feststellungen inhaltlich korrekt und die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO nicht erfüllt sind, weswegen der Verteilungsschlüssel nicht geändert werden muss.
50Die Beklagte kann auch nicht unter Berufung auf § 6 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO mit Erfolg einwenden, ihr sei das Ableseergebnis nicht rechtzeitig innerhalb eines Monats mitgeteilt worden, denn selbst bei einer Annahme eines Verstoßes gegen § 6 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO tritt lediglich eine Umkehr der Beweislast dahingehend ein, dass die Klägerin die Richtigkeit der Zahlen beweisen muss (vgl. Lammel in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 6 Heizkosten-VO, Rdn.13). Nach Vorlage der entsprechenden Ablesewerte (Bl. 140 d.A.) hat die Beklagte die tatsächlich angefallenen Heizkosten aber nicht mehr bestritten (vgl. Bl. 149 ff. d.A.), so dass ihr Einwand der nicht rechtzeitigen Mitteilung ins Leere geht.
51b) Kaltwasser
52Die Beklagte hat diese Abrechnungsposition unstreitig gestellt (vgl. Bl. 562 d.A.).
53c) Abrechnungsservice, Verbrauchserfassung
54Entgegen der Einwendungen der Beklagten sind die Abrechnungspositionen „Abrechnungsservice“ und „Verbrauchserfassung“ umlagefähig. Diese Positionen umfassen dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Klägerin nach die Kosten für das Ablesen der Wasserzähler und der Verteilung der Kalt- und Abwasserkosten (Bl. 157 d.A.). Gem. § 2 Nr. 2 BetrKV kann der Vermieter die Kosten der Berechnung und Aufteilung des Wasserverbrauches auf die einzelnen Nutzer umlegen, z.B. die Kosten eines hiermit beauftragten Abrechnungsunternehmens. § 2 Nr. 2 BetrKV gestattet daher die Abwälzung von Verwaltungskosten (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn.117).
55d) Strom
56Die Beklagte ist der Erläuterung des in Ansatz gebrachten Abrechnungsschlüssels im Schriftsatz der Klägerin vom 30.09.2011 (Bl. 194 ff. d.A.) nicht mehr entgegengetreten, so dass unstreitig ist, dass die in Ansatz gebrachten Kosten zumindest nicht zu kürzen sind. Die aus der Berichtigung des Abrechnungsschlüssels resultierende Nachforderung ist Gegenstand des Klageantrages zu 3).
57e) Straßenreinigung
58Diese Position ist um 0,46 € von 78,75 € auf 78,29 € zu kürzen, weil die Klägerin den falschen Abrechnungsschlüssel in Ansatz gebracht hat. Den diesbezüglichen Einwendungen der Beklagten im Schriftsatz vom 09.09.2011 (Bl. 152 d.A.) ist die Klägerin nicht entgegengetreten.
59f) Gebäudeversicherung
60Vorstehendes ist auch auf die Kosten der Gebäudeversicherung übertragbar. Statt 1.039,43 € können nur 1.033,43 € abgerechnet werden. In Höhe der Differenz von 6,00 € ist die Forderung zu kürzen.
61g) Niederschlagswasser
62Aus den gleichen Gründen ist diese Rechnungsposition um 0,04 € von 71,64 € auf 71,62 € zu kürzen.
633. Verbleibender Saldo
64Insgesamt ist die Nebenkostenabrechnung 2009/2010 deshalb um insgesamt 6,50 € netto (= 7,74 € brutto) von 1.042,89 € auf dann verbleibende 1.035,15 € brutto zu kürzen. Zinsen kann die Klägerin allerdings auf diesen Anspruch nicht verlangen, da aus den eingangs genannten Gründen nur eine Zug-um-Zug-Verurteilung gem. § 273 BGB in Betracht kommt und die Beklagte deshalb mit der Zahlung des Saldos nicht in Verzug geraten konnte.
65III. Reststrom aus der Nebenkostenabrechnung 2009/2010 (Klageantrag zu 3)
66Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung weiterer 73,95 € an Stromkosten für den Abrechnungszeitraum 2009/2010, weil die Beklagte diesem Anspruch schon nicht entgegengetreten ist. Allerdings besteht auch dieser Anspruch aus den unter II.1 genannten Gründen nur Zug-um-Zug gegen die Übergabe einer den Anforderungen des § 14 UStG genügenden Abrechnung an die Beklagte. Wegen der Zug-um-Zug-Verurteilung kommt auch eine Verzinsung der Forderung nicht in Betracht.
67IV. Nebenkostenabrechnung 2010/2011 (Klageantrag zu 4)
68Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2010/2011 in Höhe von 1.672,62 € gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag, allerdings nur Zug-um- Zug gegen Übergabe von einer den Anforderungen des § 14 UStG genügenden Abrechnung.
691. Formelle Richtigkeit
70Aus den bereits unter II.2 genannten Gründen kommt nur eine Zug-um-Zug- Verurteilung der Beklagten in Betracht. Auch die Nebenkostenabrechnung 2010/2011 (Bl. 239 d.A.) erfüllt die durch § 14 UStG aufgestellten Anforderung an eine Rechnung nicht, weil erneut keine Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer genannt ist.
712. Materielle Richtigkeit
72a) Müllentsorgung
73Die Kosten der Müllentsorgung sind um 37,49 € netto von ursprünglich 430,74 € netto auf 393,25 € netto zu kürzen. Die Klägerin ist den Einwendungen der Beklagten zu der Berechnung dieser Position im Schriftsatz vom 30.01.2012 (Bl. 267 d.A.) nicht mehr entgegengetreten, so dass diese als zugestanden betrachtet werden muss.
74b) Heizkosten
75Nach Vorlage der Verbrauchsnachweise wurde dieser durch die Beklagte unstreitig gestellt (vgl. Bl. 302 d.A.). Wegen des zugrundezulegenden Umlageschlüssels wird auf die Ausführungen unter II.2 a verwiesen, wonach dieser nicht zu beanstanden ist.
76c) Kaminfeger
77Bei dieser Kostenposition fehlt es an einer zeitanteiligen Umlage der in Rechnung gestellten Kosten. Eine solche zeitanteilige Umlage ergibt einen Betrag von 66,76 € (46,03 € (Rechnung für 2011) + 87,50 € (Rechnung für 2010) / 24 x 12). Die Gesamtheizkosten sind demnach um 66,77 € zu reduzieren und die Betriebskosten der Beklagten entsprechend des Abrechnungsschlüssels für die Heizkosten von 50:50 um weitere 26,16 €.
78d) Miete des Wasserverbrauchablesegerätes
79Diese Abrechnungsposition ist entgegen der Meinung der Beklagten in voller Höhe umlagefähig. Da sämtliche Zähler der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten dienen, sind diese Kosten ohne weiteres den Gesamtkosten zuzurechnen (vgl. Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn.114 m.w.N.).
