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Landgericht Heidelberg Urteil, 25. Feb. 2011 - 5 S 77/10

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25.02.2011

Landgericht Heidelberg Urteil, 25. Feb. 2011 - 5 S 77/10

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Rechtsgebiete

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Gericht

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 21.7.2010 - Az. 29 C 93/10 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.236,09 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 25.3.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden der Klägerin 42 % und der Beklagten 58 % auferlegt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Zwangsvollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Parteien, bis zum 30.11.2009 durch ein Mietverhältnis über eine 3-Zimmer-Wohnung in L. miteinander verbunden, streiten um Nachzahlung von Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2008.

Mit Mietvertrag vom 1.3.2004 mietete die Beklagte von der Klägerin die Wohnung in einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen zu einem Mietzins von 434,60 Euro monatlich. Das Haus wurde mit einer Ölzentralheizung beheizt. Die Räume waren nicht mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen. In § 3 Nr. 2 der Mietvertragsurkunde trugen die Parteien handschriftlich ein, dass Nebenkosten für „Heizung, Wasser + Abwasser Müll“ neben dem Mietzins besonders zu zahlen seien mit einem festen Betrag von 130 Euro pro Monat. Für die Jahre 2004 und 2005 rechnete die Klägerin über die Heizkosten ab und die Beklagte beglich die Nachzahlungsbeträge, ohne Einwendungen oder Vorbehalte geltend zu machen.

Über den Abrechnungszeitraum 2008 rechnete die Klägerin am 22.12.2009 ab. In der Heizkostenabrechnung, die der Beklagten am 23.12.2009 zuging, führte sie für drei Heizöllieferungen im Jahr 2008 Gesamtkosten von 6.101,43 Euro auf, von denen sie nach der anteiligen Wohnfläche der Beklagten 2.509,52 Euro abzüglich einer Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV um 15 % in Rechnung stellte, mithin 2.133,09 Euro. „Ihre Vorauszahlung“ war mit „0,00 EUR“ angegeben.

Die Beklagte leistete diese Nachzahlung nicht, weshalb die Klägerin sie vor dem Amtsgericht zunächst in dieser Höhe in Anspruch genommen hat. Mit am 13.7.2010 - nach Schluss der mündlichen Verhandlung - eingegangenem Schriftsatz hat die Klägerin neu über die Heizkosten abgerechnet und nunmehr die vereinbarte Nebenkostenpauschale von 130 Euro in 61,29 Euro für Betriebskostenpauschale und 68,71 Heizkostenvorauszahlung aufgespalten.

Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht behauptet, die letzte Tankfüllung während des Mietverhältnisses sei am 16.7.2009 erfolgt. Sie hat gemeint, die vereinbarte Pauschale sei wegen Verstoßes gegen § 2 HeizKV unwirksam. Die Pauschale sei auf die übrigen Nebenkostenposten zu verrechnen gewesen, sodass ihr die geltend gemachte Nachzahlung zustehe.

Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.133,09 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat bestritten, dass die Gesamtkosten der Heizöllieferungen von der Beklagten verbraucht worden seien. Nachforderungen seien wegen der vereinbarten Pauschale ausgeschlossen, jedenfalls seien aber anteilig Vorauszahlungen zu berücksichtigen. Mangels Angabe der Vorauszahlungen in der ersten Abrechnung sei diese formell fehlerhaft.

Das Amtsgericht hat die Klage mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die vereinbarte Pauschale sei nach § 2 HeizKV unwirksam. Sie erfasse auch die Heizkosten. Es könne deshalb über die Heizkosten abgerechnet werden, wobei wegen der Abrechnung nach Fläche der Kürzungsbetrag nach § 12 Abs. 1 HeizKV abzuziehen sei. Eine unzulässige Pauschale sei aber als Vorauszahlung zu behandeln. Weil die erste Abrechnung die Vorauszahlung nicht aufgeführt habe, sei diese nicht formell ordnungsgemäß. Ansprüche der Klägerin seien deshalb nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen Verstreichens der 12-Monats-Frist ausgeschlossen. Im Übrigen habe die Klägerin nicht darlegen können, dass das im Abrechnungszeitraum getankte Heizöl im Jahr 2008 auch verbraucht worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie verfolgt ihren erstinstanzlichen Antrag - nach Teilrücknahme wegen Abzugs von Vorauszahlungen - in verminderter Höhe weiter.

