Finanzgericht Rheinland-Pfalz Urteil, 08. März 2010 - 4 K 2065/07

ECLI:ECLI:DE:FGRLP:2010:0308.4K2065.07.0A
08.03.2010

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

Tatbestand

1

Streitig ist, ob eine gewerbliche Lagerhalle mit Büro- und Ausstellungs- sowie einem Werkstattraum im Sachwertverfahren (§§ 83 ff des Bewertungsgesetzes –BewG-) oder im Ertragswertverfahren (§§ 78 ff BewG) zu bewerten ist.

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks in A Flur ... Nr. ..., E-Straße ..., mit aufstehenden Gebäuden. Der ihm ab 01. Januar 1996 zugerechnete Einheitswert für das Geschäftsgrundstück betrug 177.200 DM (Wert- und Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1977). Dies entspricht 90.600 €.

3

Am 25. Juli 2006 stellte der Bausachverständige des Finanzamts anlässlich einer Ortsbesichtigung im Zusammenhang mit der Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks zum 31. Dezember 2004 fest, dass der umbaute Raum des Lagergebäudes 3.607 cbm und nicht 4.492 cbm beträgt. Der Raummeterpreis für das Bürogebäude wurde in Höhe von 74,00 DM/cbm und für das Werkstattgebäude in Höhe von 41,72 DM/cbm ermittelt. Zur Berücksichtigung der festgestellten Abweichungen wurde eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 durchgeführt. Der Beklagte stellte mit Bescheid vom 31. Januar 2007 den Einheitswert auf 84.618 € fest, wobei er der Bewertung die Daten aus der Bestandsaufnahme anlässlich der Ortsbesichtigung zugrunde legte. 

4

Nachdem hiergegen Einspruch eingelegt worden war, u.a. mit der Begründung, dass es sich nicht mehr um ein Betriebsgrundstück gehandelt habe, da der Betrieb zum Jahresende 2004 aufgegeben worden sei und die Wertfortschreibung entsprechend ebenfalls auf den 01.01.2005 erfolgen müsse, wobei bei der Einheitswertfeststellung das Ertragswertverfahren Anwendung finden müsse, führte der Beklagte mit Bescheid vom 27. Februar 2007 eine Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2005 mit der Feststellung durch, dass das Grundstück nicht mehr Betriebsgrundstück sei.

5

Den Einspruch wies er mit Entscheidung vom 04. Juli 2007 als unbegründet zurück.

6

Die Voraussetzungen einer Wertfortschreibung des Einheitswerts seien gemäß § 22 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 und 3 BewG erfüllt, da die entsprechenden Wertgrenzen (nach unten mehr als 1/10 mindestens 500 DM oder mehr als 5.000 DM) erreicht bzw. überschritten würden (Einheitswert bisher: 90.600 € - neu: 84.618 €). Fortschreibungszeitpunkt sei bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folge, bei einer Änderung zur Fehlerbeseitigung der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt werde (§ 22 Abs. 4 Nr. 2 BewG). Die abweichenden Feststellungen seien im Rahmen der Ortsbesichtigung getroffen worden. Die Wertfortschreibung sei hiernach zutreffend auf den 01.01.2006 durchgeführt worden. Geschäftsgrundstücke seien Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H. eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken dienten (§ 75 Abs. 3 BewG). Das Grundstück sei zutreffend als Geschäftsgrundstück bewertet, denn es diene zu 100 v.H. gewerblichen Zwecken. Gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sei die Wertermittlung im Sachwertverfahren (§§ 83-90 BewG) erfolgt, da weder eine Jahresrohmiete noch eine übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG für die zutreffende Erfassung der Gebäude ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Entscheidend sei, dass für diese Gruppe von Grundstücken im Hauptfeststellungszeitpunkt keine hinreichende Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung vorhanden gewesen sei. Der Einheitswert betrage hiernach zutreffend 84.618 €.

7

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der sich der Kläger gegen die Bewertung des Grundbesitzes im Sachwertverfahren wendet.