80e) Kaltwasserverbrauch
81Der in Rechnung gestellte Kaltwasserverbrauch wurde durch die Beklagte mit Schriftsatz vom 12.04.2012 (Bl. 302 d.A.) unstreitig gestellt.
82f) Verbrauchserfassung/ Abrechnungsservice
83Wegen diesen Abrechnungspositionen wird auf die Ausführungen unter II.2 c verwiesen, wonach diese Kosten umlagefähig sind.
843. Verbleibender Abrechnungssaldo
85Nach den Kürzungen um 42,45 €, 66,77 € und 26,16 € netto, mithin insgesamt 135,38 € netto (= 161,10 € brutto), verbleibt ein offener Saldo in Höhe von 1.672,62 € brutto. Zinsen kann die Klägerin allerdings auf diesen Anspruch nicht verlangen, da aus den eingangs genannten Gründen nur eine Zug-um-Zug-Verurteilung gem. § 273 BGB in Betracht kommt und die Beklagte deshalb mit der Zahlung des Saldos nicht in Verzug geraten konnte.
86V. Nebenkostenabrechnung 2011/2012 (Klageantrag zu 5)
87Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2011/2012 gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag.
881. Formelle Richtigkeit
89Die formelle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung 2011/2012 kann an dieser Stelle dahinstehen, weil der Klägerin aus dieser Abrechnung ohnehin kein Zahlungsanspruch zusteht, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen werden.
902. Materielle Richtigkeit
91a) Gebäudeversicherung
92Die Forderung der Klägerin aus dieser Abrechnungsposition ist um 1,84 € netto von 1.097,08 € auf 1.095,24 € netto zu kürzen. Der durch die Beklagte vorgenommen Berechnung dieser Kosten ist die Klägerin nicht mehr entgegengetreten, so dass diese als berechtigt zu betrachten ist.
93b) Niederschlagswasser
94Diese Rechnungsposition ist um 235,70 € netto zu reduzieren, weil die Klägerin den tatsächlichen Anfall dieser Kosten trotz Aufforderung durch die Beklagte nicht durch Einreichung der dritten Abrechnung der T-werke L. nachgewiesen hat.
95c) Wartung der Lüftungsanlage
96Diese Kosten sind entgegen der Meinung der Beklagten als Betriebskosten in voller Höhe umlagefähig, denn mit dem Nachtrag Nr. 2 vom 06./19.12.2005 (Bl.22 der beigezogenen Akte) wurde § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages dahingehend ergänzt, dass auch die Wartungskosten des Abluftventilators durch den Mieter zu tragen sind.
97d) Heizkosten
98Die Klägerin kann von der Beklagten nicht die Zahlung der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkosten verlangen, weswegen diese Abrechnung um die dort ausgewiesenen Heizkosten in Höhe von 1.893,06 € netto zu kürzen ist.
99Wegen der nicht bestehenden Verpflichtung zur Änderung des Umlageschlüssels wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen unter II 2 a verwiesen.
100An dieser Stelle kann dahinstehen, ob die die Klägerin überhaupt noch gem. § 6 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO zur Vorlage von Ableseprotokollen verpflichtet war, denn allein aufgrund des unstreitig vorgenommen teilweisen Austauschs der Heizkostenverteiler wurden die Ableseergebnisse nicht lange genug gespeichert und waren für die Beklagte nach dem Austausch nicht mehr abrufbar, weswegen es an der für § 6 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO erforderlichen Speicherung über einen längeren Zeitraum fehlt. Durch die Klägerin wurde weder ein Zwischenableseprotokoll vorgelegt noch wurde vorgetragen, dass die bis zum Austausch der Heizkostenverteiler gespeicherten Ablesewerte auf die neuen Verteiler übernommen worden sind. Ohne diese Angaben bzw. Nachweise war es der Beklagten nicht möglich die Abrechnung des Verbrauches eigenständig zu überprüfen.
101e) Kaminfeger
102Bei dieser Position fehlt es wieder (vgl. Ausführungen unter IV 2 c) an einer zeitanteiligen Umlage der in Rechnung gestellten Kosten. Eine solche zeitanteilige Umlage ergibt einen Betrag von 49,94 € (46,03 € (Rechnung für 2011) + 53,85 € (Rechnung für 2012) / 24 x 12). Die Gesamtheizkosten sind demnach um 3,91 € netto zu reduzieren und die Betriebskosten der Beklagten demnach entsprechend des Abrechnungsschlüssels für die Heizkosten (50:50) um 1,65 € netto.
103f) Miete der Ablesegeräte Wasserverbrauch
104Diese Position ist umlagefähig. Auf die Ausführungen unter IV 2 d wird Bezug genommen.
105g) Kosten Verbrauchserfassung
106Diese Position ist umlagefähig. Auf die Ausführungen unter IV 2 f wird Bezug genommen.
107h) Kaltwasser
108Die Kosten des Kaltwasserverbrauches wurden zuletzt durch die Beklagte nicht mehr bestritten.
1093. Verbleibender Abrechnungssaldo:
110Nach den Kürzungen um 1,84 € netto, 235,70 € netto, 1.893,06 € netto, 3,91 € netto und 1,65 € netto, insgesamt 2.136,16 € netto (= 2.542,03 € brutto), verbleibt von dem streitgegenständlichen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 2.256,63 € brutto kein offener Saldo mehr, welchen die Klägerin nachfordern könnte. Vielmehr übersteigt die vorzunehmende Kürzung die Nachforderung.
111VI. Kosten der Wartung der Lüftungsanlage (Klageantrag zu 6)
112Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer 313,93 € für die Kosten der Wartung der Lüftungsanlage, denn diese Kosten sind bereits als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2011/2012 geltend gemacht worden (vgl. V 2 c). Durch diesen separaten Klageantrag wird diese Forderung doppelt eingeklagt.
113VII. Nebenkostenabrechnung 2012/2013 (Klageantrag zu 9)
114Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2012/2013 in Höhe von 3.094,73 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag
1151. Formelle Richtigkeit
116Die Nebenkostenabrechnung 2012/2013 ist formell, insbesondere im Hinblick auf § 14 UStG, ordnungsgemäß. Die Abrechnung ist mit einer Rechnungsnummer versehen und die Beklagte ist korrekt mit Steueridentifikationsnummer angegeben. Weitere formelle Mängel werden auch von der Beklagten nicht gerügt, so dass keine Zug- um- Zug- Verurteilung erfolgen muss.
1172. Materielle Richtigkeit
118a) Heizkosten
119Wegen des gerügten Verteilungsschlüssels wird erneut auf die Ausführungen unter II. 2 a Bezug genommen, wonach eine Umstellung des Verteilungsschlüssels nicht von der Beklagten beansprucht werden kann.