Die Klägerin hat in der Berufungsinstanz eine neuerlich korrigierte Abrechnung vorgelegt, in der sie die vereinbarte Pauschale zu 60,68 Euro als Betriebskostenpauschale und zu 68,71 Euro als Heizkostenvorauszahlung abgerechnet hat, womit sich noch ein Zahlbetrag von 1.305,95 Euro ergibt. Das stützt sie auf im Abrechnungszeitraum 2007 (anteilig nach Wohnfläche und nach Kürzung um 15 %) angefallene Heizkosten in Höhe von 824,83 Euro und übrige Betriebskosten in Höhe von 730,59 Euro, mithin einer Aufteilung der Pauschale nach dem Heizkostenanteil von 53,03 %. Dazu trägt sie auch Gesamtheizkosten und anteilige Heizkosten für die Zeiträume 2004, 2005 und 2007 vor.

Die Klägerin meint, die erste Abrechnung sei formell ordnungsgemäß gewesen. Im Umkehrschluss aus dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 HeizKV folge, dass die verbrauchsunabhängige Abrechnung zulässig sein müsse. Die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip sei vorliegend unmöglich oder jedenfalls unzumutbar gewesen. Angesichts des über den Abrechnungszeitraum hinaus andauernden Mietverhältnisses sei die Abrechnung hier auch unproblematisch.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zu verurteilen, an sie 1.308,26 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt

Zurückweisung der Berufung.

Die Beklagte verteidigt das amtsgerichtliche Urteil. Sie bestreitet die von der Klägerin angegebenen Heizkosten der Jahre 2004, 2005 und 2007. Sie meint, die Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei unzulässig. Eine Umstellung der Pauschale sei im Übrigen nur für die Zukunft zulässig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verfahrensakte Bezug genommen.

Mit Zustimmung der Parteien hat die Kammer Entscheidung im schriftlichen Verfahren angeordnet.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

1.) Das angefochtene Urteil beruht auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO). Die nach § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen rechtfertigen (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO) die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 1.236,09 Euro nebst Zinsen.

a) Das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen seiner Entscheidung zugrunde zu legen, § 529 ZPO.

Ungeachtet § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO sind als neue Tatsachen auch die von der Klägerin erst in der Berufungsinstanz vorgetragenen Heizkosten der Jahre 2004, 2005 und 2007 zu berücksichtigen. Der Vortrag ist als unstreitig zu behandeln und deshalb der Berufungsentscheidung ohne Weiteres zu Grunde zu legen (vgl. NJW 2005, 291 [292 f.]). Angesichts der auf die damaligen Abrechnungen unstreitig geleisteten Nachzahlungen hätte sich die Beklagte nicht mit pauschalem Bestreiten der Kosten des Heizöls begnügen dürfen, sondern hätte angeben müssen, aus welchen Gründen die damaligen Beträge unrichtig gewesen sein sollten, sodass die Klägerin die Einwände hätte entkräften können.

b) Nach diesem Maßstab steht der Klägerin ein Anspruch auf Heizkostennachzahlung zu.

(1) Ein Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung von Heizkosten ergibt sich zwar nicht aus dem Mietvertrag vom 1.3.2004. Nach dem eindeutigen Wortlaut des Vertragstextes sollte gerade keine Abrechnung der Heizkosten erfolgen. Der im Formular vorgedruckte Verweis auf die Heizkostenverordnung sollte nur eingreifen, „soweit Heiz- und Warmwasserkosten anteilig umgelegt werden“. Eben das wollten die Parteien aber nicht; vielmehr sollte die Heizung mit der Pauschale „für Heizung [usw.]“ abgegolten sein.