8

Bei dem Geschäftsgrundstück handle es sich um eine Halle, die zu 100 v.H. gewerblich vermietet sei. Der Sachverständige des beklagten Finanzamtes habe bei seiner Ortsbesichtigung am 25. Juli 2006 zwecks Erstellung einer Verkehrswertermittlung zum 31.12.2004 festgestellt (Bl. 13 ff. PrA), dass es sich bei diesem Geschäftsgrundstück um eine reine Lagerhalle mit Ausstellungs- und Büroräumen mit einfachem bis mittlerem Standard handle, sodass das Objekt in die Kategorie des unteren Durchschnittswertes „einfacher/mittlerer Ausstattungsstandard" einzuordnen sei. Weiterhin habe der Sachverständige zur Miete festgestellt, dass von 2,00 €/m2 als erzielbare Miete für das Gebäude insgesamt ausgegangen werden könne. Die von dem Sachverständigen sodann ermittelte übliche Miete in Höhe von 1.595,00 €/Monat decke sich annähernd mit der vom Kläger erzielten tatsächlichen Miete ab 01. Oktober 2006 in Höhe von 1.500,00 €/Monat. Nach alledem stehe fest, dass für dieses Geschäftsgrundstück eine übliche und vergleichbare Miete bzw. Jahresrohmiete ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Bestätigt werde dieses Ergebnis noch durch ein vergleichbares Objekt des Klägers in D, bei dem die Vergleichsmieten auf den 01.01.1964 für Lagerflächen und dergleichen angesetzt und das Objekt nach dem Ertragswertverfahren bewertet worden sei. Soweit im Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 ausgeführt werde, dass bauliche Maßnahmen getroffen worden seien, sei dies unzutreffend. Vielmehr habe der Sachverständige bei seiner Begehung am 25. Juli 2006 festgestellt, dass zum ursprünglichen Feststellungszeitpunkt 01.01.1977 der umbaute Raum der Lagerfläche fälschlicherweise mit 4.492 m3 anstatt korrekt mit 3.607 m3 ermittelt worden sei und seither zugrunde gelegen habe. Die Schlussfolgerung, dass das Sachwertverfahren anzusetzen sei, sei nicht nachvollziehbar. Der Umstand, dass die streitgegenständliche Lagerhalle zwischenzeitlich ohne jeglichen Umbau oder sonstige bauliche Veränderungen an einen Holzmöbelhandel inklusive Handel mit Bodenbelägen u.a. vermietet worden sei, belege, dass es sich um eine multifunktionale, standardisierte Lagerhalle handle.  Ihr typisierender Gesamtcharakter sei multifunktional, wodurch die Halle für die meisten Branchen ohne jegliche Umbaumaßnahmen nutzbar gewesen sei. Es werde auch der Mietwert erzielt, den bereits der Sachverständige des Beklagten ermittelt habe.

9

Dass Gewerbehallen vorstehender Art nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten seien, ergebe sich auch aus der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 16. Mai 2007 (II R 36/05). Nach § 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG sei der Wert von Geschäftsgrundstücken grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu bewerten. § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG könne keine Anwendung finden, da der Sachverständige des Beklagten in seinem Gutachten belegt habe, dass sowohl eine Jahresrohmiete ermittelt, als auch eine übliche Miete geschätzt werden könne. Dass dazu lediglich das Datenmaterial von zwei Vergleichsobjekten herangezogen worden sei (weil für eine Verkehrswertermittlung ausreichend), besage keineswegs, dass nicht eine ausreichend große Anzahl vergleichbarer Objekte im gesamten Bundesgebiet bestanden habe und bestehe. Auch die BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 (II R 66/99, BStBI II 2002, 378) und vom 16. Mai 2007 (II R 36/05, BFH/NV 2007,1827) ließen erkennen, dass, übertragbar auf § 76 Abs. 1 BewG, generell die hier benannten Grundstücksarten nur dann im Sachwertverfahren zu bewerten seien, wenn sie sich aufgrund ihrer Größe, spezieller Beschaffenheit, hochwertiger Ausstattung oder ihrem besonderen Zuschnitt dermaßen von gleich gelagerten Objekten der gleichen Gruppe unterschieden, dass aufgrund ihrer Einzigartigkeit eine Vergleichbarkeit untereinander nicht mehr gegeben sei und somit eine ausreichend große Anzahl vergleichbarer Objekte zum Hauptfeststellungszeitpunkt nicht mehr zur Verfügung stehe. Je standardisierter und einfacher eine Immobilie gestaltet sei, umso eindeutiger sei diese im Ertragswertverfahren zu bewerten. Je stärker sie davon abweiche (qualitativ und quantitativ), mithin je spezieller und einzigartiger sie werde, desto eher, und erst dann, sei sie nach dem Sachwertverfahren zu bewerten, weil ihr dadurch die große Anzahl der Vergleichsobjekte sukzessive abhanden komme. Dies gelte für die hier streitgegenständliche einfache Multifunktionshalle gerade nicht, wofür der Kläger – im Bestreitensfalle - die Einholung eines Sachverständigengutachtens beantragt.