120Die abgerechneten Heizkosten sind auch nicht aus anderen Gründen zu kürzen, sondern können in der abgerechneten Höhe von der Klägerin verlangt werden. Wegen des bestrittenen Verbrauches kann die Beklagte sich nicht darauf berufen, ihr seien keine Ableseprotokolle vorgelegt worden, denn solche Ableseprotokolle sind gem. § 6 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO nicht mehr erforderlich. Das Ableseergebnis wird auf den in den Mieträumen angebrachten Funkheizkostenzählern gespeichert und kann von der Beklagten als Mieterin selbstständig abgerufen und kontrolliert werden. Dies ergibt sich aus dem mit Schriftsatz vom 23.12.2013 zur Akten gereichten Datenblatt über die Funktionsweise des Funksystems E. IV (Bl. 538 d.A.) und dem damit korrespondierend unstreitig gebliebenen Vortrag der Klägerin (Bl. 536 d.A.). Auch kann sich die Beklagte in diesem Abrechnungsjahr nicht auf die fehlende Nachprüfbarkeit aufgrund der ausgetauschten Zähler berufen, da in dem der Abrechnung zugrunde liegenden Zeitraum kein Austausch stattgefunden hat und der Verbrauch deshalb von Beginn an auf den auch am Ende des Abrechnungsjahres vorhandenen Zählern gespeichert worden ist und deshalb auch nachprüfbar ist.
121b) Kaminfeger
122Diese grundsätzlich umlagefähige Abrechnungsposition ist um 3,55 € netto zu kürzen. Auf die Ausführungen unter IV 2 c und V 2 e wird Bezug genommen. Die Klägerin ist dieser Kürzung zudem nicht entgegengetreten, so dass diese als unstreitig zu behandeln war.
123c) Wartungskosten Heizung/ Kaltwasserfilter/ Schmutzwasser und Pumpensumpf
124Entgegen der Meinung der Beklagten sind diese Abrechnungspositionen umlagefähig, weswegen keine Kürzung vorzunehmen ist. Die Wartungskosten des Kaltwasserfilters fallen unter § 2 Nr. 2 BetrKV, die Kosten für die Wartung des Schmutzwasserpumpensumpfes unter § 2 Nr. 3 BetrKV.
125d) Müll
126Diese Abrechnungsposition wurde von der Beklagten unter Protest gegen die Kostenlast unstreitig gestellt (Bl. 544 d.A.).
127e) Gebäudeversicherung
128Diese Abrechnungsposition ist um 2,21 € netto zu kürzen, da von der Klägerin auf den Einwand der Beklagten im Schriftsatz vom 06.02.2014 (Bl. 545 d.A.) nicht vorgetragen worden ist, wie es im Vergleich zu einer vorher erhaltenen Abrechnung zu der Erhöhung um diesen Betrag gekommen ist.
129f) Niederschlagswasser
130Die Beklagte hat diese Position unter Protest gegen die Kostenlast unstreitig gestellt (vgl. Bl. 545 d.A.).
131g) Wasser
132Auch diese Position wurde durch die Beklagte hinsichtlich des Verbrauches zuletzt nicht mehr bestritten und unstreitig gestellt.
133Die Kosten der Verbrauchserfassung sind umlagefähig (vgl. IV 2 f). Die Kosten der Gerätemiete wurden nach dem richtigen Umlageschlüssel berechnet. Entgegen der Meinung der Beklagten sind die Kosten nicht pro Verbrauchserfassungsgerät an den jeweiligen Mieter zu berechnen (vgl. Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn114).
134h) Winterdienst
135Diese Rechnungsposition wurde unter Verwahrung gegen die Kostenlast anerkannt (Bl. 546 d.A.).
1363. Verbleibender Abrechnungssaldo:
137Der Abrechnungssaldo in Höhe von 3.098,95 € brutto ist um 3,55 € netto (4,22 € brutto) zu reduzieren, so dass 3.094,73 € brutto verbleiben, welche von der Beklagten nachzuzahlen sind. Der Zinsanspruch basiert auf §§ 286, 288 Abs. 2 BGB.
138VIII. Erhöhung Nebenkostenvorauszahlung (Klageantrag zu 7 wie in der mündlichen Verhandlung am 28.05.2014 gestellt)
139Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erhöhung der durch die Beklagten zu zahlenden monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gem. § 2 Abs. 1 des Vertrages vom 16./29.05.2000 um 250,00 € ab dem 01.09.2013. Mietvertraglich haben die Parteien vereinbart, die Höhe der Vorauszahlungen jährlich anzupassen.
140Wie die Abrechnung des Jahres 2010/2011 und vor allem die Abrechnung 2012/2013 zeigen, reichen die bisher geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr aus, um die tatsächlich anfallenden Betriebskosten abzudecken. Bei einem Nachzahlungsanspruch in Höhe von ca. 3.000,00 € bedeutet dies auf den Monat umgerechnet eine Unterdeckung in Höhe von 250,00 €. Das Begehren der Klägerin um eine Vorauszahlungserhöhung um 200,00 € erscheint deshalb angemessen und kann von der Beklagten verlangt werden.
141In welcher Höhe die Klägerin für die vergangenen Abrechnungszeiträume eine Erhöhung der Vorauszahlung hätte verlangen können, ist nur noch für die begehrten Zinsen auf die unterbliebene erhöhte Vorauszahlung relevant.
142Weil das Abrechnungsjahr 2009/2010 nur mit einem Saldo in Höhe von ca. 1.100,00 € schloss, konnte die Klägerin für das folgende Abrechnungsjahr keine Erhöhung der Vorauszahlung in Höhe von 150,00 € verlangen, sondern maximal in Höhe von 100,00 €. Unter Zugrundelegung des Saldos aus der Abrechnung 2010/2011 war rechnerisch eine Erhöhung auf 140,00 € angezeigt, die weiter zu erwartende Kostensteigerung lässt allerdings eine Erhöhung um 150,00 € nicht unbillig erscheinen. Weil die Abrechnung 2011/ 2012 wegen der vorzunehmenden Kürzungen keinen Nachzahlungsbetrag erbrachte, kann für den sich anschließenden Abrechnungszeitraum keine weitere Erhöhung gefordert werden, weswegen die Klägerin für die Folgezeit nunmehr nur die Verzinsung von weiterhin 150,00 € pro Monat beanspruchen kann. Die Notwendigkeit der Erhöhung der Vorauszahlung auf 200,00 € zeigte sich erst mit der Abrechnung 2012/2013, welche der Beklagten erst im August 2013 ausgehändigt worden ist, so dass die erhöhte Vorauszahlung erst frühestens ab September 2013 geltend gemacht werden kann. Die beantragten Zinsansprüche waren vor diesem Hintergrund zu kürzen.
143IX. Rechtsverfolgungskosten (Klageantrag zu 8)
144Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Ausgleich der ihr entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren gem. §§ 280, 286 BGB, denn die Beklagte befand sich aufgrund des ihr zustehenden Zurückbehaltungsrechtes nicht mit der Zahlung der der Rechtsanwaltsbeauftragung zugrundeliegenden Nebenkostensalden in Verzug.
