Landgericht Koblenz Urteil, 22. Aug. 2016 - 2 S 15/16
1. Das Urteil des Amtsgerichts Worms von 26.02.2016, Az: 5 C 40/15 WEG, wird wie folgt abgeändert:
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 17.09.2015 zu Top 10:
„Die WEG beschließt, dass dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter die alleinige Befugnis übertragen wird, die Flurfenster zu kippen, wenn es witterungsbedingt angepasst ist. In der kalten Jahreszeit sollen die Flurfenster Temperatur abhängig geschlossen bleiben.“
nichtig ist.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Verfahrens I. und II. Instanz zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
- 1
Die Kläger begehren weiter, den in der Eigentümerversammlung vom 17. September 2015 gefassten Beschluss zu TOP 10 für ungültig zu erklären.
- 2
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft „…“. Die Anlage besteht aus 54 Wohnungen auf 8 Etagen; Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 21, gelegen im 3. Obergeschoss.
- 3
Auf der genannten Etage (3. Obergeschoss) befinden sich insgesamt 6 Wohnungen, welche über einen gemeinsamen Flur erreicht werden können, der im Gemeinschaftseigentum steht (vgl. Plan Bl. 55 GA). Im angrenzenden, durch eine zu öffnende sog. Rauchschutztür abgetrennten weiteren Flur, der zum Treppenhaus führt, befindet sich ein Fenster, das der Kläger je nach seinem eigenen Bedarf und Witterung öffnet um den Flur bei geöffneter Rauschutztür zu belüften. Dieses Flurfenster ist mit einem verschließbaren Fenstergriff ausgestattet.
- 4
Die Parteien streiten schon länger darüber, ob der Kläger das Fenster des Flurs öffnen darf oder nicht. In einem früheren Verfahren (Az.: 5 C 2/15, Amtsgericht Worms) wurde am 10. Juli 2015 folgender Vergleich geschlossen:
- 5
„1. Die Beklagte gibt einen Schlüssel für das Flurfenster im 3. OG der WEG … an den Kläger heraus.
- 6
2. Der Kläger ist ermächtigt, das Fenster zu öffnen bis zu einem Zeitraum von 20 Minuten während seiner Anwesenheit dort. Er darf das Fenster kippen, wenn es witterungsbedingt angepasst ist.
- 7
3. Bei geöffnetem oder gekippten Fenster hat die Brandschutztür zum Treppenhaus hin geschlossen zu sein.
- 8
4. Diese Regelung gilt bis zu einer rechtkräftigen Entscheidung in der Eigentümerversammlung über die Nutzung des Fensters.“
- 9
In der dann am 17. September 2015 stattgefundenen Eigentümerversammlung wurde unter TOP 10. folgendes mehrheitlich beschlossen (GA Bl. 16):
- 10
„Die WEG beschließt, dass dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter die alleinige Befugnis übertragen wird, die Flurfenster zu kippen, wenn es witterungsbedingt angepasst ist. In der kalten Jahreszeit sollen die Flurfenster Temperatur abhängig geschlossen bleiben.“
- 11
Zur Begründung ihrer Klage haben die Kläger geltend gemacht, dass mit dieser Regelung ihnen der Mitgebrauch am Fenster, welches im Gemeinschaftseigentum steht, verweigert werde. Dies stelle sich als Entzug der Nutzung der gemeinschaftlichen Flurfenster dar, für den keine Beschlusskompetenz der Eigentümer bestehe. Sie wollen selbst entscheiden, wann gelüftet wird und bei Bedarf nicht auf den Hausmeister warten müssen. Denn im gemeinsamen Flur seien stark Essensdünste und Zigarettenqualm bemerkbar.
- 12
Die Beklagten haben ausgeführt, dass der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Der Hausmeister bzw. dessen Stellvertreter lüfte regelmäßig. Das Fenster sei deswegen abschließbar, um sicher zu stellen, dass die Flurfenster nicht unbeaufsichtigt offen stehen. Dies gebiete die Verkehrssicherungspflicht und der Vermeidung einer Auskühlung des Etagenflurs. Sobald der angefochtene Beschluss rechtswirksam sei, werde die Hausverwaltung sämtliche Flurfensterschlüssel von den Eigentümern zurückfordern.
- 13
Das Amtsgericht Worms hat durch Urteil vom 26. Februar 2016 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es zusammenfassend ausgeführt, dass der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Den Klägern werde das Mitgebrauchsrecht am Flurfenster nicht gänzlich entzogen; der Beschluss sei nicht nichtig.
- 14
Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Verfahrensziel weiter. Sie rügen fehlerhafte Rechtsanwendung und vertiefen und ergänzen ihren erstinstanzlich gehaltenen Sachvortrag.
- 15
Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil.
II.
- 16
Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet. Sie führt zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und zur Feststellung der Nichtigkeit des angegriffenen Beschlusses.
- 17
Hierzu im Einzelnen:
1.