10

Der Kläger beantragt, den Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 (Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2006) und die hierzu ergangene Einspruchsentscheidung vom 4. Juli 2007 dahingehend zu ändern, dass für das Geschäftsgrundstück in A, E-Straße ..., Flur ..., Nr. ..., statt des Sachwertverfahrens das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt.

11

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

12

Im Streitfall sei für die zu bewertende Lagerhalle zutreffend die Grundstücksart Geschäftsgrundstück (§ 75 Abs. 3 BewG) festgestellt worden, da sie ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werde. § 76 BewG sehe für die Wertermittlung bei bebauten Grundstücken zwei Verfahren vor, deren Anwendung sich hauptsächlich nach der Art des in Betracht kommenden Grundstücks richte. Das Sachwertverfahren (§§ 83 ff. BewG) sei anzuwenden bei der Bewertung solcher Gruppen von Geschäftsgrundstücken, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden könne (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Es handle sich hierbei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich seien. Hierzu gehörten nach Abschn.16 Abs. 6,7 BewRGr u.a. auch Fabrikgrundstücke, Lagerhausgrundstücke, Ausstellungs- und Messehallen, Werkstätten, Garagengrundstücke usw.. Der Anwendung des Sachwertverfahrens stehe nicht entgegen, dass das Gebäude vermietet sei. Sei für eine Gruppe von Geschäftsgrundstücken, die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte nicht vorhanden, so seien Grundstücke, die dieser Gruppe angehörten, auch dann im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn sie im Einzelfall tatsächlich vermietet seien und damit ein Mietertrag feststellbar wäre (Hinweis auf Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 76 Anm. 30 ff, und auf BFH-Urteile vom 7. November 1975 III R 120/74, BStBI II 1976, 277, und vom 11. Februar 1977 III R 125/75, BStBl II 1977, 408). Entscheidend allein sei, dass sich die Verhältnisse der betreffenden Gruppe von Grundstücken mangels einer hinreichenden Zahl vermieteter Objekte nicht auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), (für den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964) ausgewirkt hätten. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehöre, die im Sachwertverfahren zu bewerten sei, komme es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung zum Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG) aufweise (Hinweis auf BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 II R 66/99, a.a.O., und vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O.; Gürsching/Stenger, Kommentar zum Bewertungsrecht § 76 Tz. 51). Die Zahl vermieteter Objekte müsse deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert sei. Die Vermietungsfälle müssten überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich sei, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Sei dieser Sachverhalt nicht erfüllt, so fehle es an einer Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens. Aus diesem Grund könne die Bewertung im Sachwertverfahren in den Fällen des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht mit dem Hinweis ausgeschlossen werden, es sei rechnerisch oder im Einzelfall möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Nach Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr seien Lagerhausgrundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten. Die dort genannten Grundstücksgruppen bildeten das Ergebnis von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des BewG 1965 bei Probebewertungen im Jahre 1958 gewonnen worden seien. Daraus folge, dass die Finanzämter die in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr vorgenommene Einreihung der Geschäftsgrundstücke für das Sachwertverfahren ohne weitere Sachverhaltsaufklärung übernehmen könnten. Die Richtlinien seien in diesem Zusammenhang in dem Sinn zu verstehen, dass sie einen Erfahrungssachverhalt wiedergäben, der insoweit den auch im Besteuerungsverfahren anwendbaren Beweis des ersten Anscheines erbringe (Hinweis auf BFH-Entscheidungen vom 27. November 1974 l R 250/72, BStBl II 1975, 306; vom 28. November 1973 l R 66/71, BStBl II 1974, 70, und vom 20. Mai 1969 II 25/61, BStBl II 1969, 550) und damit zu einer Umkehr der Beweislast führe. Der Grundstückseigentümer, der die Aussage der BewRGr in diesem Punkt bestreite, müsse infolgedessen nachweisbar darlegen, dass zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 im gesamten Bundesgebiet für die betreffende Grundstücksgruppe eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden gewesen sei (Hinweis auf Gürsching/ Stenger, Kommentar zum Bewertungsrecht § 76 Tz. 42). Dies sei nicht geschehen. Insbesondere könnten die vorgenannten Erfahrungswerte nicht durch die bloße Behauptung des Klägers, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sei eine erheblich große Anzahl von vermieteten Lagerhallen vorhanden gewesen, widerlegt werden.