Eine stillschweigende Mietvertragsänderung ist durch bloße Leistung von Nachzahlungen nicht eingetreten (vgl. BGH NJW 2008, 283 [284] für die Umlage weiterer Betriebskosten). Eine solche konkludente Vertragsänderung hätte dann auch eine Einigung über die Aufteilung der vereinbarten Pauschale auf Heizkostenvorauszahlung und Pauschale für die übrigen Betriebskosten enthalten müssen, was unter anderem das Wissen der Parteien um diese Problematik voraussetzt. Das kann hier nicht angenommen werden.

(2) Der Klägerin steht aber ein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV zu, wonach der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme auf der Grundlage der Verbrauchserfassung „auf die einzelnen Nutzer zu verteilen“ hat. Für dessen Höhe ist ein Teil der Zahlungen auf die Pauschale als Heizkostenvorauszahlung zu berücksichtigen.

(a) Dem steht die Vereinbarung der Parteien über eine auch die Heizkosten erfassende Pauschale nicht entgegen. Eine solche Heizkostenpauschale ist unwirksam (OLG Hamm NJW-RR 1987, 8; Gramlich , Mietrecht, 11. Aufl. 2010, HeizkostenV § 2), denn nach § 2 HeizKV gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Dafür kann dahinstehen, ob es sich bei jener Bestimmung um ein nach § 134 BGB zur Nichtigkeit führendes Verbotsgesetz handelt oder um eine Kollisionsnorm (für letzteres etwa BayObLG NZM 2005, 106; offen gelassen von BGH NJW-RR 2006, 1305 [1306]). Denn in beiden Fällen können jedenfalls die Parteien über diese Rechtsfolge nicht disponieren. Dass die Mietvertragsparteien abweichende Gestaltungen beibehalten können, solange beide Seiten einverstanden sind ( Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, Anhang zu § 556, 556a Rn. 4 m.w.N.), trifft nicht zu (wie hier Schmid in Münchener Kommentar zum BGB, HeizkostenV § 2 Rn. 2). Dagegen spricht bereits der eindeutige Gesetzeswortlaut. Die auf § 3a EnEG gestützte Heizkostenverordnung dient gerade dem öffentlichen Interesse an einer Senkung des Energieverbrauchs und will deshalb abweichende privatautonome Vereinbarungen nur im zugelassenen Umfang (§§ 10 ff. HeizKV) ermöglichen. Folglich hat auch der BGH ausgesprochen, dass die Geltung des § 2 HeizKV nicht davon abhängig ist, dass der Gebäudeeigentümer oder der Nutzer eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung verlangt (BGH NJW-RR 2006, 1305 [1306]).

(b) Dann aber spricht nichts dagegen, § 2 HeizKV auch für Nachzahlungspflichten „rückwirkend“ - genauer: von Anfang an - ab Vertragsschluss anzuwenden (a.A. LG Berlin NZM 2000, 333 [334]; Lammel , WuM 2007, 439; Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, Anhang zu § 556, 556a Rn. 4 m.w.N.). Der zeitliche Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung ist ihr selbst in § 12 Abs. 2 ff. zu entnehmen. Dafür, dass sie auf während ihrer Geltung abgeschlossene Verträge entgegen § 2 HeizKV für gewisse Zeit nicht anwendbar sein sollte, fehlt jeder Anhalt.

Das sieht die Kammer bereits als in BGH NJW-RR 2006, 1305 (1306) klargestellt an (a.A. Lammel , WuM 2007, 439). Insbesondere überzeugt die mitunter gezogene Parallele zu § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV und § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB (Lammel , WuM 2007, 439) nicht, wonach Änderungen bzw. deren Erklärung nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig sind. In all diesen Fällen geht es um die Veränderung einer zunächst zulässigen und wirksamen Abrechnungsmodalität, nicht wie hier um die Missachtung des vorrangigen Verordnungsrechts von Beginn des Vertragsverhältnisses an. Dass eine rückwirkende Ausstattung mit Erfassungsgeräten naturgesetzlich nicht möglich ist ( Lammel , WuM 2007, 439), ist zutreffend, aber unschädlich. Eben diesen Fall erfasst § 12 Abs. 1 HeizKV, indem er dem Mieter ein Kürzungsrecht einräumt, wenn „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung die Ausstattung nicht angebracht und dementsprechend auch nicht verbrauchsabhängig abgerechnet“ (BR-Drs. 632/80, S. 37) wird.

