Landgericht Kleve Urteil, 24. Juni 2014 - 3 O 170/13
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
1
Tatbestand
2Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem notariellen Übertragungsvertrag.
3Durch notariellen Übertragungsvertrag vom 16.12.1993 - Ur.Nr. #####/#### des Notars M mit Amtssitz in S – übertrugen die Kläger auf den Beklagten, ihren Sohn, den Grundbesitz an den landwirtschaftlichen Grundstücken und am Hausgrundstück Amtsgericht S, G, Flur X, Flurstücke X, 545, 597 und 598, „xxxx“. Gemäß § 4 des Vertrags kann der Veräußerer die Rückübertragung des Grundbesitzes verlangen, wenn der Grundbesitz ganz oder teilweise ohne Zustimmung des Veräußerers veräußert oder belastet wird. Hinsichtlich der Einzelheiten zum Vertrag wird auf die notarielle Urkunde (Anlage zur Klageschrift, Bl. 5 ff. d.A.) verwiesen.
4Aufgrund einer Bewilligung vom 24.03.2011 wurde der Grundbesitz – Grundstücke 4 und 5 des Bestandsverezeichnis - nach Zustimmung der Kläger mit einer Grundschuld von 115.000 € belastet. Hinsichtlich der Einzelheiten zur Grundschuldbewilligung wird auf die notarielle Urkunde des Notars Dr. L vom 16.03.2011 (UR-Nr. xxxxx K) mit Amtssitz in S (ANlage B3 zur Klageerwiderung, Bl. 63 ff. d.A.) verwiesen.
5Aufgrund einer Bewilligung vom 10.11.2011 wurde der Grundbesitz – Grundstücke 1, 2,4 und 5- mit einer weiteren Grundschuld von 35.000 € belastet. Hier streiten die Parteien darum, ob die Kläger vor Grundschuldbestellung zustimmten.
6Hinsichtlich der Eintragungen zu den Grundschulden im Grundbuch wird auf den Auszug aus Blatt 419 des Grundbuchs N, Abteilung III (Anlage zur Klageschrift, Bl. 17 d.A.) verwiesen.
7Die Kläger bewohnen – entsprechend ihrem Wohnrecht – den im Übertragungsvertrag benannten Grundbesitz, wobei das Haus teilweise auch an den Zeugen S vermietet ist.
8Der Beklagte wohnt in eigenem Grundbesitz unter der Anschrift T-Weg in Bad N.
9Mit notarieller Urkunde vom 17.12.2012 erklärten die Kläger den Rücktritt vom Übertragungsvertrag.
10Mit weiteren notariellen Vertrag vom 17.12.2012 (UR-Nr. #####/#### des Notars Dr. M mit Amtssitz in S) wurde die Rückauflassung des Grundbesitzes erklärt, wobei für den Beklagten eine Vertreterin ohne Vertretungsmacht auftrat.
11Der Beklagte verweigerte, die Genehmigung des Handelns der Vertreterin ohne Vertretungsmacht (vgl. Schreiben des Notars vom 25.02.2013, Anlage zur Klageschrift, Bl. 21 d.A.).
12Er wurde durch Anwaltsschreiben vom 08.03.2013 (Anlage zur Klageschrift, Bl. 23 d.A.) erfolglos zur Rückübertragung des Grundbesitzes aufgefordert.
13Die Kläger tragen vor:
14Die Kläger hätten zu keinem Zeitpunkt die Zustimmung dazu erteilt, dass der im Übertragungsvertrag benannte Grundbesitz weitergehend mit einer Grundschuld von 35.000 € belastet werde, so dass das vertragliche Recht zum Rücktritt bestand.
15Darüber hinaus stünde den Klägern aufgrund eines undatierten Schreibens des Beklagten an den Nachbarn der Kläger, Herrn T5 (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 11.06.2014) ein Kündigungsrecht „des sich aus dem Notarvertrag vom 16.12.1993 des Notars xxx UR-Nr. #####/#### ergebenden Dauerschuldverhältnisses“ zu, weil sich hierin eine nachhaltige Störung des Vertragsverhältnisses dokumentiere, die zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des notariellen Vertrags führe wobei eine Vertragsanpassung nicht in Betracht komme. Im Hinblick auf die schriftsätzlich am 11.06.2014 erklärte Kündigung bestehe ebenfalls ein Rückabwicklungsanspruch der Kläger.
16Wegen vorgerichtliche Anwaltstätigkeit für die Rückabwicklung des Übertragungsvertrags habe der Beklagte Anwaltskosten in Höhe von 2.015,38 € nach Maßgabe von Seite 3 der Klageschrift zu tragen.