13

Der Kläger verkenne, dass das Gutachten des Bausachverständigen die Feststellung des Verkehrswerts des Grundstücks zum 31.12.2004 anlässlich der Betriebsaufgabe betroffen habe. In diesem Zusammenhang sei Abschnitt 16 BewRGr ohne Bedeutung. Im Gegensatz hierzu werde der Verkehrswert entsprechend der Definition des § 194 des Baugesetzbuchs –BauGB- durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung beziehe, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstück oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Gemäß § 7 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung 1988 -WertVO 88- sei dabei zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichs-, Ertrags- oder das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert sei aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Seien mehrere dieser Verfahren herangezogen worden, so sei der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. Dabei habe der Sachverständige vor Beginn der eigentlichen Ermittlung zunächst das Wertermittlungsverfahren festzulegen und seine Wahl zu begründen. Die in der WertVO 88 angebotenen Verfahren führten nicht zum gleichen Endwert. Einige Grundstücke würden am Markt eindeutig nach Renditegesichtspunkten, andere Grundstücke nach ihrem Substanzwert gehandelt. Auf diesen Umstand müsse der Sachverständige bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens eingehen und erläutern, warum er sich für ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren entschieden habe (§ 7 Abs. 2 WertVO 88). Im vorliegenden Fall sei der Verkehrswert sowohl unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens als auch des Sachwertverfahrens bemessen gewesen. Ein entsprechendes Mischverfahren kenne das Bewertungsgesetz nicht. Bei dem als vergleichbares Objekt herangezogenen Grundstück in D handle es sich um ein gemischt genutztes Grundstück, das nicht der Sonderregelung für bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken gemäß Abschn. 16 Abs. 6, 7 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens –BewRGr- unterliege. Die im Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 irrtümlich enthaltene Erläuterung hinsichtlich durchgeführter baulicher Maßnahmen sei durch die Ausführungen in der Einspruchsentscheidung richtig gestellt worden.

14

Der Streitfall betreffe jedoch die Feststellung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 (Wertfortschreibung), wobei Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr zu beachten sei. Hiernach sei der Einheitswert für das Lagergebäude nach den Vorschriften des Sachwertverfahrens (§§ 83 ff. BewG) zu ermitteln (Hinweis auf BFH- Urteil vom 26. Juni 1981, BStBl II S. 643) Hierbei komme es nicht auf eine besondere (außergewöhnliche) Gestaltung des Grundstücks an (vgl. Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr). Die Tatsache, dass in dem Gebäude auch Büro-, Ausstellungs- und Werkstatträume vorhanden seien, es sich also nicht um ein „reines" Lagergebäude handle, führe ebenfalls nicht zu einem abweichenden Ergebnis. Lediglich in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr werde auf die besondere (individuelle) Gestaltung der dort genannten Grundstücke (z. B. Theatergrundstücke, Kliniken, Fabrikgrundstücke und dergl.) hingewiesen. Für die Anwendung des Sachwertverfahrens hinsichtlich der in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr genannten Grundstücke sei keine besondere Gestaltung im Sinne einer außergewöhnlichen Gestaltung erforderlich. Es reiche vielmehr aus, wenn es sich um eines der dort genannten Grundstücke handle. Im Streitfall sei danach der Einheitswert für die für Zwecke eines Baustoffhandels errichtete Lagerhalle einschließlich den Einbauten für Büro-, Ausstellungs- und Werkstattraum zutreffend im Sachwertverfahren ermittelt worden, da sie zu den nach Abschn.16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppen von Geschäftsgrundstücken gehöre.

