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Landgericht Dortmund Beschluss, 05. Aug. 2016 - 1 S 80/16

ECLI:

ECLI:DE:LGDO:2016:0805.1S80.16.00

bei uns veröffentlicht am

05.08.2016

Landgericht Dortmund Beschluss, 05. Aug. 2016 - 1 S 80/16

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Dortmund Beschluss, 05. Aug. 2016 - 1 S 80/16

Rechtsgebiete

Anlegerrecht

Handels- und Gesellschaftsrecht

Immobilienrecht

andere

Wirtschaftsrecht

Gericht

Tenor

beabsichtigt die Kammer die am 01.03.2016 eingegangene Berufung gegen das am 03.02.2016 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Bochum vom 26.01.2016 – Az. 95 C 44/15 – durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.

Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder zur Rechtsfortbildung noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist die Entscheidung des Berufungsgerichts aufgrund mündlicher Verhandlung erforderlich. Auch aus sonstigen Gründen ist eine mündliche Verhandlung nicht geboten.

Gründe:

Die zulässige Berufung hat aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, denen die Kammer sich anschließt, keine Aussicht auf Erfolg.

Die mit der Berufung vorgebrachten Einwendungen sind nicht geeignet, eine abweichende rechtliche Beurteilung zu rechtfertigen.

Die Beschlussanfechtungsklage des Klägers gegen die unter Tagesordnungspunkt 4 gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht mit Urteil vom 26.01.2016 abgewiesen.

Die Berufung ist bezüglich des unter Tagesordnungspunkt 4.1 der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 gefassten Beschlusses, in dem die Gemeinschaft die Ausstattung der einzelnen zu der Gemeinschaft gehörenden Wohnungen mit Rauchmeldern sowie die jährliche Wartung derselben Rauchwarnmelder beschlossen hat, unbegründet. Der Beschluss ist weder nichtig, noch anfechtbar.

C2)

Das Amtsgericht hat zu Recht ausgeführt, dass der Beschluss unter TOP 4.1 entgegen der Ansicht des Klägers nicht nichtig ist.

aa)

Die Beschlusskompetenz bestand insbesondere bezüglich der Installation der Rauchwarnmelder.

(1)

Die Gemeinschaft hat insbesondere die Kompetenz über die Installation von Rauchwarnmeldern in den einzelnen Wohnungen der Sondereigentümer bzw. in den Hausfluren zu beschließen, weil § 49 Abs. 7 S. 3 BauO NRW eine Pflicht des Eigentümers zur Installation von Rauchwarnmeldern in näher bestimmten Räumen vorsieht (BGH, Urteil v. 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11).

(2)

Entgegen der Ansicht des Klägers ist die vorstehend zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die sich auf die Landesbauordnung des Landes Hamburg bezieht, auch auf die Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen anwendbar.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung ausdrücklich die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft bzgl. der Installation von Rauchwarnmeldern angenommen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht, wie es bei der nordrhein-westfälischen Landesbauordnung in § 49 Abs. 7 S. 3 BauO NRW der Fall ist.

(3)

Wie das Amtsgericht in seiner Entscheidung rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, sind die Wohnungseigentümer jedenfalls berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG Gebrauch zu machen, weil die Erfüllung der Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern der Gemeinschaft förderlich ist (BGH, Urteil v. 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11, m. X. O2.).

Zwar verweist der Kläger zu Recht darauf, dass es sich bei den einzubauenden Geräten um Rauch- und nicht um Brandwarnmelder handelt, die nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern hauptsächlich den der sich dort aufhaltenden Menschen bezwecken. Dies ändert indes nichts daran, dass die Installation der Rauchwarnmelder für die gesamte Eigentümergemeinschaft förderlich ist. Wie das Amtsgericht entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung zutreffend ausgeführt hat, soll der rechtzeitige Alarm eines Rauchmelders nicht nur die Bewohner der Gemeinschaft, sondern auch deren Gäste und Mieter vor Rauchvergiftungen bewahren und bezweckt zudem die frühzeitige Entdeckung eines Brandes, durch die das Gemeinschaftseigentum geschützt wird.

bb)

Eine Nichtigkeit des Beschlusses folgt ferner nicht aus der Tatsache, dass die Eigentümergemeinschaft zugleich die Wartung der zu installierenden Rauchmelder durch eine Fachfirma beschlossen hat.

(1)

Dahingestellt bleiben kann, ob eine Beschlusskompetenz bezüglich der Wartung von Rauchmeldern grundsätzlich aus der Beschlusskompetenz zur Installation der Rauchmelder erwächst (BGH, Urteil v. 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11).

Auch im Hinblick auf § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW, der bestimmt, dass die Wartung der Rauchmelder dem unmittelbaren Besitzer obliegt, sofern der Eigentümer diese Verpflichtung nicht bis zum 31.03.2013 an sich gezogen hat, ist eine Beschlusskompetenz gegeben. Im Ergebnis dahingestellt bleiben kann die Entscheidung der Streitfrage, ob sich die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft aus § 10 Abs. 6 S. 3, 2 HS WEG ergibt, weil die Gemeinschaft eine öffentlich-rechtliche Pflicht zum Einbau aus § 49 Abs. 7 S. 3 BauO NRW trifft, oder die Kompetenz aus § 21 Abs. 3 J. V. m. § 5 Abs. 2 WEG folgt, weil es sich bei Rauchmeldern zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt (s. zum Streitstand BGH, Urteil v. 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11, und auch: LG Dortmund, Urteil v. 19.04.2016, Az.: 1 S 437/15). Nach beiden in der Literatur und in der Rechtsprechung vertretenen Ansichten ist die Beschlusskompetenz gegeben.