17Hinsichtlich der Grundschuld über 115.000 € bestehe ein Anspruch der Kläger dahingehend, dass diese Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werde. Denn diese sei ausschließlich zur Finanzierung des Einfamilienhauses der Beklagten in Bad N verwendet worden.
18Daher sei der Beklagte verpflichtet, das Darlehen, das durch diese Grundschuld gesichert werde entweder zurückzuführen oder anderweitig in der Weise abzulösenm, dass die Sparkasse die Zustimmung dazu erteile, dass die Grundschuld gelöscht werde.
19Die Kläger beantragen sinngemäß,
20den Beklagten zu verurteilen, den Grundbesitz G, Flur X, Flurstücke X, XX5, XX7, XX5 und XX6 zu je ½ an die Kläger aufzulassen und die hierzu erforderliche Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen
21und
22den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.015,38 € vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen
23und
24den Beklagten zu verurteilen, die Löschung der Grundschuld über 115.000 €, eingetragen unter laufender Nummer 2 in Abteilung III des beim Amtsgericht S geführten Grundbuchs von NN, Blatt XX9 zu bewirken.
25Der Beklagte beantragt,
26die Klage abzuweisen.
27Er trägt vor:
28Er hätte vor der Grundschuldbestellung die Zustimmung der Kläger eingeholt.
29Als sich abgezeichnet habe, dass sich der Grundbesitz aus dem Veräußerungsvertrag entgegen ursprünglicher Planung – die eine Realteilung beinhaltet hatte - nicht habe veräußern lassen, sei als Alternative die Vermietung verblieben. Vor Vermietung hätten jedoch Umbaumaßnahmen stattfinden müssen, die eine Umfinanzierung mit weiterem Finanzbedarf erforderlich machten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Beklagtenschriftsatz vom 03.03.2014 (Bl. 160 ff. d.A.) verwiesen.
30Bereits in Telefonaten zwischen Ende August 2011 und dem 10.09.2011 habe der Beklagte die Kläger darauf hingewiesen, dass eine Vermietung an den Zeugen S nur in Betracht komme, wenn die anstehende Renovierung nachfinanziert werde. Am 10.09.2011 hätten die Kläger bei einem Treffen der Parteien in Moers dann die Zustimmung mündlich dazu erteilt, dass die Grundstücke aus dem Übertragungsvertrag mit einer weiteren Grundschuld über 35.000 € belastet werden dürften. Erst diese Zustimmung der Kläger habe dann dazu geführt, dass der Beklagte unter diesem Datum den Mietvertrag mit dem Zeugen S (Anlage B4 zum Beklagtenschriftsatz vom 06.12.2013, Bl. 113 ff. d.A) abgeschlossen habe.
31Auch bestünde kein „Recht auf Kündigung“, da das in Bezug genommene Schreiben des Beklagten insgesamt nur Ausdruck der tiefen Betroffenheit des Beklagten über das Verhalten der Kläger sei. Selbstverständlich werde er – der Beklagte – die eingegangenen Verpflichtungen, gleich welcher Art, uneingeschränkt erfüllen.
32Ein Anspruch darauf, auf eine Löschung der Grundschuld von 115.000 € hinzuwirken, bestehe nicht, zumal die Bestellung in Anwesenheit und mit Zustimmung der Kläger erfolgte. Es sei den Klägern auch bekannt gewesen, dass diese Grundschuld über 115.000 € als Sicherheit für ein weiteres Darlehen diente, dass der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau bei der Sparkasse xxx für den Kauf des Hausgrundstückes T-Weg, 26160 Bad N aufnehmen musste.
33Die Kammer hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen S, d, e T T3, x S und s S sowie durch Vernehmung des Klägers und Beklagten als Partei mit dem aus dem Protokoll der Sitzung vom 18.02.2014 (Bl. 149 ff. d.A.) ersichtlichen Ergebnis. Ferner wurde noch die Klägerin als Partei mit dem aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.06.2014 ersichtlichen Ergebnis vernommen.
Entscheidungsgründe
34Die zulässige Klage ist unbegründet.
35Die Klage ist zulässig, insbesondere ergibt sich die örtliche Zuständigkeit aus § 39 ZPO. Die zuletzt im Schriftsatz vom 14.05.2014 (Bl. 179 ff. d.A.) ausformulierten Anträge zu 1) und 3) waren entsprechend §§ 133, 157 BGB auszulegen und zwar aufgrund der gerichtlichen Nachfragen und klägerischen Erklärungen in der mündlichen Verhandlung vom 24.06.2014 hierzu in der oben dargestellten Weise.