145X. Erledigung (ursprünglicher Klageantrag zu 7)
146Durch Eintritt der Abrechnungsreife der Betriebskostenvorauszahlungen 2011/2012 ist Erledigung hinsichtlich der für diesen Zeitraum geforderten erhöhten Vorauszahlungen eingetreten.
147Nach der einseitigen Erledigungserklärung des Klägers war nur noch darüber zu entscheiden, ob die Klage hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrages zu 7) – tatsächlich – erledigt ist, d.h. eine ursprünglich zulässige und begründete Klage nachträglich gegenstandslos (unzulässig oder unbegründet) geworden ist. Die insoweit ursprüngliche Leistungsklage hat sich durch die einseitig gebliebene Erledigungserklärung in eine Feststellungsklage geändert.
148Mit dem ursprünglichen Klageantrag zu 7) verfolgte die Klägerin sowohl die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um 150,00 € monatlich ab Februar 2011 als auch die Nachzahlung bereits ausgebliebener Erhöhungen nebst Zinsen der vorangegangenen drei Monate. Nachdem auch für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 Abrechnungsreife eingetreten war, konnte die Klägerin keine Vorauszahlungen mehr verlangen, weswegen der ursprüngliche Antrag durch dieses nach Rechtshängigkeit eintretende Ereignis unbegründet gewesen wäre. Es ist mithin Erledigung im Rechtssinne eingetreten.
149XI. Nebenentscheidungen
150Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 709 ZPO.
151Der Streitwert wird auf 18.439,22 € festgesetzt.
152Hierbei hat das Gericht den ursprünglichen Klageantrag zu 7) mit 400,00 € berücksichtigt, was dem begehrten Zahlungsantrag entsprach, aufgrund der Änderung zur Feststellungsklage hiervon jedoch wieder einen Abschlag von 50 % vorgenommen. Die seinerzeit bereits beantragte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung war nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen, weil dieses Klagebegehren mit dem geänderten Klageantrag fortgeführt worden ist. Der neu gefasste Klageantrag wurde ohne Abzug gem. § 9 ZPO mit 8.400,00 € (42 x 200,00 €) berücksichtigt.
153Bei der zu bildenden Kostenquote hat das Gericht berücksichtigt, dass die Klägerin wegen der Salden aus den Nebenkostenabrechnungen 2009/2010 und 2010/2011 nur zu Zahlung Zug-um-Zug verurteilt worden ist. In diesen Fällen ist bei der Kostenentscheidung ein fiktiver Streitwert zu bilden, welcher das Interesse an der Zug-um-Zug-Verurteilung wiederspiegelt. Im vorliegenden Fall bemisst das Gericht das Interesse der Beklagten an dem Erhalt einer den Anforderungen des § 14 UStG genügenden Abrechnung gem. § 3 ZPO in der Höhe der in den Abrechnungen enthaltenen Umsatzsteuer. Der Umsatzsteueranteil der vorgenannten zwei Abrechnungen beträgt 1.972,51 €. In Höhe dieses fiktiven Streitwertes, welcher dem Grundstreitwert hinzugerechnet wird, unterliegt die Klägerin.
154Die durch die Beklagte unstreitig gestellten Kostenpositionen führten zu keiner Kostenbeteiligung der Klägerin, weil die Voraussetzungen des § 93 ZPO nicht vorlagen. Die Beklagte hat trotz des Anerkenntnisses weiterhin Klageabweisung beantragt, mithin sind ihr auch die Kosten der nicht bestrittenen bzw. zugestandenen Positionen aufzuerlegen.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Krefeld Urteil, 02. Juli 2014 - 2 O 335/12
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Referenzen - Gesetze
(1) Rechnung ist jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Die Echtheit der Herkunft der Rechnung, die Unversehrtheit ihres Inhalts und ihre Lesbarkeit müssen gewährleistet werden. Echtheit der Herkunft bedeutet die Sicherheit der Identität des Rechnungsausstellers. Unversehrtheit des Inhalts bedeutet, dass die nach diesem Gesetz erforderlichen Angaben nicht geändert wurden. Jeder Unternehmer legt fest, in welcher Weise die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhalts und die Lesbarkeit der Rechnung gewährleistet werden. Dies kann durch jegliche innerbetriebliche Kontrollverfahren erreicht werden, die einen verlässlichen Prüfpfad zwischen Rechnung und Leistung schaffen können. Rechnungen sind auf Papier oder vorbehaltlich der Zustimmung des Empfängers elektronisch zu übermitteln. Eine elektronische Rechnung ist eine Rechnung, die in einem elektronischen Format ausgestellt und empfangen wird.
(2) Führt der Unternehmer eine Lieferung oder eine sonstige Leistung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 aus, gilt Folgendes:
- 1.
führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; - 2.
führt der Unternehmer eine andere als die in Nummer 1 genannte Leistung aus, ist er berechtigt, eine Rechnung auszustellen. Soweit er einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ausführt, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung besteht nicht, wenn der Umsatz nach § 4 Nummer 8 bis 29 steuerfrei ist. § 14a bleibt unberührt.
(3) Unbeschadet anderer nach Absatz 1 zulässiger Verfahren gelten bei einer elektronischen Rechnung die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts als gewährleistet durch
- 1.
eine qualifizierte elektronische Signatur oder - 2.
elektronischen Datenaustausch (EDI) nach Artikel 2 der Empfehlung 94/820/EG der Kommission vom 19. Oktober 1994 über die rechtlichen Aspekte des elektronischen Datenaustausches (ABl. L 338 vom 28.12.1994, S. 98), wenn in der Vereinbarung über diesen Datenaustausch der Einsatz von Verfahren vorgesehen ist, die die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit der Daten gewährleisten.
(4) Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten:
- 1.
den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers, - 2.
die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, - 3.
das Ausstellungsdatum, - 4.
eine fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer), - 5.
die Menge und die Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder den Umfang und die Art der sonstigen Leistung, - 6.
den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt, - 7.
das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (§ 10) sowie jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts, sofern sie nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist, - 8.
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag oder im Fall einer Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt, - 9.
in den Fällen des § 14b Abs. 1 Satz 5 einen Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers und - 10.
in den Fällen der Ausstellung der Rechnung durch den Leistungsempfänger oder durch einen von ihm beauftragten Dritten gemäß Absatz 2 Satz 2 die Angabe „Gutschrift”.
(5) Vereinnahmt der Unternehmer das Entgelt oder einen Teil des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Wird eine Endrechnung erteilt, sind in ihr die vor Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Rechnungen im Sinne der Absätze 1 bis 4 ausgestellt worden sind.
(6) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen
- 1.
Dokumente als Rechnungen anerkannt werden können, - 2.
die nach Absatz 4 erforderlichen Angaben in mehreren Dokumenten enthalten sein können, - 3.