(2)

Die Argumentation des Klägers, dass die Gemeinschaft die Wartungsverpflichtung – dies ist zwischen den Parteien unstreitig – entgegen des Wortlautes des Gesetzes nicht bis zum 31.03.2013 an sich gezogen hatte, verfängt nicht.

Die Beklagte verweist zu Recht darauf, dass allein die Tatsache, dass der Eigentümer die Wartungsverpflichtung nicht bis zum Stichtag am 31.03.2013 an sich gezogen hat, die nachträgliche Übernahme der Verpflichtung nicht ausschließt. Das Gesetz verfolgt erkennbar den Zweck, dass Bewohner und Gäste eines Hauses vor den Gefahren eines Brandes durch die Auferlegung einer Wartungspflicht geschützt werden. Dies bedeutet indes nicht, dass die Wartung nach dem 31.03.2013 nur durch den unmittelbaren Besitzer zu erfolgen hat. Jedenfalls enthält § 29 Abs. 7 s. 4 BauO NRW kein Verbot des Eigentümers, nach dem 31.03.2013 die Wartungspflicht an sich zu ziehen. Vielmehr dient das Ansichziehen durch den Eigentümer verstärkt der Sicherstellung der erforderlichen Wartungsarbeiten. Eine Wartung der Rauchmelder durch ein Fachunternehmen ist sogar sinnvoll, weil die regelmäßige und fachgerechte Wartung durch den unmittelbaren Besitzer kaum zu überprüfen oder nachzuweisen wäre (vgl. auch: LG Dortmund, Urteil v. 19.04.2016, Az.: 1 S 437/15)

cc)

Entgegen der Ansicht des Klägers hat sich das Amtsgericht in seinem Urteil fehlerfrei damit auseinander gesetzt, dass der streitgegenständliche Beschluss bzw. die Beschlüsse unter Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 nicht deswegen nichtig sind, weil sie nicht von der Untergemeinschaft der WEG, sondern von der Gesamtgemeinschaft gefasst worden sind.

Es handelt sich um eine Angelegenheit, die das Gemeinschaftseigentum der gesamten Anlage betrifft, gerade weil die Gemeinschaft die Installation und Wartung der Rauchmelder bezogen auf alle Wohnhäuser gefasst hat und derart auch fassen wollte (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 27). Die Gemeinschaft als solche hat insbesondere beabsichtigt, eine einheitliche Regelung für alle Wohnhäuser herbeizuführen, damit die Sicherheit der Bewohner und Gäste der Eigentumsanlage einheitlich gewahrt werden kann. Eine gemeinschaftliche Regelung für die gesamte Eigentümergemeinschaft herbeiführen zu wollen entspricht – wie bereits ausgeführt – auch dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer.

dd)

Weitere von Amts wegen zu berücksichtigende Nichtigkeitsgründe gem. § 23 Abs. 4 WEG sind nicht ersichtlich.

Insbesondere ist der Beschluss unter TOP 4.1 der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 nicht zu unbestimmt, weil konkrete Regelungen bezüglich der Anzahl der Rauchmelder, deren Kosten und der zu beauftragenden Firma enthalten sind.

C2)

Ferner ist der Beschluss nicht wegen eines Verstoßes gegen die Grundsätze von ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG anfechtbar. Der Beschluss entspricht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen. Ermessensfehler durch die Eigentümergemeinschaft sind nicht ersichtlich.

aa)

Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Frage der Wartung stellt die Gemeinschaft sicher, dass die vorhandenen Rauchmelder von einer guten Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Insbesondere beim Thema des Brandschutzes haben sämtliche Eigentümer ein Interesse daran, dass hochwertige Geräte nicht nur angeschafft und fachgerecht in den entsprechenden Räumen installiert werden, sondern auch, dass die Wartung regelmäßig und ordnungsgemäß durchgeführt wird.

Wie bereits zuvor ausgeführt, ist die Beauftragung eines Fachunternehmers mit der Wartung entgegen der Ansicht des Klägers keine Übernahme eines unberechenbaren Risikos, sondern vielmehr sinnvoll, weil die Sicherheit der Bewohner besser gewährleistet wird, als wenn die Wartung durch die Eigentümer bzw. durch die Mieter durchgeführt wird. Durch die Beauftragung einer Fachfirma, von der auch der Kläger profitiert, wird insbesondere sichergestellt, dass die Wartung als solche regelmäßig erfolgt und nicht von dem Einzelnen vergessen werden kann. Darüber hinaus beherrschen die Fachleute die Wartung der Geräte sicher, sodass auch kein Risiko dahingehend besteht, ob die Rauchmelder sach- und fachgerecht gewartet werden.

bb)

Insofern vermag der Kläger nicht mit seinem Argument durchdringen, dass er selbst in der Lage sei, eine Wartung der Rauchmelder in seiner Wohnung vorzunehmen.

Die Kammer beabsichtigt nicht, dem Kläger die Fähigkeiten für die Wartung des bei ihm in der Wohnung befindlichen Rauchmelders abzusprechen. Der Kläger verkennt bei der Argumentation, dass die Wartung „jedermann“ möglich sei indes, dass durch die private Wartung durch die Gemeinschaft gerade nicht sichergestellt werden kann, dass jeder unmittelbare Besitzer einer Wohnung nicht nur zu einer Wartung in der Lage ist, sondern dieser Verpflichtung auch tatsächlich nachkommt.