15

Die Beteiligten haben auf erneute mündliche Verhandlung verzichtet.

Entscheidungsgründe

16

I. Die Klage ist unbegründet.

17

1. Der angefochtene Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung) ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung –FGO-). Denn der Beklagte hat das Grundstück mit Hallengebäude einschließlich Büro und Ausstellungs- sowie Werkstattraum zutreffend im Sachwertverfahren bewertet.

18

2. Nach § 76 Abs. 1 BewG ist der Wert von Geschäftsgrundstücken zwar grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist jedoch das Sachwertverfahren bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehört, die im Sachwertverfahren zu bewerten ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Nur wenn dies der Fall ist, können sich die Verhältnisse der Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte muss deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert ist. Die Vermietungsfälle müssen überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Die Bewertung im Sachwertverfahren kann nicht allein mit der Begründung ausgeschlossen werden, es sei rein rechnerisch oder in Einzelfällen möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt vielmehr voraus, dass bei der jeweiligen Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden und dabei eine Jahresmiete i.S.d. § 79 Abs. 1 BewG vereinbart ist. Unerheblich ist, in welchem Umfang Verpachtungen vorliegen; denn die Pacht bezieht sich nicht nur auf den Grundstücksgebrauch, sondern regelmäßig auch auf die Nutzung eines eingerichteten Gewerbebetriebs und damit auf Wirtschaftsgüter, die wie Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundstück im Sinne des Bewertungsrechts gehören. Die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte muss im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG), also zum 01.01.1964 vorhanden gewesen sein (vgl. BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 II R 66/99, a.a.O.; vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O., und vom 20. Februar 1981 III R 42, 47/78, BStBl II 1981, 458, sowie BFH-Beschluss vom 15. Dezember 1993, BFH/NV 1994,362). Dass eventuell zum Feststellungsstichtag 01. Januar 2006 eine hinreichende Zahl vergleichbarer vermieteter Objekte vorhanden gewesen ist, ist nicht maßgebend.

19

a) In Abschnitt 76 Abs. 6 und 7 BewRGr sind beispielhaft und nicht in abschließender Weise Grundstücksgruppen aufgezählt, bei denen das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr bildet das Ergebnis von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des BewG 1965 bei Probeberechnungen im Jahr 1958 gewonnen worden sind. Es handelt sich dabei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die für die spezifischen Bedürfnisse der jeweiligen Betriebe gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich waren. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr gibt einen Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen grundsätzlich ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde legen können. Dem Erfahrungssachverhalt kommt die Bedeutung eines Beweises des ersten Anscheins zu (vgl. BFH-Urteil vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O).

20

b) Im Sachwertverfahren werden nach Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 2 Werkstätten und nach Abs. 7 Satz 1 BewRGr Lagerhausgrundstücke bewertet. Wie Lagerhausgrundstücke sind nach Abschnitt 16 Abs. 7 Satz 11 BewRGr auch Auslieferungslager von Fabrikationsbetrieben sowie Umschlagschuppen und Lagergebäude zu behandeln, die von Handelsbetrieben (Holzhandel, Schrotthandel, Baustoffhandel, Möbelhandel u.a.) benutzt werden. Auch wenn es sich bei dem streitbefangenen Gebäude nicht um ein reines Lagergebäude handelt, vielmehr das Gebäude auch Büro- und Ausstellungs- sowie einen Werkstattraum enthält, machen diese vom Volumen her weniger als 1/4 des gesamten Gebäudekomplexes aus. Somit geben ihm auch vom Raumvolumen her die Lagerräume das Gepräge; das Grundstück ist daher nach Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewerten.