Rechnungen bestimmte Angaben nach Absatz 4 nicht enthalten müssen, - 4.
eine Verpflichtung des Unternehmers zur Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis (Absatz 4) entfällt oder - 5.
Rechnungen berichtigt werden können.
(7) Führt der Unternehmer einen Umsatz im Inland aus, für den der Leistungsempfänger die Steuer nach § 13b schuldet, und hat der Unternehmer im Inland weder seinen Sitz noch seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird oder die an der Erbringung dieses Umsatzes beteiligt ist, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, so gelten abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Unternehmer seinen Sitz, seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Satz 1 gilt nicht, wenn eine Gutschrift gemäß Absatz 2 Satz 2 vereinbart worden ist. Nimmt der Unternehmer in einem anderen Mitgliedstaat an einem der besonderen Besteuerungsverfahren entsprechend Titel XII Kapitel 6 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (ABl. L 347 vom 11.12.2006, S. 1) in der jeweils gültigen Fassung teil, so gelten für die in den besonderen Besteuerungsverfahren zu erklärenden Umsätze abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaates, in dem der Unternehmer seine Teilnahme anzeigt.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Rechnung ist jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Die Echtheit der Herkunft der Rechnung, die Unversehrtheit ihres Inhalts und ihre Lesbarkeit müssen gewährleistet werden. Echtheit der Herkunft bedeutet die Sicherheit der Identität des Rechnungsausstellers. Unversehrtheit des Inhalts bedeutet, dass die nach diesem Gesetz erforderlichen Angaben nicht geändert wurden. Jeder Unternehmer legt fest, in welcher Weise die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhalts und die Lesbarkeit der Rechnung gewährleistet werden. Dies kann durch jegliche innerbetriebliche Kontrollverfahren erreicht werden, die einen verlässlichen Prüfpfad zwischen Rechnung und Leistung schaffen können. Rechnungen sind auf Papier oder vorbehaltlich der Zustimmung des Empfängers elektronisch zu übermitteln. Eine elektronische Rechnung ist eine Rechnung, die in einem elektronischen Format ausgestellt und empfangen wird.
(2) Führt der Unternehmer eine Lieferung oder eine sonstige Leistung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 aus, gilt Folgendes:
- 1.
führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; - 2.
führt der Unternehmer eine andere als die in Nummer 1 genannte Leistung aus, ist er berechtigt, eine Rechnung auszustellen. Soweit er einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ausführt, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung besteht nicht, wenn der Umsatz nach § 4 Nummer 8 bis 29 steuerfrei ist. § 14a bleibt unberührt.
(3) Unbeschadet anderer nach Absatz 1 zulässiger Verfahren gelten bei einer elektronischen Rechnung die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts als gewährleistet durch
- 1.
eine qualifizierte elektronische Signatur oder - 2.
elektronischen Datenaustausch (EDI) nach Artikel 2 der Empfehlung 94/820/EG der Kommission vom 19. Oktober 1994 über die rechtlichen Aspekte des elektronischen Datenaustausches (ABl. L 338 vom 28.12.1994, S. 98), wenn in der Vereinbarung über diesen Datenaustausch der Einsatz von Verfahren vorgesehen ist, die die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit der Daten gewährleisten.
(4) Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten:
- 1.
den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers, - 2.
die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, - 3.
das Ausstellungsdatum, - 4.
eine fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer), - 5.
die Menge und die Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder den Umfang und die Art der sonstigen Leistung, - 6.
den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt, - 7.
das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (§ 10) sowie jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts, sofern sie nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist, - 8.
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag oder im Fall einer Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt, - 9.
in den Fällen des § 14b Abs. 1 Satz 5 einen Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers und - 10.
in den Fällen der Ausstellung der Rechnung durch den Leistungsempfänger oder durch einen von ihm beauftragten Dritten gemäß Absatz 2 Satz 2 die Angabe „Gutschrift”.
(5) Vereinnahmt der Unternehmer das Entgelt oder einen Teil des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Wird eine Endrechnung erteilt, sind in ihr die vor Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Rechnungen im Sinne der Absätze 1 bis 4 ausgestellt worden sind.
(6) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen
- 1.
Dokumente als Rechnungen anerkannt werden können, - 2.
die nach Absatz 4 erforderlichen Angaben in mehreren Dokumenten enthalten sein können, - 3.
Rechnungen bestimmte Angaben nach Absatz 4 nicht enthalten müssen, - 4.
eine Verpflichtung des Unternehmers zur Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis (Absatz 4) entfällt oder - 5.
Rechnungen berichtigt werden können.
(7) Führt der Unternehmer einen Umsatz im Inland aus, für den der Leistungsempfänger die Steuer nach § 13b schuldet, und hat der Unternehmer im Inland weder seinen Sitz noch seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird oder die an der Erbringung dieses Umsatzes beteiligt ist, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, so gelten abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Unternehmer seinen Sitz, seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Satz 1 gilt nicht, wenn eine Gutschrift gemäß Absatz 2 Satz 2 vereinbart worden ist. Nimmt der Unternehmer in einem anderen Mitgliedstaat an einem der besonderen Besteuerungsverfahren entsprechend Titel XII Kapitel 6 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (ABl. L 347 vom 11.12.2006, S. 1) in der jeweils gültigen Fassung teil, so gelten für die in den besonderen Besteuerungsverfahren zu erklärenden Umsätze abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaates, in dem der Unternehmer seine Teilnahme anzeigt.
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
(1) Rechnung ist jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Die Echtheit der Herkunft der Rechnung, die Unversehrtheit ihres Inhalts und ihre Lesbarkeit müssen gewährleistet werden. Echtheit der Herkunft bedeutet die Sicherheit der Identität des Rechnungsausstellers. Unversehrtheit des Inhalts bedeutet, dass die nach diesem Gesetz erforderlichen Angaben nicht geändert wurden. Jeder Unternehmer legt fest, in welcher Weise die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhalts und die Lesbarkeit der Rechnung gewährleistet werden. Dies kann durch jegliche innerbetriebliche Kontrollverfahren erreicht werden, die einen verlässlichen Prüfpfad zwischen Rechnung und Leistung schaffen können. Rechnungen sind auf Papier oder vorbehaltlich der Zustimmung des Empfängers elektronisch zu übermitteln. Eine elektronische Rechnung ist eine Rechnung, die in einem elektronischen Format ausgestellt und empfangen wird.
(2) Führt der Unternehmer eine Lieferung oder eine sonstige Leistung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 aus, gilt Folgendes:
- 1.
führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; - 2.
führt der Unternehmer eine andere als die in Nummer 1 genannte Leistung aus, ist er berechtigt, eine Rechnung auszustellen. Soweit er einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ausführt, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung besteht nicht, wenn der Umsatz nach § 4 Nummer 8 bis 29 steuerfrei ist. § 14a bleibt unberührt.