Dabei hat die Kammer nicht nur berücksichtigt, dass die Wartungsverpflichtung in das Belieben des Einzelnen gestellt würde, sondern insbesondere auch, dass die Wartung eines Rauchmelders, der zwingend an der Zimmerdecke zu installieren ist, notwendigerweise mit der Benutzung einer Leiter oder eines ähnlichen Hilfsmittels verbunden ist, die nicht von jedem Eigentümer bzw. Mieter erwartet oder verlangt werden kann. Der Kläger verkennt darüber hinaus, dass die Wartung auch sichergestellt werden muss, falls die Besitzverhältnisse an einer Wohnung ungeklärt sein sollten, z. C2. weil der Wohnungseigentümer verstorben ist und die Erbfolge ungeklärt ist.

Sich darauf zu verlassen, dass die unmittelbaren Besitzer die Wartung ordnungsgemäß durchführen, belässt einen nicht unerheblichen Risikofaktor für die gesamte Gemeinschaft. Darüber hinaus produziert die private Wartung einen hohen Verwaltungsmehraufwand bei der Kontrolle, weil verschiedene Modelle von Rauchmeldern unterschiedliche Wartungsarten und Wartungsintervalle aufweisen.

cc)

Darüber hinaus hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kontrolle darüber, ob der Einzelne seiner Verpflichtung zur Wartung der Rauchmelder nachkommt. Die Gemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz dem Einzelnen eine Handlungspflicht zur Wartung der Rauchmelder aufzugeben, sondern kann allenfalls eine Kostentragungspflicht beschließen (BGH, Urteil v. 09.03.2012, Az. V ZR 161/11).

dd)

Das Amtsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Tatsache, dass sowohl der Kläger selbst als auch zwei andere Eigentümer zur Zeit der Beschlussfassung am 16.06.2015 bereits Rauchmelder in ihrer Wohnung angebracht hatten, die den entsprechenden DIN-Normen entsprechen, nicht dazu führt, dass die Gemeinschaft das ihr zustehende weite Ermessen J. S. d. § 21 Abs. 4 WEG fehlerhaft ausgeübt hat.

Das Amtsgericht verweist vielmehr fehlerfrei darauf, dass das Interesse der Gemeinschaft an einer einheitlichen Regelung das Interesse des Klägers und der weiteren Eigentümer, die bereits einen Rauchmelder installiert haben, überwiegt. Bezüglich der Vorteile, die eine einheitliche Installation und Wartung bietet, erlaubt sich die Kammer auf die Ausführungen unter aa) und bb) zu verweisen.

ee)

Der Kläger kann nicht mit dem Argument durchdringen, dass die Anschaffung der Rauchmelder zu preisintensiv sei und die Übernahme der Wartung ein unüberschaubares Kostenrisiko für die Gemeinschaft berge.

(1)

Die Rauchmelder, deren Anschaffung die Wohnungseigentümer planen, sind nur unwesentlich teurer als die Rauchmelder, die er Kläger selbst als Vergleichsmaßstab herangezogen hat.

Der Preisunterschied von 816,00 € zu ca. 3.300,00 € resultiert vielmehr daraus, dass der Kläger bei der Errechnung des Gesamtbetrages von einer falschen Grundlage ausgeht. Der Kläger legt bei seiner Berechnung einen Rauchmelder pro Wohnung zugrunde, obwohl allein angesichts der eindeutigen Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW mehrere Rauchmelder in einer Wohnung zu installieren sein dürften.

(2)

Der Kläger kann sich darüber hinaus nicht darauf berufen, dass die Vergütung für die Übernahme der Wartungsarbeiten zu hoch sei. Die Gemeinschaft kann im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens eine Maßnahme beschließen, die unter allen möglichen Varianten nicht die preisgünstigste darstellt (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 30), solange sie ihren Ermessensspielraum nicht überschreitet, z.C2. weil die Wartung durch eine Fachfirma zu der vereinbarten Vergütung den finanziellen Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft sprengt (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 29). Eine finanzielle Überforderung der Gemeinschaft durch die Wartung der Rauchmelder durch eine Fachfirma oder eine möglicherweise preisgünstigere Wartung durch eine andere Firma ist seitens des Klägers nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich.

Bezüglich der auf der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 unter den Tagesordnungspunkten 4.2a, 4.2b und 4.3 gefassten Beschlüsse ist die Berufung unbegründet.

Der Kläger hat diesbezüglich bereits keine Anfechtungsgründe innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG geltend gemacht. In der Klagebegründung vom 14.08.2015 beruft sich der Kläger darauf, dass sämtliche von ihm angefochtenen Beschlüsse wegen eines inhaltlichen Zusammenhangs („Gesamtpaket“) bereits deswegen nichtig seien, weil der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz gefehlt habe. Weitere Gründe, aus denen im speziellen die Beschlüsse unter den Tagesordnungspunkten 4.2a, 4.2b und 4.3 für ungültig zu erklären seien, hat der Kläger nicht dargelegt, zumal der Kläger bereits von einer Nichtigkeit der Beschlüsse ausgegangen ist.

Unabhängig davon, dass der Kläger bereits keine Anfechtungsgründe innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG dargelegt hat, wäre die Berufung auch in der Sache unbegründet.

Diesbezüglich weist die Kammer auf Folgendes hin:

C2)

Die Berufung ist bezüglich des unter Tagesordnungspunkt 4.2a gefassten Beschlusses, in dem die Eigentümer die Bezahlung der Rauchmelder über das Girokonto der Gemeinschaft abgelehnt haben, unbegründet.

aa)

Der Kläger hat bereits kein Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung des Negativbeschlusses unter Tagesordnungspunkt 4.2a der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015. Ein positiver Beschluss, dessen Unwirksamkeitserklärung der Kläger begehrt, ist bereits nicht zustande gekommen.