Die Berufung auf den bereits anfänglichen Vorrang des Verordnungsrecht kann auch nicht als treuwidrig angesehen werden (a.A. AG Erfurt WuM 2007, 130; Lammel , WuM 2007, 439). Zwar zieht derjenige, der Ansprüche aus der Heizkostenabrechnung geltend macht, einen Vorteil aus der Unwirksamkeit der von beiden Vertragsparteien vereinbarten Pauschale. Gleichwohl verstößt das nicht gegen § 242 BGB. Mit der Vereinbarung haben beide Mietparteien die Heizkostenverordnung unberücksichtigt gelassen, was in die Verantwortung beider fällt und sich durch Nachzahlungs- oder Rückzahlungsansprüche für und gegen beide auswirken kann. § 2 HeizKV liefe andernfalls regelmäßig leer und begründete nur noch ein Wahlrecht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung ähnlich § 556a Abs. 2 BGB, was Wortlaut und Wille des Verordnungsgebers widerspricht. Der Mieter ist im Übrigen durch die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vor übermäßiger Inanspruchnahme hinreichend geschützt; überdies kommt ihm § 12 Abs. 1 HeizKV zugute, weil er sein Heizverhalten rückwirkend nicht mehr beeinflussen kann (nicht berücksichtigt von AG Erfurt WuM 2007, 130).

Unrichtig ist auch, dass bei anfänglichem Vorrang der Heizkostenverordnung eine Lücke entstünde, weil dann wegen der Vereinbarung einer Pauschale weder vertragliche noch gesetzliche Anspruchsgrundlagen für eine Zahlungspflicht der Mieter vorhanden wären. Hierfür bedarf es nicht einmal einer ergänzenden Vertragsauslegung, weil § 6 Abs. 1 HeizKV selbst eine solche Anspruchsgrundlage ist (a.A. Lammel , WuM 2007, 439). Wenn der Gebäudeeigentümer nach jener Vorschrift „die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf die einzelnen Nutzer zu verteilen“ hat, weil die Betriebskosten dieser Anlagen oder Einrichtungen nach § 3a Nr. 2 EnEG auf die Benutzer „zu verteilen sind“, kann das nicht anders verstanden werden als so, dass der Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Verteilung auch die Pflicht des Nutzers zur Tragung dieser Kosten gegenübersteht, mithin ein gesetzliches Schuldverhältnis entsteht, kraft dessen der Vermieter die entsprechende Leistung des Mieters fordern kann (§ 241 Abs. 1 BGB).

(c) Nach alledem kann die Klägerin nach § 12 Abs. 1 HeizKV gekürzte Heizkosten von (2.509,52 Euro - 376,43 Euro) = 2.133,09 Euro auf die Beklagte umlegen. Auf diese Heizkosten hat die Beklagte 897 Euro als Vorauszahlung erbracht, die abzuziehen sind.