(3) Unbeschadet anderer nach Absatz 1 zulässiger Verfahren gelten bei einer elektronischen Rechnung die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts als gewährleistet durch
- 1.
eine qualifizierte elektronische Signatur oder - 2.
elektronischen Datenaustausch (EDI) nach Artikel 2 der Empfehlung 94/820/EG der Kommission vom 19. Oktober 1994 über die rechtlichen Aspekte des elektronischen Datenaustausches (ABl. L 338 vom 28.12.1994, S. 98), wenn in der Vereinbarung über diesen Datenaustausch der Einsatz von Verfahren vorgesehen ist, die die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit der Daten gewährleisten.
(4) Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten:
- 1.
den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers, - 2.
die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, - 3.
das Ausstellungsdatum, - 4.
eine fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer), - 5.
die Menge und die Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder den Umfang und die Art der sonstigen Leistung, - 6.
den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt, - 7.
das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (§ 10) sowie jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts, sofern sie nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist, - 8.
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag oder im Fall einer Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt, - 9.
in den Fällen des § 14b Abs. 1 Satz 5 einen Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers und - 10.
in den Fällen der Ausstellung der Rechnung durch den Leistungsempfänger oder durch einen von ihm beauftragten Dritten gemäß Absatz 2 Satz 2 die Angabe „Gutschrift”.
(5) Vereinnahmt der Unternehmer das Entgelt oder einen Teil des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Wird eine Endrechnung erteilt, sind in ihr die vor Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Rechnungen im Sinne der Absätze 1 bis 4 ausgestellt worden sind.
(6) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen
- 1.
Dokumente als Rechnungen anerkannt werden können, - 2.
die nach Absatz 4 erforderlichen Angaben in mehreren Dokumenten enthalten sein können, - 3.
Rechnungen bestimmte Angaben nach Absatz 4 nicht enthalten müssen, - 4.
eine Verpflichtung des Unternehmers zur Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis (Absatz 4) entfällt oder - 5.
Rechnungen berichtigt werden können.
(7) Führt der Unternehmer einen Umsatz im Inland aus, für den der Leistungsempfänger die Steuer nach § 13b schuldet, und hat der Unternehmer im Inland weder seinen Sitz noch seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird oder die an der Erbringung dieses Umsatzes beteiligt ist, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, so gelten abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Unternehmer seinen Sitz, seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Satz 1 gilt nicht, wenn eine Gutschrift gemäß Absatz 2 Satz 2 vereinbart worden ist. Nimmt der Unternehmer in einem anderen Mitgliedstaat an einem der besonderen Besteuerungsverfahren entsprechend Titel XII Kapitel 6 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (ABl. L 347 vom 11.12.2006, S. 1) in der jeweils gültigen Fassung teil, so gelten für die in den besonderen Besteuerungsverfahren zu erklärenden Umsätze abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaates, in dem der Unternehmer seine Teilnahme anzeigt.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).
(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.
(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.
(1) Rechnung ist jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Die Echtheit der Herkunft der Rechnung, die Unversehrtheit ihres Inhalts und ihre Lesbarkeit müssen gewährleistet werden. Echtheit der Herkunft bedeutet die Sicherheit der Identität des Rechnungsausstellers. Unversehrtheit des Inhalts bedeutet, dass die nach diesem Gesetz erforderlichen Angaben nicht geändert wurden. Jeder Unternehmer legt fest, in welcher Weise die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhalts und die Lesbarkeit der Rechnung gewährleistet werden. Dies kann durch jegliche innerbetriebliche Kontrollverfahren erreicht werden, die einen verlässlichen Prüfpfad zwischen Rechnung und Leistung schaffen können. Rechnungen sind auf Papier oder vorbehaltlich der Zustimmung des Empfängers elektronisch zu übermitteln. Eine elektronische Rechnung ist eine Rechnung, die in einem elektronischen Format ausgestellt und empfangen wird.
(2) Führt der Unternehmer eine Lieferung oder eine sonstige Leistung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 aus, gilt Folgendes:
- 1.
führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; - 2.
führt der Unternehmer eine andere als die in Nummer 1 genannte Leistung aus, ist er berechtigt, eine Rechnung auszustellen. Soweit er einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ausführt, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung besteht nicht, wenn der Umsatz nach § 4 Nummer 8 bis 29 steuerfrei ist. § 14a bleibt unberührt.
(3) Unbeschadet anderer nach Absatz 1 zulässiger Verfahren gelten bei einer elektronischen Rechnung die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts als gewährleistet durch
- 1.
eine qualifizierte elektronische Signatur oder - 2.
elektronischen Datenaustausch (EDI) nach Artikel 2 der Empfehlung 94/820/EG der Kommission vom 19. Oktober 1994 über die rechtlichen Aspekte des elektronischen Datenaustausches (ABl. L 338 vom 28.12.1994, S. 98), wenn in der Vereinbarung über diesen Datenaustausch der Einsatz von Verfahren vorgesehen ist, die die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit der Daten gewährleisten.
(4) Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten:
- 1.
den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers, - 2.
die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, - 3.
das Ausstellungsdatum, - 4.
eine fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer), - 5.
die Menge und die Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder den Umfang und die Art der sonstigen Leistung, - 6.
den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt, - 7.
das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (§ 10) sowie jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts, sofern sie nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist, - 8.
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag oder im Fall einer Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt, - 9.
in den Fällen des § 14b Abs. 1 Satz 5 einen Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers und - 10.
in den Fällen der Ausstellung der Rechnung durch den Leistungsempfänger oder durch einen von ihm beauftragten Dritten gemäß Absatz 2 Satz 2 die Angabe „Gutschrift”.
(5) Vereinnahmt der Unternehmer das Entgelt oder einen Teil des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Wird eine Endrechnung erteilt, sind in ihr die vor Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Rechnungen im Sinne der Absätze 1 bis 4 ausgestellt worden sind.
(6) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen
- 1.
Dokumente als Rechnungen anerkannt werden können, - 2.
die nach Absatz 4 erforderlichen Angaben in mehreren Dokumenten enthalten sein können, - 3.
Rechnungen bestimmte Angaben nach Absatz 4 nicht enthalten müssen, - 4.
eine Verpflichtung des Unternehmers zur Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis (Absatz 4) entfällt oder - 5.
Rechnungen berichtigt werden können.