Unabhängig davon, ob der Negativbeschluss anfechtbar sein könnte, weil möglicherweise zu Unrecht ein negatives Beschlussergebnis festgestellt worden sein könnte (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 50), ist die Beschlussanfechtungsklage des Klägers jedenfalls deswegen abzuweisen, weil der Kläger einen positiv zustande gekommenen Beschluss anfechten will, obwohl aus dem Protokoll hervorgeht, dass ein Negativbeschluss getroffen worden ist.

bb)

Soweit der Kläger der Ansicht ist, sämtliche Beschlüsse seien bereits deswegen anfechtbar, weil nicht alle notwendigen Beschlüsse eines Paketes zustande gekommen seien, folgt die Kammer dieser Argumentation nicht.

Zunächst führt die Tatsache, dass unter dem Tagesordnungspunkt 4.2a der Beschlussantrag abgelehnt worden ist, dazu, dass ein Negativbeschluss wirksam zustande gekommen ist und nicht – wie der Kläger meint – ein Nichtbeschluss vorliegt (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 127).

Allein die inhaltliche Zusammengehörigkeit führt darüber hinaus nicht zu einer Anfechtbarkeit des Gesamtpaketes. Bei den einzeln angefochtenen Beschlüssen handelt es sich vielmehr um voneinander unabhängige Regelungen mit unabhängiger Abstimmung und Beschlussfassung.

C2)

Die Berufung ist bezüglich des unter Tagesordnungspunkt 4.2b gefassten Beschlusses, in dem die Gemeinschaft beschlossen hat, dass die Kosten für die Wartung der Rauchmelder dergestalt verteilt werden, dass jeder Eigentümer die Wartungskosten bezüglich der Rauchmelder in seinem Sondereigentum trägt, unbegründet.

Die Gemeinschaft konnte mit Stimmenmehrheit beschließen, dass die Kosten für die Wartung der Rauchmelder nicht nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG, sondern entsprechend der Anzahl an Rauchmeldern, die sich im jeweiligen Sondereigentum des Eigentümers befinden, verteilt werden, § 16 Abs. 3 WEG.

aa)

Bei den Kosten für die Wartung von Rauchmeldern handelt es sich um Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB. Die Kosten für die Wartung können gem. § 556 Abs. 1 BGB auf die Mieter bzw. gem. § 16 Abs. 3 WEG auf die Eigentümer umgelegt werden, weil es sich um regelmäßig anfallende Kosten für den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes handelt (Bärmann/Becker, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 86; U-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rn. 230 und 209; D2’scher OK/Ehlert, 39. Edition, § 556 Rn. 32a).

bb)

Die Verteilung der Kosten nach der Anzahl der Rauchmelder in der jeweiligen Wohnung ist nicht zu beanstanden, weil es sich um eine Verteilung nach Verursachung der Kosten gem. § 16 Abs. 3 WEG handelt (Bärmann/Becker, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 99).

Die Berufung ist bezüglich des Beschlusses unter dem Tagesordnungspunkt 4.3 der Eigentümerversammlung vom 16.06.2016, in dem die Gemeinschaft über die ggf. notwendige gerichtliche Durchsetzung eines Duldungsanspruches abgestimmt hat, unbegründet.

aa)

Das Amtsgericht hat zu Recht ausgeführt, dass dem Kläger bereits das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses unter Tagesordnungspunkt 4.3 der fehlt. Ein positiver Beschluss, dessen Unwirksamkeitserklärung der Kläger begehrt, ist bereits nicht zustande gekommen. Insofern verweist die Kammer auf die Ausführungen unter 2 C2) aa).

bb)

Darüber hinaus hat das Amtsgericht fehlerfrei festgestellt, dass die Klage selbst unter der Prämisse, dass ein positiver Beschluss zustande gekommen wäre, bezüglich des Tagesordnungspunktes 4.3 jedenfalls deswegen unbegründet wäre, weil der Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Durchsetzung eines Duldungsanspruches jedenfalls nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen würde, § 21 Abs. 4 WEG.

Insbesondere die Sicherstellung der Brandsicherheit gebietet nicht nur den Beschluss über die Installation und die Vergabe von Wartungsarbeiten an Fachfirmen (s. o.), sondern gerade auch die Möglichkeit die zum Schutz der Gemeinschaft und der Bewohner und Besucher der Wohnungen beschlossenen Regelungen durchzusetzen.

Der Beschluss über die Beauftragung eines Rechtsanwaltes sowie die Klageerhebung ist zuletzt angesichts der Regelung gem. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, dass der Verwalter für die Geltendmachung von Ansprüchen der Ermächtigung durch die Gemeinschaft bedarf, notwendig.

II.

Dem Kläger wird Gelegenheit gegeben, zu den von der Kammer erteilten Hinweisen binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Beschlusses schriftsätzlich Stellung zu nehmen und gegebenenfalls mitzuteilen, ob die Berufung aus Kostengründen zurückgenommen werden soll. Auf die kostenrechtliche Privilegierung der Berufungsrücknahme wird hingewiesen.

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bei uns veröffentlicht am 08.02.2013

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bei uns veröffentlicht am 26.01.2016

Amtsgericht Bochum

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem Urteil vollstre

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

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Amtsgericht Bochum Urteil, 26. Jan. 2016 - 95 C 44/15

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:

Bei dem Kläger und den Beklagten handelt es sich um die Wohnungserbbauberechtigten der Wohnungseigentumsanlage H ## in C. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 6 Mehrfamilienhäusern mit jeweils 8 Wohnungen. In der Teilungserklärung vom 29.06.1983 ist unter § 8 mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart, dass insgesamt 3 Untergemeinschaften gebildet werden sollen. In der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 ist unter TOP 4.1 mit 8 Ja-Stimmen gegen 3 Nein-Stimmen (877 Miteigentumsanteile gegen 79 Miteigentumsanteile) beschlossen worden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung an sich zieht und die Firma C mit der Installation der 154 Rauchwarnmelder sowie der Wartung beauftragt wird.