Eine Vereinbarung über Heizkostenvorauszahlung haben die Parteien zwar nicht abschließen wollen, weil sie nicht von einer Abrechnung der Heizkosten ausgegangen sind. Der Vertrag ist insoweit lückenhaft (OLG Hamm NJW-RR 1987, 8 [9]). Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ist deshalb der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale von 130 Euro Pauschale als Vorauszahlung zu behandeln (Gramlich , Mietrecht, 11. Aufl. 2010, HeizkostenV § 7 Anm. 3; Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, Anhang zu § 556, 556a Rn. 5; a.A. LG Berlin NZM 2000, 333 [334]: Gestaltungsakt erforderlich). Angesichts der anfänglichen Unwirksamkeit der vereinbarten Heizkostenpauschale kann für ihren Anteil an der Gesamtpauschale nur maßgeblich sein, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung bedacht hätten. Dann aber hätten sie für Heizkostenvorauszahlung einerseits und Pauschale für die übrigen Betriebskosten andererseits gesonderte Beträge vereinbart, deren Summe 130 Euro beträgt und deren Verhältnis zueinander dem Verhältnis zwischen Heizkosten und übrigen Betriebskosten entspricht, wie sie bei Vertragsschluss zu erwarten waren.

Maßgeblich sind also nicht das in der letzten Abrechnungsperiode (so aber Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 2 Heizkosten V Rn. 24) oder gar zukünftig zu erwartende Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander, sondern dasjenige bei Beginn des Mietverhältnisses ( Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, Anhang zu § 556, 556a Rn. 5), zumal auch die von den Parteien angenommene Gesamthöhe der Betriebskosten - hier 130 Euro - auf jenen Zeitpunkt berechnet ist. Bei dieser ergänzenden Vertragsauslegung kann es indes nicht um eine centgenaue Berechnung gehen, schon weil bei Vertragsschluss häufig nicht über das Vorjahr und jedenfalls noch nicht über das laufende Jahr abgerechnet ist. Maßgeblich ist eine abstrakte, wirtschaftliche Betrachtungsweise ( Gramlich , Mietrecht, 11. Aufl. 2010, HeizkostenV § 7 Anm. 3). Vorliegend erscheint es daher sachgerecht, das über die Jahre 2004, 2005 und 2007 relativ stabile Verhältnis zwischen Heizkosten und sonstigen Betriebskosten zu Grunde zu legen. Entgegen der Ansicht der Klägerin darf bei diesem Rechenvorgang aber auf Seite der Heiz- und Warmwasserkosten nicht bereits ein Abzug von 15 % nach § 12 Abs. 1 HeizKV einkalkuliert werden. Andernfalls käme dem Vermieter durch eine schon um diese 15 % geringere Vorauszahlung ein höherer Nachzahlungsbetrag zugute, wodurch der in § 12 Abs. 1 HeizKV angeordnete Abzug zumindest teilweise eliminiert würde.

Damit ergeben sich vorliegend für 2004 und 2007 Heizkostenanteile von 57 % und für 2005 von 58 %. Dafür, dass 2003, also im Jahr vor Vertragsschluss, ein gänzlich anderes Verhältnis anzunehmen war, spricht nichts. Die Parteien hätten demnach, wenn sie die Teilunwirksamkeit der Pauschale bedacht hätten, eine Aufteilung nach einem Heizkostenanteil von 57,5 % vorgenommen, mithin eine Vorauszahlung von 74,75 Euro vereinbart. Folglich ist in der Heizkostenabrechnung eine Vorauszahlung für den gesamten Abrechnungszeitraum von 897 Euro (74,75 Euro x 12) von den 2.509,52 Euro für Heizöllieferungen abzuziehen. Abzüglich des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizKV wegen der Umlegung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB) ergibt sich der zugesprochene Nachzahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte von 1.236,09 Euro.

(3) Die Geltendmachung der Nachforderung ist auch nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Zwar ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), wozu entsprechend § 259 Abs. 1 BGB als geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die Angabe der Vorauszahlungen gehört (BGH NJW 2009, 3575).

Indes ist von der formellen Wirksamkeit der Abrechnung die Frage der inhaltlichen Richtigkeit zu unterscheiden. Hier erfüllt noch die erste, rechtzeitig zugegangene Abrechnung die gesetzlichen Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung, weil sie Vorauszahlungen, wenn auch unrichtig, angibt, nämlich mit „0,00 Euro“. Anhand dieser Angabe kann der Mieter unschwer die rechnerischen Voraussetzungen der Abrechnung prüfen und - sogar besonders leicht - feststellen, dass seine Vorauszahlungen offensichtlich nicht korrekt einbezogen sind. Eine solche ziffernmäßige Angabe ist nicht mit dem Fall vergleichbar, dass der Rechenschritt des Abzugs von Vorauszahlungen in der Abrechnung überhaupt nicht erscheint. Wollte man das anders sehen, ergäben sich auch wenig einleuchtende Abgrenzungsprobleme (etwa bei der Angabe „0,01 Euro“).