(7) Führt der Unternehmer einen Umsatz im Inland aus, für den der Leistungsempfänger die Steuer nach § 13b schuldet, und hat der Unternehmer im Inland weder seinen Sitz noch seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird oder die an der Erbringung dieses Umsatzes beteiligt ist, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, so gelten abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Unternehmer seinen Sitz, seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Satz 1 gilt nicht, wenn eine Gutschrift gemäß Absatz 2 Satz 2 vereinbart worden ist. Nimmt der Unternehmer in einem anderen Mitgliedstaat an einem der besonderen Besteuerungsverfahren entsprechend Titel XII Kapitel 6 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (ABl. L 347 vom 11.12.2006, S. 1) in der jeweils gültigen Fassung teil, so gelten für die in den besonderen Besteuerungsverfahren zu erklärenden Umsätze abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaates, in dem der Unternehmer seine Teilnahme anzeigt.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Rechnung ist jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Die Echtheit der Herkunft der Rechnung, die Unversehrtheit ihres Inhalts und ihre Lesbarkeit müssen gewährleistet werden. Echtheit der Herkunft bedeutet die Sicherheit der Identität des Rechnungsausstellers. Unversehrtheit des Inhalts bedeutet, dass die nach diesem Gesetz erforderlichen Angaben nicht geändert wurden. Jeder Unternehmer legt fest, in welcher Weise die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhalts und die Lesbarkeit der Rechnung gewährleistet werden. Dies kann durch jegliche innerbetriebliche Kontrollverfahren erreicht werden, die einen verlässlichen Prüfpfad zwischen Rechnung und Leistung schaffen können. Rechnungen sind auf Papier oder vorbehaltlich der Zustimmung des Empfängers elektronisch zu übermitteln. Eine elektronische Rechnung ist eine Rechnung, die in einem elektronischen Format ausgestellt und empfangen wird.
(2) Führt der Unternehmer eine Lieferung oder eine sonstige Leistung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 aus, gilt Folgendes:
- 1.
führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; - 2.
führt der Unternehmer eine andere als die in Nummer 1 genannte Leistung aus, ist er berechtigt, eine Rechnung auszustellen. Soweit er einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ausführt, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung besteht nicht, wenn der Umsatz nach § 4 Nummer 8 bis 29 steuerfrei ist. § 14a bleibt unberührt.
(3) Unbeschadet anderer nach Absatz 1 zulässiger Verfahren gelten bei einer elektronischen Rechnung die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts als gewährleistet durch
- 1.
eine qualifizierte elektronische Signatur oder - 2.
elektronischen Datenaustausch (EDI) nach Artikel 2 der Empfehlung 94/820/EG der Kommission vom 19. Oktober 1994 über die rechtlichen Aspekte des elektronischen Datenaustausches (ABl. L 338 vom 28.12.1994, S. 98), wenn in der Vereinbarung über diesen Datenaustausch der Einsatz von Verfahren vorgesehen ist, die die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit der Daten gewährleisten.
(4) Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten:
- 1.
den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers, - 2.
die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, - 3.
das Ausstellungsdatum, - 4.
eine fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer), - 5.
die Menge und die Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder den Umfang und die Art der sonstigen Leistung, - 6.
den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt, - 7.
das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (§ 10) sowie jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts, sofern sie nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist, - 8.
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag oder im Fall einer Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt, - 9.
in den Fällen des § 14b Abs. 1 Satz 5 einen Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers und - 10.
in den Fällen der Ausstellung der Rechnung durch den Leistungsempfänger oder durch einen von ihm beauftragten Dritten gemäß Absatz 2 Satz 2 die Angabe „Gutschrift”.
(5) Vereinnahmt der Unternehmer das Entgelt oder einen Teil des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Wird eine Endrechnung erteilt, sind in ihr die vor Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Rechnungen im Sinne der Absätze 1 bis 4 ausgestellt worden sind.
(6) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen
- 1.
Dokumente als Rechnungen anerkannt werden können, - 2.
die nach Absatz 4 erforderlichen Angaben in mehreren Dokumenten enthalten sein können, - 3.
Rechnungen bestimmte Angaben nach Absatz 4 nicht enthalten müssen, - 4.
eine Verpflichtung des Unternehmers zur Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis (Absatz 4) entfällt oder - 5.
Rechnungen berichtigt werden können.
(7) Führt der Unternehmer einen Umsatz im Inland aus, für den der Leistungsempfänger die Steuer nach § 13b schuldet, und hat der Unternehmer im Inland weder seinen Sitz noch seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird oder die an der Erbringung dieses Umsatzes beteiligt ist, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, so gelten abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Unternehmer seinen Sitz, seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Satz 1 gilt nicht, wenn eine Gutschrift gemäß Absatz 2 Satz 2 vereinbart worden ist. Nimmt der Unternehmer in einem anderen Mitgliedstaat an einem der besonderen Besteuerungsverfahren entsprechend Titel XII Kapitel 6 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (ABl. L 347 vom 11.12.2006, S. 1) in der jeweils gültigen Fassung teil, so gelten für die in den besonderen Besteuerungsverfahren zu erklärenden Umsätze abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaates, in dem der Unternehmer seine Teilnahme anzeigt.
(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).
(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.
(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Rechnung ist jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Die Echtheit der Herkunft der Rechnung, die Unversehrtheit ihres Inhalts und ihre Lesbarkeit müssen gewährleistet werden. Echtheit der Herkunft bedeutet die Sicherheit der Identität des Rechnungsausstellers. Unversehrtheit des Inhalts bedeutet, dass die nach diesem Gesetz erforderlichen Angaben nicht geändert wurden. Jeder Unternehmer legt fest, in welcher Weise die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhalts und die Lesbarkeit der Rechnung gewährleistet werden. Dies kann durch jegliche innerbetriebliche Kontrollverfahren erreicht werden, die einen verlässlichen Prüfpfad zwischen Rechnung und Leistung schaffen können. Rechnungen sind auf Papier oder vorbehaltlich der Zustimmung des Empfängers elektronisch zu übermitteln. Eine elektronische Rechnung ist eine Rechnung, die in einem elektronischen Format ausgestellt und empfangen wird.
(2) Führt der Unternehmer eine Lieferung oder eine sonstige Leistung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 aus, gilt Folgendes:
- 1.
führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; - 2.
führt der Unternehmer eine andere als die in Nummer 1 genannte Leistung aus, ist er berechtigt, eine Rechnung auszustellen. Soweit er einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ausführt, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung besteht nicht, wenn der Umsatz nach § 4 Nummer 8 bis 29 steuerfrei ist. § 14a bleibt unberührt.
(3) Unbeschadet anderer nach Absatz 1 zulässiger Verfahren gelten bei einer elektronischen Rechnung die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts als gewährleistet durch
- 1.
eine qualifizierte elektronische Signatur oder - 2.
elektronischen Datenaustausch (EDI) nach Artikel 2 der Empfehlung 94/820/EG der Kommission vom 19. Oktober 1994 über die rechtlichen Aspekte des elektronischen Datenaustausches (ABl. L 338 vom 28.12.1994, S. 98), wenn in der Vereinbarung über diesen Datenaustausch der Einsatz von Verfahren vorgesehen ist, die die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit der Daten gewährleisten.