Unter TOP 4.2-a sollte ein Beschluss herbeigeführt werden über die Verteilung der Kosten für die Anschaffung der Rauchwarnmelder. Für diesen Beschluss kam eine qualifizierte Mehrheit gemäß § 16 Abs. 4 WEG nicht zu Stande, so dass der Verwalter den Beschlussantrag als abgelehnt im Protokoll aufgenommen hat.

Unter TOP 4.2-b wurde beschlossen, dass die Wartungskosten der jeweils in der Wohnung installierten Rauchwarnmelder der jeweilige Wohnungseigentümer trägt.

Unter TOP 4.3 sollte ein Beschluss herbeigeführt werden, wonach der Verwalter ermächtigt werden sollte, im Falle der Verweigerung der Installation der Rauchwarnmelder, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des Anspruchs zu beauftragen. Im Protokoll ist vermerkt, dass der Beschlussantrag mit 8 Ja-Stimmen und 3 Nein-Stimmen abgelehnt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 22.06.2015 verwiesen. Der Kläger, dessen Wohnung in dem Hause Nr. 8 liegt, hatte schon vor der Beschlussfassung Rauchwarnmelder installiert, für die er jeweils 17,00 EUR gezahlt hat. Darüber hinaus sind in 2 weiteren Wohnungen ebenfalls bereits Rauchwarnmelder angebracht.

Der Kläger ist der Ansicht, die Beschlüsse seien bereits ohne Beschlusskompetenz gefasst worden. Die Entscheidung des BGH vom 08.02.2013 (NZM 2013,512) könne auf diesen Fall nicht angewendet werden. Darüber hinaus hätte ein entsprechender Beschluss nur durch die Untergemeinschaften erfolgen können. Der Beschluss entspreche auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da vorab hätte abgeklärt werden müssen, inwiefern in Wohnungen bereits Rauchmelder vorhanden sind. Darüber hinaus entstehe ein zu hohes finanzielles Risiko für die einzelnen Wohnungseigentümer.

Der Kläger beantragt,

1. den unter TOP 4.1 (Ausstattung/Wartung RWM) gefassten Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 für unwirksam zu erklären,

2. den unter TOP 4.2a (Bezahlung der Anschaffung/Wartung) in der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären,

3. den unter TOP 4.2b (Kostenverteilung Anschaffung/Wartung) in der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären,

4. den unter TOP 4.3 (außergerichtliche/gerichtliche Durchsetzung) in der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass eine Beschlusskompetenz bestehe. Die Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung.Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet.

Die Beschlüsse sind nicht nichtig, da eine Beschlusskompetenz gegeben ist.Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allg. Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rdnr. 85; Klein, in; Bärmann, § 10 Rdnr. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57 [58]; Abramenko, ZWE 2013, 117 [120]).Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 VI 3 Halbs. 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis; vgl. Senat, NZM 2011, 807 = NJW 2011, 1351 Rdnr. 9; sowie Klein, in: Bärmann, § 10 Rdnr. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, NZM 2010, 204 = NJW 2010, 933 Rdnr. 8 [für Ansprüche der Wohnungseigentümer]; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57 [58]).

Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, NJW 2011, 1351 = NZM 2011, 807), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken – im Gegensatz zu Brandmeldern – zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21 [22 f.]). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutr. Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341 [343]; a. A. Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden, die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt, mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein.Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz, in: Jennißen, § 22 Rdnr. 102 a; Abramenko, ZWE 2013, 117 [119]). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.Rauchwarnmelder, die auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822 [824 f.])Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile i. S. von § 94 II BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 II WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz, in: Jennißen, § 22 Rdnr. 102 a; Schneider, in: Riecke/Schmid, § 5 Rdnr. 65 a; a. A. Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rdnr. 34 a. E.).Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822 [825]; Abramenko, ZWE 2013, 117 [118]; wohl auch Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 5 Rdnr. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, ZMR 2010, 822 [826]). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239 = BeckRS 2009, 08654), nicht aber der Beschlusskompetenz.Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 II WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z. B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder (BGH NZM 2013,512).

Diese Entscheidung ist auch auf den hiesigen Fall anzuwenden. Zwar lag der Entscheidung des BGH die Hamburgische Bauordnung (§ 45) zu Grunde. Der BGH hat in seiner Entscheidung aber ausdrücklich lediglich von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gesprochen, mithin seine Entscheidung allgemein gehalten. Aus § 49 Abs. 7 S. 3 BauO NRW ergibt sich, dass die bis zum 31.03.2013 errichteten oder genehmigten Wohnungen spätestens bis zum 31.12.2016 von dem Eigentümer mit Rauchwarnmelder auszustatten sind. Mithin richtet sich die Verpflichtung, Rauchwarnmelder in den Wohnungen anzubringen, unmittelbar an den Eigentümer, so dass die Beschlusskompetenz entsprechend den Ausführungen des BGH auch hier gegeben ist. Dies gilt auch für die Wartung der Rauchwarnmelder. Dies hat der BGH in der oben zitierten Entscheidung ausdrücklich ausgeführt. Die Verpflichtung, die Rauchwarenmelder betriebsbereit zu halten, ergibt sich bereits aus § 49 Abs. 7 S. 2 BauO NRW. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 49 Abs. 7 S. 4 Bauordnung NRW. Denn hier wird lediglich geregelt, dass die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder der unmittelbare Besitzer sicherzustellen hat. Damit wird die Möglichkeit eröffnet, öffentlich-rechtlich gegebenenfalls auch gegen den Mieter vorzugehen. Damit wird jedoch die Verpflichtung des § 49 Abs. 7 S. 2 BauO NRW nicht aufgehoben, wonach die Rauchmelder, die vom Eigentümer einzubauen sind, betriebsbereit bleiben müssen. Mithin besteht auch eine originäre Verpflichtung des Eigentümers betriebsbereite Rauchmelder in seiner Wohnung installiert zu haben.