(4) Schließlich ist der Anspruch der Klägerin auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil unklar geblieben ist und nicht mehr ermittelt werden kann, in welcher Höhe das 2008 gelieferte und bezahlte Heizöl im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbraucht wurde. Zwar gehören nach § 7 Abs. 2 HeizKV zu den Kosten der Versorgung mit Wärme nur die Kosten der „verbrauchten“ Brennstoffe. Jedenfalls im Rahmen einer - hier gegebenen - nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 12 Abs. 1 HeizKV ist eine Abrechnung auch nach dem Abflussprinzip zuzulassen.

(a) Höchstrichterlich ist bislang nur für Betriebskosten im Allgemeinen entschieden, dass eine Abrechnung auch dann dem Maßstab der Abrechnung nach Verbrauch gerecht wird (BGH NJW 2008, 1300 [1301]), wenn der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellt (sog. Abflussprinzip). Ob in besonders gelagerten Fällen nach Treu und Glauben anderes gelten müsse, hat der BGH offen gelassen (BGH a.a.O., S. 1302).

(b) Nach herrschender Meinung soll diese Rechtsprechung aber lediglich für die dort behandelten „kalten“ Betriebskosten gelten, nicht für die Abrechnung von Heizkosten (LG Hamburg, Urteil vom 20.11.2008 - 307 S 87/08 -, Abs.-Nr. 10 ff - : formell unwirksame Abrechnung; Langenberg , Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, G. Rn. 113; Milger , NZM 2008, 757 [761]; offen gelassen von BGH NJW 2008, 2328 [2329]). Über sie sei ausschließlich nach dem Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) abzurechnen, weil nach § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die Kosten der „verbrauchten“ Brennstoffe zu verteilen sind. Danach hätte die Klägerin hier den Ölstand zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums feststellen und die Differenz unter Berücksichtigung der verschiedenen Lieferpreise auf die Mieter umlegen müssen.

(c) Die Kammer schließt sich dieser Auffassung jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 12 Abs. 1 HeizKV nicht an (vgl. auch Lammel , jurisPR-MietR 21/2009 Anm. 1; Schmid , DWW 2008, 162 [163]). Die Zulassung der Abrechnung nach dem Abflussprinzip in diesen Fällen ist mit dem Wortlaut des § 7 Abs. 2 HeizKV vereinbar, weil dieser durch § 12 Abs. 1 HeizKV ergänzt wird, der für den Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung gerade voraussetzt, dass auch dann Kostenanteile auf Nutzer entfallen und lediglich gekürzt werden dürfen.

Für die Ansicht der Kammer sprechen vor allem die vom BGH für die Abrechnung der übrigen Betriebskosten angeführten Gründe. Zu einer Differenzierung zwischen der Abrechnung von Heizkosten und anderen Betriebskosten besteht jedenfalls bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 12 Abs. 1 HeizKV kein Anlass.

Intention der Heizkostenverordnung ist es, im öffentlichen Interesse einen sorglosen Umgang mit Heizenergie zu verhindern, nicht im Mieterinteresse eine gegenüber anderen in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskosten gerechtere Abrechnung der Verbräuche zu erreichen. Zwar besteht bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip - allerdings nur am Ende des Mietverhältnisses - die Gefahr, dass die ohnehin bereits eingekaufte Heizenergie dann auch großzügig genutzt wird. Diese für die Allgemeinheit schädliche Folge der verordnungswidrigen Abrechnungsweise des Gebäudeeigentümers wird aber schon durch § 12 Abs. 1 HeizKV ausreichend sanktioniert. Der Kürzungsbetrag von 15 % entspricht bereits demjenigen, was der Verordnungsgeber an Energieeinsparung durch verbrauchsabhängige Abrechnung erwartet hat (BR-Drs. 632/80, S. 37). Für eine zusätzliche Kürzung bei Abrechnung nach dem Abflussprinzip auf null fehlt jeder sachliche Grund (vgl. Schmid , DWW 2008, 162 [163]). Dass sie zu einer Energieverschwendung von weiteren 85 % führen könnte, ist im Gegenteil fernliegend und eine solche Rechtsfolge deshalb unverhältnismäßig.