36Die Klage ist jedoch unbegründet.
37Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückauflassung und Bewilligung der Eintragung ihrer Personen als Eigentümer in das Grundbuch gemäß § 4 a) des Veräußerungsvertrags i.V.m. §§ 346 ff. BGB nachgewiesen.
38Denn die insoweit beweispflichtigen Kläger haben den Nachweis dafür, dass der Beklagte den Grundbesitz mit der Grundschuld über 35.000 € ohne ihre Zustimmung belastete, nicht zur ausreichenden Überzeugung der Kammer iSd § 286 ZPO geführt.
39Beweisbelastet dafür, dass die Belastung ohne Zustimmung der Kläger als Veräußerer erfolgte, sind die Kläger: Dies gilt nach dem allgemeinen Grundsatz, wonach der Anspruchsteller die für ihn günstigen Tatsachen beweisen muss („Günstigkeitsprinzip“). Auch ist der Wortlaut des Rücktrittsrechts nicht abweichend dahingehend formuliert, dass der Beklagte die Beweislast trägt. Denn für eine Beweislastumkehr hätte § 4 a) des Vertrags etwa in folgender Weise formuliert sein müssen: „a) der Grundbesitz ganz oder teilweise veräußert oder belastet wird, es sei denn, dass der Veräußerer hierzu seine Zustimmung erteilte“. Dem Umstand, dass es sich bei „ohne Zustimmung“ um eine negative Tatsache handelt, ist – wie bei vergleichbaren gesetzlichen Konzeptionen wie „ohne Rechtsgrund“ in § 812 BGB (vgl. hierzu: Palandt § 812 Rn 76 mwn)– in der Weise Rechnung zu tragen, dass dem Beklagten im Rahmen der sekundären Darlegungslast aufzugeben ist, substantiiert zu der Zustimmung vorzutragen und die Klägerseite (nur) den Nachweis erbringen muss, dass diese Zustimmung nicht erfolgte.
40Der Beklagte hat substantiiert vorgetragen, dass nach Vorgesprächen am 10.09.2011 die Zustimmung zur Belastung mit einer Grundschuld über 35.000 € erteilt wurde.
41Die Klägerseite hat den Nachweis, dass an diesem Tag die Zustimmung nicht erteilt wurde, nicht führen können. Vielmehr bleibt es auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme für die Kammer offen („non liquet“), ob eine mündliche Zustimmung am 10.09.2012 erfolgte.
42Denn zwar haben die Kläger im Rahmen ihrer Parteivernehmung angegeben, der Grundschuldnbestellung nicht zugestimmt zu haben. Jedoch hat der Beklagte bei seiner Parteivernehmung abweichend angegeben, dass die Zustimmung mündlich erfolgte und seine zeugenschaftlich vernommene Ehefrau hat diese Angaben bestätigt.
43Die konträr entgegenstehenden Angaben sind jeweils für sich betrachtet nachvollziehbar und in sich widerspruchsfrei und jeweils glaubhaft. Auch vermag die Kammer auch nach umfassender Beweisaufnahme nicht festzustellen, dass eine der Parteien unglaubwürdig war.
44Es gibt auch keine durchgreifenden Indizien, welche die belastbare Feststellung zulässt, welche der Parteien die Unwahrheit sagt:
45Gegen die Angaben des Beklagten kann nicht einmal indiziell angeführt werden, dass die Kläger bei der Bestellung der Grundschuld über 115.000 € persönlich anwesend waren und die Bestellung der Grundschuld über 35.000 € ohne ihre Anwesenheit erfolgte, weil schon allein im Hinblick auf die bei der Grundschuldbestellung über 115.000 € beurkundete Rangrücktrittserklärung die Anwesenheit der Kläger erforderlich war.