- 18
Soweit - wie hier - eine Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG nicht entgegensteht, können die Wohnungseigentümer Regelungen des ordnungsgemäßen Gebrauchs durch Mehrheitsbeschluss treffen. Eine Regelung ist ordnungsgemäß, wenn sie im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt, d. h. ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Wohnungseigentümer fördert und der Wahrung des Hausfriedens dient. Die individuelle Handlungsfreiheit darf durch die Regelung nur so weit eingeschränkt werden, wie dies zur Erreichung dieses Zwecks erforderlich ist. Eine Maßnahme liegt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie nach billigem Ermessen und bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise den konkreten Bedürfnissen der Wohnungseigentümer, den örtlichen und baulichen Besonderheiten der Wohnanlage sowie der Verkehrsauffassung entspricht (vgl. OLG Köln NZM 2000, 191). Durch Mehrheitsbeschluss darf ein nach § 14 Nr. 1 WEG zulässiger Gebrauch nicht verboten (vgl. LG München I ZMR 2012, 477) und ein über den Rahmen des § 14 Nr. 1 hinausgehender Gebrauch nicht gestattet werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist danach nur ordnungsgemäß, wenn er den nach § 14 Nr. 1 WEG zulässigen Gebrauch konkretisiert. Konkrete Kriterien mit Allgemeingültigkeit lassen sich für die Bestimmung der Ordnungsmäßigkeit allerdings nicht aufstellen. Unter mehreren möglichen Regelungen ordnungsgemäßen Gebrauchs steht den Wohnungseigentümern ein nicht kleinlich zu bemessender Ermessensspielraum zu, so etwa bei Regelung gewisser Benutzungszeiten oder des Ausschlusses desselben bei gewissen klimatischen Bedingungen (vgl. Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2015, § 15 Rdnr, 14).
- 19
Der Inhalt des streitgegenständlichen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 17.09.2015 zu TOP 10 unterfällt indes nicht der Bestimmung des § 15 WEG, weil die innewohnende grundsätzliche Regelung, dass dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter diealleinige Befugnis übertragen werde, die Flurfenster zu kippen, nicht eine Konkretisierung des Gebrauchs, sondern den vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile zum Gegenstand hat. Ein solcher Gebrauchsentzug ist aber keine Regelung des Gebrauchs nach § 15 WEG, weil diese den Mitgebrauch voraussetzt; er ändert vielmehr § 13 Abs. 2 WEG ab (vgl. BGH NJW 2000, 3500). Zwar wird im angefochtenen Beschluss weiter festgelegt, dass die genannten Personen die Flurfenster kippen sollen, wenn es witterungsbedingt angepasst sei und die Fenster in der kalten Jahreszeit temperaturabhängig geschlossen bleiben sollen. Dies bedingt jedoch keine ordnungsgemäß Gebrauchsregelung, da - wie gesagt - die Kompetenz hierzu den Wohnungseigentümern vollständig entzogen werden soll. Ein solcher vollständiger Gebrauchsentzug eines Gegenstandes des gemeinschaftlichen Eigentums ist einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich; der Beschluss ist daher nichtig (vgl. OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 2002, 82f; BayObLG WuM 2002, 381ff).
- 20
Besondere Umstände, die einen vollständigen Ausschluss der Nutzung der Flurfenster rechtfertigen könnten, sind nicht erkennbar. Zwar geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ausnahmsweise die Befugnis haben, die Benutzung gemeinschaftlicher Räume unter besonderen Umständen stark zu beschränken oder gar auszuschließen (vgl. BayObLGZ 1972, 94 = Heizungsraum; BayObLG WuM 2002, 159f = Raum mit Zählereinrichtungen für Strom und Gas). Dies allerdings nur dann, wenn - wie hier gerade nicht - die Gefahr von Manipulationen bzw. dem möglichen Eintritt von Schäden vorgebeugt werden soll. Die Argumente der Beklagten, die Regelung sei deshalb notwendig, weil dies die Verkehrssicherungspflicht gebiete und der Vermeidung einer Auskühlung des Etagenflurs diene, verfangen nicht. Denn selbst wenn die Kompetenz zur alleinigen Nutzung der Flurfenster dem Hausmeister und seinem Stellvertreter übertragen werde, kann naturgemäß nicht mit Sicherheit verhindert werden, dass hierdurch jemand in Gefahr geriete. Denn es ist nicht vorstellbar, dass die genannten Personen während der gesamten Lüftungsphase in der Nähe der Fenster verbleiben und so Gefahrensituationen vermeiden könnten.
- 21
Soweit die Gefahr einer Auskühlung der Etagenflure vorgebeugt werden soll, steht den Wohnungseigentümern als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung nach § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zur Verfügung. Eine solche kann Verhaltensvorschriften enthalten, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Einhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden kann. Dazu können gemäß § 15 Abs. 2 WEG auch Regelungen über den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen werden (vgl. Merle in: Bärmann, WEG, 134. Aufl. 2015, § 21 Rdnr. 78). Einer solchen Hausordnung ist auch einer Regelung zugänglich, dass zum Schutz vor Kälte Fenster geschlossen zu halten sind (vgl. OLG Karlsruhe MDR 1976, 758). Die Hausordnung kann dabei entweder mit Stimmenmehrheit in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden oder aber durch die Hausverwaltung selbst, wenn sie hierdurch in der Gemeinschaftsordnung oder in der Teilungserklärung ermächtigt worden wäre.
- 22
Die Kammer war auch befugt die Nichtigkeit des von den Klägern im Wege einer Beschlussanfechtungsklage angefochtenen Beschluss festzustellen. Denn eine gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit kommt auch dann in Betracht, wenn - wie hier - nur die Ungültigkeitserklärung nach §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 43 Nr. 4 WEG beantragt worden ist (vgl. BayObLGZ 1986, 444; 1980, 29 (36)), zumal die Nichtigkeit in einem gerichtlichen Verfahren, in dem es auf die Wirksamkeit eines Beschlusses als Vorfrage ankommt, von Amts wegen zu berücksichtigen ist (vgl. BGHZ 107, 268; BayObLG NJW-RR 1989, 526).
- 23
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO.
- 24
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.
- 25
Die Kammer hat beschlossen, den Streitwert auf 1.500 € festzusetzen.
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Referenzen - Gesetze
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.