(4) Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten:
- 1.
den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers, - 2.
die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, - 3.
das Ausstellungsdatum, - 4.
eine fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer), - 5.
die Menge und die Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder den Umfang und die Art der sonstigen Leistung, - 6.
den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt, - 7.
das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (§ 10) sowie jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts, sofern sie nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist, - 8.
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag oder im Fall einer Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt, - 9.
in den Fällen des § 14b Abs. 1 Satz 5 einen Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers und - 10.
in den Fällen der Ausstellung der Rechnung durch den Leistungsempfänger oder durch einen von ihm beauftragten Dritten gemäß Absatz 2 Satz 2 die Angabe „Gutschrift”.
(5) Vereinnahmt der Unternehmer das Entgelt oder einen Teil des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Wird eine Endrechnung erteilt, sind in ihr die vor Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Rechnungen im Sinne der Absätze 1 bis 4 ausgestellt worden sind.
(6) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen
- 1.
Dokumente als Rechnungen anerkannt werden können, - 2.
die nach Absatz 4 erforderlichen Angaben in mehreren Dokumenten enthalten sein können, - 3.
Rechnungen bestimmte Angaben nach Absatz 4 nicht enthalten müssen, - 4.
eine Verpflichtung des Unternehmers zur Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis (Absatz 4) entfällt oder - 5.
Rechnungen berichtigt werden können.
(7) Führt der Unternehmer einen Umsatz im Inland aus, für den der Leistungsempfänger die Steuer nach § 13b schuldet, und hat der Unternehmer im Inland weder seinen Sitz noch seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird oder die an der Erbringung dieses Umsatzes beteiligt ist, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, so gelten abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Unternehmer seinen Sitz, seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Satz 1 gilt nicht, wenn eine Gutschrift gemäß Absatz 2 Satz 2 vereinbart worden ist. Nimmt der Unternehmer in einem anderen Mitgliedstaat an einem der besonderen Besteuerungsverfahren entsprechend Titel XII Kapitel 6 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (ABl. L 347 vom 11.12.2006, S. 1) in der jeweils gültigen Fassung teil, so gelten für die in den besonderen Besteuerungsverfahren zu erklärenden Umsätze abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaates, in dem der Unternehmer seine Teilnahme anzeigt.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.
(1) Rechnung ist jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Die Echtheit der Herkunft der Rechnung, die Unversehrtheit ihres Inhalts und ihre Lesbarkeit müssen gewährleistet werden. Echtheit der Herkunft bedeutet die Sicherheit der Identität des Rechnungsausstellers. Unversehrtheit des Inhalts bedeutet, dass die nach diesem Gesetz erforderlichen Angaben nicht geändert wurden. Jeder Unternehmer legt fest, in welcher Weise die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhalts und die Lesbarkeit der Rechnung gewährleistet werden. Dies kann durch jegliche innerbetriebliche Kontrollverfahren erreicht werden, die einen verlässlichen Prüfpfad zwischen Rechnung und Leistung schaffen können. Rechnungen sind auf Papier oder vorbehaltlich der Zustimmung des Empfängers elektronisch zu übermitteln. Eine elektronische Rechnung ist eine Rechnung, die in einem elektronischen Format ausgestellt und empfangen wird.
(2) Führt der Unternehmer eine Lieferung oder eine sonstige Leistung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 aus, gilt Folgendes:
- 1.
führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 1) oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; - 2.
führt der Unternehmer eine andere als die in Nummer 1 genannte Leistung aus, ist er berechtigt, eine Rechnung auszustellen. Soweit er einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ausführt, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung besteht nicht, wenn der Umsatz nach § 4 Nummer 8 bis 29 steuerfrei ist. § 14a bleibt unberührt.
(3) Unbeschadet anderer nach Absatz 1 zulässiger Verfahren gelten bei einer elektronischen Rechnung die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts als gewährleistet durch
- 1.
eine qualifizierte elektronische Signatur oder - 2.
elektronischen Datenaustausch (EDI) nach Artikel 2 der Empfehlung 94/820/EG der Kommission vom 19. Oktober 1994 über die rechtlichen Aspekte des elektronischen Datenaustausches (ABl. L 338 vom 28.12.1994, S. 98), wenn in der Vereinbarung über diesen Datenaustausch der Einsatz von Verfahren vorgesehen ist, die die Echtheit der Herkunft und die Unversehrtheit der Daten gewährleisten.
(4) Eine Rechnung muss folgende Angaben enthalten:
- 1.
den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers, - 2.
die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, - 3.
das Ausstellungsdatum, - 4.
eine fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer), - 5.
die Menge und die Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder den Umfang und die Art der sonstigen Leistung, - 6.
den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung; in den Fällen des Absatzes 5 Satz 1 den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, sofern der Zeitpunkt der Vereinnahmung feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt, - 7.
das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (§ 10) sowie jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts, sofern sie nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist, - 8.
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag oder im Fall einer Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt, - 9.
in den Fällen des § 14b Abs. 1 Satz 5 einen Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers und - 10.
in den Fällen der Ausstellung der Rechnung durch den Leistungsempfänger oder durch einen von ihm beauftragten Dritten gemäß Absatz 2 Satz 2 die Angabe „Gutschrift”.
(5) Vereinnahmt der Unternehmer das Entgelt oder einen Teil des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Wird eine Endrechnung erteilt, sind in ihr die vor Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Rechnungen im Sinne der Absätze 1 bis 4 ausgestellt worden sind.
(6) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen
- 1.
Dokumente als Rechnungen anerkannt werden können, - 2.
die nach Absatz 4 erforderlichen Angaben in mehreren Dokumenten enthalten sein können, - 3.
Rechnungen bestimmte Angaben nach Absatz 4 nicht enthalten müssen, - 4.
eine Verpflichtung des Unternehmers zur Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis (Absatz 4) entfällt oder - 5.
Rechnungen berichtigt werden können.
(7) Führt der Unternehmer einen Umsatz im Inland aus, für den der Leistungsempfänger die Steuer nach § 13b schuldet, und hat der Unternehmer im Inland weder seinen Sitz noch seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird oder die an der Erbringung dieses Umsatzes beteiligt ist, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, so gelten abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Unternehmer seinen Sitz, seine Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte, von der aus der Umsatz ausgeführt wird, oder in Ermangelung eines Sitzes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Satz 1 gilt nicht, wenn eine Gutschrift gemäß Absatz 2 Satz 2 vereinbart worden ist. Nimmt der Unternehmer in einem anderen Mitgliedstaat an einem der besonderen Besteuerungsverfahren entsprechend Titel XII Kapitel 6 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (ABl. L 347 vom 11.12.2006, S. 1) in der jeweils gültigen Fassung teil, so gelten für die in den besonderen Besteuerungsverfahren zu erklärenden Umsätze abweichend von den Absätzen 1 bis 6 für die Rechnungserteilung die Vorschriften des Mitgliedstaates, in dem der Unternehmer seine Teilnahme anzeigt.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.
Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.