Unerheblich ist, dass die Beschlüsse nicht in den Versammlungen der Untergemeinschaften gefasst worden sind. Zum einen handelt es sich um Problem der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft und es besteht ein berechtigtes Interesse an einer einheitlichen Regelung, so dass grds. die Beschlüsse auf der Versammlung aller Wohnungseigentümer gefasst werden konnten.Zudem ist die Vereinbarung zu den Untergemeinschaften lediglich schuldrechtlich zwischen den teilenden Erbbauberechtigten vereinbart worden. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass diese schuldrechtliche Vereinbarung auf die Parteien als die jetzigen Wohnungserbbauberechtigten übertragen worden ist.

TOP 4.1 (Ausstattung/Wartung der Rauchwarnmelder) ist nicht für ungültig zu erklären, da dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über 6 Häuser mit jeweils 8 Wohnungen, so dass in der Wohnungseigentumsanlage insgesamt 48 Wohnungen vorhanden sind. Es besteht ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer einheitlichen Ausstattung und Wartung der Rauchwarnmelder, um deren Funktionstätigkeit sicherzustellen. Dies dient zum einen der Sicherheit aller Bewohner und Besucher und indirekt auch der Sicherheit des Bestandes der einzelnen Häuser und der gesamten Wohnungseigentumsanlage (vergleiche insoweit BGH a. A. O.). Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmelder ausgestattet hat. Nach seinen eigenen Angaben haben seine Rauchwarnmelder 17,00 EUR pro Gerät gekostet, so dass bisher für ihn keine erheblichen Kosten angefallen sind (für 3 Rauchwarnmelder 51,00 EUR). Dass weitere Kosten entstanden seien, trägt er nicht substantiiert vor. Soweit der erstmals in der mündlichen Verhandlung behauptet hat, er habe einen teuren Rauchwarnmelder für seinen Flur angeschafft, der speziell in eine im Flur vorhandene Decke, die mit erheblichen Kosten installiert worden sei, integriert worden sei, ist dieser Vortrag bereits verspätet. Die Beklagten haben den Vortrag des Klägers bestritten. Darüber hinaus ist diese Behauptung auch nicht im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist erfolgt. Der Kläger behauptet auch lediglich, dass in 2 weiteren Wohnungen bereits Rauchwarnmelder vorhanden sind. Zum einen legt er nicht dar, dass es sich hier um Rauchwarnmelder handelt, die den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Zum anderen entfällt bei dem Vorhandensein von Rauchwarnmelder in 3 Wohnungen nicht das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer einheitlichen Regelung. Dies gilt zumindest bei der Größe der hiesigen Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 48 Wohnungen. Es bedurfte hier auch keiner vorherigen Befragungen, in wie vielen Wohnungen denn bereits Rauchwarnmelder vorhanden sind, da der Beschluss über die Installation von Rauchwarnmelder im Einladungsschreiben mit aufzunehmen war, so dass jeder Wohnungseigentümer vor der Eigentümerversammlung über die beabsichtigte Beschlussfassung in Kenntnis gesetzt worden ist. Es war mithin möglich, innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung sich zu diesem Thema konkret zu äußern und gegebenenfalls auch mitzuteilen, dass ein Bedarf nicht besteht, weil ein Großteil der Wohnung schon mit Rauchwarnmelder ausgestattet war. Bereits aus dem Umstand, dass 877 Miteigentumsanteile von insgesamt 999 Miteigentumsanteilen für die Installation der Rauchwarnmelder gestimmt hat ergibt sich, dass eine solche überwiegende Ausstattung der anderen Wohnungen mit Rauchwarnmelder nicht gegeben war und die überwiegende Mehrheit die Ausstattung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für sinnvoll und erforderlich hält.

TOP 4.2a ist ebenfalls nicht für ungültig zu erklären.Es liegt bereits kein positives Beschlussergebnis vor, da im Protokoll vermerkt worden ist, dass der Beschlussantrag abgelehnt worden ist. Somit liegt lediglich ein Negativbeschluss vor. Dieser Negativbeschluss wird vom Kläger jedoch nicht angefochten, da er ausweislich der Klagebegründung ausdrücklich einen positiven Beschluss angefochten hat und erreichen will, dass der positive Beschluss für ungültig erklärt wird. Es fehlt dem Kläger mithin auch schon ein Rechtsschutzbedürfnis diesen Negativbeschluss für ungültig erklären zu lassen.

Der Beschluss zu TOP 4.2b (Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder) ist nicht für ungültig zu erklären. Denn er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von Abs. 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bei den Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder handelt es sich um Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB (vergleiche Langenberg, 7. Auflage A Rn. 308 „Rauchwarnmelder“). Die Verteilung der Kosten nach der Anzahl der in der jeweiligen Wohnung vorhandenen Rauchwarnmelder entspricht einer Verteilung nach Verursachung und ist als Verteilungsschlüssel nicht zu beanstanden.