Wie der vorliegende Fall zeigt, sind die Konsequenzen der herrschenden Meinung auch ausgesprochen unbillig. Hat es der Gebäudeeigentümer versäumt, den Heizölstand zu Beginn oder Ende des Abrechnungszeitraums zu messen, könnte er nicht nur keine Nachforderungen geltend machen, sondern könnte obendrein noch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen in Anspruch genommen werden (vgl. BGH NJW 2011, 143 [144]), weil er demnach eine inhaltlich richtige Abrechnung überhaupt nicht mehr erstellen kann. Es dürfte im Übrigen kaum dem Zweck der Verordnung, Energie einzusparen, entsprechen, wenn in solchen Fällen der Nutzer gänzlich kostenlos Wärme verbrauchen darf.

Sollte nach alledem die Abrechnung nach dem Abflussprinzip zu unerträglichen Konsequenzen im Einzelfall führen, können diese wie vom BGH für Betriebskosten allgemein angenommen über § 242 BGB korrigiert werden. Nachdem hier die Beklagte von den Heizöllieferungen aber noch elf Monate im nachfolgenden Abrechnungsjahr 2009 profitierte, muss es bei dem Anspruch der Klägerin bleiben.

(5) Die zugesprochenen Zinsen laufen gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB ab Klageerhebung (entsprechend § 187 Abs. 1 BGB, vgl. BGH NJW-RR 1990, 518 [519]). Ungeachtet der späteren neuen Abrechnungen war die Nachzahlungsforderung in der zuerkannten Höhe bereits bei Rechtshängigkeit entstanden und fällig.

2.) Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung. Die entscheidungserhebliche Rechtsfrage, ob ungeachtet des Wortlauts „verbrauchte Brennstoffe“ in § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizKV auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden können, ist durch den Bundesgerichtshof bislang nicht geklärt (BGH NJW 2008, 2328 [2329]), kann sich aber in einer Vielzahl von Fällen stellen.

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(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.: die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.: eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 546 Begriff der Rechtsverletzung

Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 529 Prüfungsumfang des Berufungsgerichts

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.: die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.: neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 531 Zurückgewiesene und neue Angriffs- und Verteidigungsmittel

(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.

(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie

1.: einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
2.: infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
3.: im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.

Das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel ergibt.

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 134 Gesetzliches Verbot

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis

(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.

(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Betriebskostenverordnung - BetrKV | § 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.

die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2.

die Kosten der Wasserversorgung,hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3.

die Kosten der Entwässerung,hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4.

die Kosten

a): des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b): des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c): der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d): der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5.

die Kosten

a): des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b): der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c): der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6.

die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a): bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b): bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c): bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7.

die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8.

die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9.

die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10.

die Kosten der Gartenpflege,hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11.

die Kosten der Beleuchtung,hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12.

die Kosten der Schornsteinreinigung,hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13.

die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14.

die Kosten für den Hauswart,hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15.

die Kosten

a): des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b): des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,

oder

c): des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;

16.

die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17.

sonstige Betriebskosten,hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.: für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.: der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.: der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.: aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 187 Fristbeginn

(2) Ist der Beginn eines Tages der für den Anfang einer Frist maßgebende Zeitpunkt, so wird dieser Tag bei der Berechnung der Frist mitgerechnet. Das Gleiche gilt von dem Tage der Geburt bei der Berechnung des Lebensalters.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.