46Sogar eher gegen ein „heimliches Vorgehen“ des Beklagten spricht, dass die Kammer nach Beweisaufnahme davon auszugehen hat, dass der Beklagte gegenüber dem Zeugen S offen kommunizierte, dass neben der Ablösung des bisherigen Darlehens auch ein Mehrbedarf besteht, für den eine Grundstückssicherheit erforderlich ist. Denn es wäre aus Sicht des Beklagten nicht erforderlich gewesen, den Zeugen S, der ihm nur bei der Ablösung der bisherigen Darlehen helfen sollte, auch über die weitergehende Neuaufnahme von Krediten und Grundschulden zu informieren. Gegen ein „heimliches Vorgehen“ ist ferner anzuführen, dass die Klägerin nach ihren Angaben aus einem Gespräch mit dem Beklagten selbst von der weiteren Grundschuld erfuhr. Umgekehrt kann allein aus fehlender „Verheimlichung“ nicht darauf geschlossen werden, dass eine Zustimmung zur Grundschuld tatsächlich vorlag, da der Beklagte es zum damaligen Zeitpunkt auch nur „aus dem Blick verloren“ haben könnte, dass er vor Belastung des Grundstücks die Zustimmung der Kläger einholen muss,
47Die Aussagen der weiteren Zeugen T3 und x und x S waren weitgehend unergiebig, weil sie sich nur auf eine Darlehensaufnahme, nicht dagegen auf eine Sicherung durch Grundschulden bezogen und sämtliche Gespräche nach Aufkommen der Rechtsstreits geführt wurden, ohne dass die Zeugen jeweils genaue Zeitpunkte des „Wissens um 35.000 € Darlehen“ differenzierten.
48Wenn auch nach durchgeführter Beweisaufnahme offen bleibt, welche der entgegengesetzten Parteiangaben richtig ist, wirkt sich diese Beweissituation zu lasten der beweispflichtigen Partei – hier der Kläger – aus.
49Damit haben die Kläger das Fehlen einer Zustimmung als vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsgrund nicht nachgewiesen.
50Einen Anspruch auf Rückauflassung und Eintragungsbewilligung steht den Klägern auch nicht infolge ihrer „Kündigung“ gemäß § 314 BGB zu: Zutreffend ist, dass der Übertragungsvertrag im Hinblick auf Wohnrecht, Pflege- und Betreuungsverpflichtung einen „Dauerschuldcharakter“ hat. Gleichwohl gerechtfertigt das Schreiben keine Kündigung aus wichtigem Grund, welche dann zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führt. Das Schreiben ist nicht isoliert zu betrachten, sondern vor dem Hintergrund des anhängigen Verfahrens, das naturgemäß mit Emotionen für beide Parteien verbunden ist. Dies ist selbst für den klägerseits namhaft gemachten Empfänger daraus zu erkennen, dass in dem Schreiben auf den Rechtsstreit Bezug genommen wird, wobei jedoch das Schreiben seinem Inhalt nach an die Kläger gerichtet ist und offenbar nur durch den Nachbarn übermittelt werden sollte.
51Verletzungen des Übetragungsvertrags haben die Kläger bislang gerade nicht nachgewiesen und der Beklagte hat ausdrücklich erklärt, den Vertrag mit allen dazugehörigen Verpflichtungen erfüllen zu wollen.
52Mangels Anspruch auf Rückauflassung und Eintragungsbewilligung steht den Klägern auch kein Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltsgebühren zu, die für diese Rechtsverfolgung aufgebracht wurden.
53Die Kläger haben auch keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte eine Löschung der Grundschuld über 115.000 € veranlasst.
54Ein derartiger Anspruch könnte sich nur daraus ergeben, dass die Parteien im Rahmen einer vertraglichen Absprache vereinbarten, dass die Darlehensmittel, für welche die Grundschuld von 115.000 € als Sicherheit bestellt wurde, ausschließlich in das Objekt in Moers investiert werden. Eine derartige „Sicherungszweckvereinbarung“ ist klägerseits nicht einmal vorgetragen. Dies wäre aber erforderlich gewesen, weil sich diese Sicherungszweckvereinbarung nicht aus der Grundschuldbestellungsurkunde ergibt und es im Rahmen des Geschäftsverkehrs auch nicht unüblich ist, dass Sicherheiten an Grundstücken für Darlehen in Anspruch genommen werden, deren Valuta nicht den Grundstücken selbst zugute kommt.
55Es fehlt aber nicht nur an schlüssigen Sachvortrag dazu, dass eine derartige Absprache getroffen wurde. Angesichts des abweichenden Sachvortrags der Beklagtenseite wäre weitergehend auch ein entsprechender Beweisantritt erforderlich gewesen.
56Daher war die Klage insgesamt abzuweisen.
57Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91, 709 ZPO.
58E |
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als Einzelrichter |
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Die Zuständigkeit eines Gerichts des ersten Rechtszuges wird ferner dadurch begründet, dass der Beklagte, ohne die Unzuständigkeit geltend zu machen, zur Hauptsache mündlich verhandelt. Dies gilt nicht, wenn die Belehrung nach § 504 unterblieben ist.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
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(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.