Der Beschluss zu TOP 4.3 (außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung mithilfe eines Rechtsanwaltes) ist ebenfalls nicht für ungültig zu erklären. Dabei kann dahinstehen, ob, wie sich dies aus dem dem Gericht übersandten Protokoll der Eigentümerversammlung ergibt, der Verwalter insoweit verkündet hatte, dass der Beschlussantrag abgelehnt worden ist oder aber der Beschluss als angenommen verkündet worden ist, wie sich dies aus einem von dem Beklagtenvertreter in dem Termin zur mündlichen Wandlung vorgelegten Protokoll ergibt. Denn soweit der Verwalter den Beschluss als abgelehnt verkündet hat, hat dies konstitutive Wirkung mit der Folge, dass ein Negativbeschluss vorliegt, obwohl, ausweislich des Protokolls 8 Ja-Stimmen und lediglich 3 Nein-Stimmen abgegeben worden sind (vergleiche Palandt, 75. Auflage, § 23 WEG Rn. 12). Dieser Negativbeschluss wird vom Kläger jedoch nicht angefochten, da er ausweislich der Klagebegründung ausdrücklich einen positiven Beschluss angefochten hat und erreichen will, dass der positive Beschluss für ungültig erklärt wird. Es fehlt dem Kläger mithin auch schon ein Rechtsschutzbedürfnis diesen Negativbeschluss für ungültig erklären zu lassen.

Soweit der Beschluss vom Verwalter positiv verkündet worden sein sollte, ist er ebenfalls nicht für ungültig zu erklären, da er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein berechtigtes Interesse daran, die Ausstattungen der Wohnungen mit Rauchwarnmelder zur Sicherheit aller Wohnungseigentümer und Besucher durchzusetzen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 522 Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.: die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.: die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.: eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beschluss nach Satz 1 ist zu begründen, soweit die Gründe für die Zurückweisung nicht bereits in dem Hinweis nach Satz 2 enthalten sind. Ein anfechtbarer Beschluss hat darüber hinaus eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen zu enthalten.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Feb. 2013 - V ZR 238/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 238/11 Verkündet am:

8. Februar 2013

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; HBauO § 45 Abs. 6

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen

jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene

Pflicht vorsieht.

WEG § 5 Abs. 1

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht

worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11 - LG Hamburg

AG Hamburg-Wandsbek

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Februar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die

Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin

Dr. Brückner

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 5. Oktober 2011 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2: Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.

II.

3: Die Revision ist unbegründet.

4: 1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.

5: a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,

58).

6: b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).

7: c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

8: aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).

9: (1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

10: (2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.

11: (3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).

12: Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).

13: Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).

14: bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

15: (1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)

16: (a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).

17: (b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.

18: (2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

19: cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

20: 2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.

III.

21: Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Feb. 2013 - V ZR 238/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 238/11 Verkündet am:

8. Februar 2013

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; HBauO § 45 Abs. 6

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen

jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene

Pflicht vorsieht.

WEG § 5 Abs. 1

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht

worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11 - LG Hamburg

AG Hamburg-Wandsbek

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Februar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die

Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin

Dr. Brückner

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 5. Oktober 2011 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Entscheidungsgründe:

I.

2: Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.

II.

3: Die Revision ist unbegründet.

4: 1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.

5: a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,

58).

6: b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).

7: c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

8: aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).

9: (1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

10: (2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.

11: (3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).

12: Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).

13: Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).

14: bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

15: (1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)

16: (a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).

17: (b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.

18: (2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

19: cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

20: 2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.

III.

21: Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Feb. 2013 - V ZR 238/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 238/11 Verkündet am:

8. Februar 2013

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; HBauO § 45 Abs. 6

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen

jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene

Pflicht vorsieht.

WEG § 5 Abs. 1

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht

worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11 - LG Hamburg

AG Hamburg-Wandsbek

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Februar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die

Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin

Dr. Brückner

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 5. Oktober 2011 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Entscheidungsgründe:

I.

2: Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.

II.

3: Die Revision ist unbegründet.

4: 1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.

5: a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,

58).

6: b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).

7: c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

8: aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).

9: (1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

10: (2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.

11: (3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).

12: Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).

13: Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).

14: bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

15: (1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)

16: (a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).

17: (b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.

18: (2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

19: cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

20: 2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.

III.

21: Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 23 Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Bundesgerichtshof Urteil, 09. März 2012 - V ZR 161/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 161/11 Verkündet am:

9. März 2012

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 21 Abs. 5 Nr. 1, Nr. 5

a) Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen

Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen

Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen.

b) Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht

im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur

durch Vereinbarung begründet werden.

BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11 - LG Karlsruhe

AG Freiburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. März 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub und die Richterinnen

Dr. Brückner und Weinland

für Recht erkannt:

Die Revisionen des Klägers und der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 31. Mai 2011 werden zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens tragen der Kläger zu 90 % und die Beklagten zu 10 %.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung am 6. Oktober 2009 lehnten die Wohnungseigentümer zwei Anträge des Klägers ab, mit denen er zum einen die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das circa 100 Jahre alte, im Hochschwarzwald gelegene Gebäude in dem Zeitraum von 2010 bis 2014 (TOP 11) und zum anderen die Vergabe des Winterdienstes hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma (TOP 12) begehrte. Gegen die ableh- nenden Beschlüsse wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage und beantragt zugleich, die Beklagten zu verurteilen, den entsprechenden Maßnahmen zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat nur hinsichtlich des Winterdienstes Erfolg gehabt. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts wenden sich beide Parteien mit der zugelassenen Revision und beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2: Das Berufungsgericht meint, die Ablehnung des Sanierungsplans entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens halte. Zwar könne ein solcher Plan bei einem alten Gebäude sinnvoll sein. Die Gemeinschaft werde aber im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig und habe dazu bereits diverse Beschlüsse gefasst; es sei auch nicht ersichtlich, dass ihr bisheriges Vorgehen zu einer Schadensvergrößerung geführt habe. Dagegen könne der Kläger die Vergabe des Winterdienstes an eine Fachfirma verlangen. Ein zeitlich früher gefasster Mehrheitsbeschluss, mit dem die Eigentümer zu der Ausführung des Winterdienstes verpflichtet worden seien, stehe dem nicht entgegen , weil er nichtig sei. Es fehle an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ; insbesondere handele es sich nicht um einen Teil der Hausordnung. Weil eine Verpflichtung der Eigentümer zur tätigen Mithilfe nur durch Vereinbarung begründet werden könne und andere Alternativen nicht ersichtlich seien, entspreche allein die Vergabe an Dritte ordnungsmäßiger Verwaltung.

II.

3: Die Revision des Klägers ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Anspruch des Klägers auf Beschluss eines Sanierungsplans verneint.

4: 1. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Kläger verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder - mit anderen Worten - dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, so können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. nur Timme /Elzer, WEG, § 21 Rn. 127).

5: 2. Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, vgl. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rn. 134 f.). Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der Kläger anstrebt , hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste - die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss - eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft (OLG Hamburg, NJW-RR 2010, 1240 f.). Ein darauf gerichteter An- spruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

6: 3. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird die Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig. Weder handelt es sich bei den weiteren von dem Kläger in seinem Sanierungsplan benannten Arbeiten um dringende Maßnahmen noch ist ersichtlich, dass das bisherige Vorgehen der Gemeinschaft zu einer Vergrößerung von Schäden geführt hat. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe hinsichtlich der behaupteten Schadensvergrößerung einen Beweisantritt des Klägers übergangen , greift schon deshalb nicht durch, weil der Kläger einen entsprechenden Vortrag in der Berufungsinstanz nicht aufzeigt. Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts ist dessen Folgerung, eine Sanierung könne auch ohne Sanierungsplan in Einzelschritten erfolgen, nicht zu beanstanden. Ob hinsichtlich einzelner von dem Kläger genannter Maßnahmen eine öffentlich -rechtliche Umsetzungspflicht besteht, kann dahinstehen, weil er nicht die Durchführung dieser einzelnen Maßnahmen, sondern deren Aufnahme in einen zu erstellenden Sanierungsplan verlangt.

III.

7: Die Revision der Beklagten ist ebenfalls unbegründet. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger könne die Zustimmung der Beklagten zu der Vergabe des Winterdienstes an einen Dritten verlangen, hält rechtlicher Nachprüfung stand.

8: 1. Die Bestandskraft des zuvor gefassten Mehrheitsbeschlusses steht einem Anspruch des Klägers gemäß § 21 Abs. 4 WEG nicht entgegen.

9: a) An die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach der Winterdienst bis zu der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2009 aufgrund eines Beschlusses im wöchentlichen Wechsel durch die Wohnungseigentümer wahrgenommen worden sei, ist der Senat gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO gebunden. Soweit die Revision vorträgt, Grundlage der bisherigen Handhabung sei nach dem Vortrag der Parteien lediglich eine tatsächliche Übung gewesen, kann sie damit nicht durchdringen. Dies hätte nur in einem - von den Beklagten nicht angestrengten - Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden können (st. Rspr., siehe nur Senat, Urteil vom 4. November 2011 - V ZR 239/10, Rn. 9, juris mwN).

10: b) Der Beschluss ist jedoch nichtig, weil es an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt.

11: aa) Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Auch soweit eine Angelegenheit gemäß § 15, § 21 oder § 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (Senat, Urteile vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 11 und vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1220 Rn. 15; vgl. auch Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 10). Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166 ff.; Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, aaO, Rn. 10).

12: bb) Danach können die Wohnungseigentümer zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Die Auffassung der Beklagten, ihre Befugnis gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG umfasse jedenfalls insoweit die Begründung von Mitwirkungspflichten , als diese auf die herkömmlichen Regelungsgegenstände einer Hausordnung bezogen seien, trifft hinsichtlich der Räum- und Streupflicht nicht zu. Soll deren Erfüllung auf öffentlichen Gehwegen sichergestellt werden, dient dies nicht dem Zweck einer Hausordnung, weil die Pflicht insoweit nicht auf das Gemeinschaftseigentum bezogen ist; sie ist nur aufgrund von öffentlichrechtlichen Vorschriften von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Aber auch die Räum- und Streupflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums , wie etwa der Zuwegung, geht über eine Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinaus, weil sie auch die Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten betrifft. Die Mehrheitsmacht kann schließlich auch nicht auf die Überlegung gestützt werden, dass die Wohnungseigentümer ohnehin verkehrssicherungspflichtig seien und die Hausordnung deshalb keine neuen Pflichten begründe (so OLG Stuttgart, NJW-RR 1987, 976, 977; Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 57; Elzer, ZMR 2006, 733, 737). Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat jedenfalls in dem für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen (vgl. nur Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 234, 259, 271 mwN); ob - wie der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - im Außenverhältnis auch eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer eintreten kann, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung.

13: 2. Ist der Beschluss über die bisherige Handhabung nichtig, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Erfüllung der Räum- und Streupflicht sicher- zustellen. Da dies nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, an die der Senat gebunden ist, nur durch die von dem Kläger beantragte Vergabe an einen Dritten erfolgen kann, hat es die Beklagten zu Recht zu der Zustimmung verurteilt.

IV.

14: Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Brückner Weinland

Vorinstanzen:
AG Freiburg, Entscheidung vom 21.05.2010 - 57 C 3532/09 WEG -
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 31.05.2011 - 11 S 109/10 -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.