21

3. Nach den Angaben des Beklagten sind für Gebäude dieser Art Vergleichsmieten auf den 01.01.1964 nicht bzw. nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Zwar hat der Kläger unter Beweisantritt durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens vorgetragen und dargelegt, dass vergleichbare Gebäude von der Art der streitbefangenen Halle bereits zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 in einer Zahl vorhanden und vermietet gewesen seien, so dass jedes Finanzamt Vergleichsmieten in ausreichendem Umfang hätte feststellen können. Diesem Beweisangebot brauchte das Gericht indes nicht nachzugehen, da der Beweisantrag lediglich ein Beweisergebnis ausformulierte, ohne konkrete Tatsachen zu benennen. Insoweit handelte es sich um einen bloßen Ausforschungsbeweisantrag, dem das Gericht nicht entsprechen musste (vgl. hierzu Gräber/Stapperfend, § 76 Rz 29 m.w.N.). Insoweit sieht das Gericht durch den Vortrag des Klägers nebst Beweisangebot den Anscheinsbeweis der BewRGr als nicht erschüttert an. Die BewRGr haben insoweit den Erfahrungssatz verarbeitet, wonach Gebäude gleicher oder ähnlicher Art und Ausstattung zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 nicht in ausreichendem Umfang vermietet waren. Dies wird auch dadurch verdeutlicht, dass solche Gebäude in der Regel auf die Bedürfnisse einzelner Betriebe zugeschnitten sind und wirtschaftlich sinnvoll für Zwecke eines konkreten Betriebs errichtet wurden. Der Umstand, dass das streitgegenständliche Gebäude zwischenzeitlich vermietet worden ist, steht diesem Erfahrungssatz nicht entgegen, zumal der frühere Zweck des Gebäudes, nämlich als Lager für Bauelemente, sich von der derzeitigen Nutzung als Verkaufs- und Lagerhalle für Holzmöbel und Bodenbeläge nicht sehr weit fortbewegt. Auch wenn durch den zwischenzeitlichen Wandel der Bauweisen Gebäude der streitbefangenen Art zum Fortschreibungsstichtag 01.01.2006 eher vergleichbar geworden und entsprechend auch in ausreichender Zahl vermietet gewesen sein sollten, ist dies für die Ermittlung der Jahresrohmiete bzw. von Vergleichsmieten zum 01.01.1964 ohne Bedeutung. Das Gericht schließt sich insoweit ausdrücklich hinsichtlich der zu einem vergleichbaren Sachverhalt einer gewerblichen Lagerhalle mit Büro- und Sozialräumen jüngst ergangenen Entscheidung des Finanzgerichts Nürnberg (Urteil vom 26. März 2009, 4 K 1522/2008, Entscheidungen der Finanzgerichte –EFG- 2009, 1099) an.

22

4. Für das Gebäude kommt auch nicht eine Schätzung der üblichen Miete nach § 79 Abs. 2 BewG in Betracht, wie sie § 76 Abs. 3 Nr. 2 für die Anwendung des Sachwertverfahrens verlangt. Ein Mietspiegel für Lagerhallen der streitigen Art ist beim Beklagten nach dessen Angaben nicht vorhanden. Auch ein Ansatz der sog. Kostenmiete scheidet aus. Einen Rückgriff auf die Kostenmiete als Rahmenmiete, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten hergeleitet wurde, lässt die Rechtsprechung nur zur Aufstellung von Mietspiegeln bei der vorgeschriebenen Schätzung der üblichen Miete zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern und nur zu, wenn eine Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten mangels Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücksgruppen scheitert und deshalb andere Schätzungsgrundlagen nicht zur Verfügung stehen (vgl. BFH-Urteil vom 04. März 1999 II R 69/97, BFH/NV 1999,1454; zur Kostenmiete vgl. Gürsching/Stenger, BewG, § 79 Rn. 79f., 93-98). Die Miete kann auch nicht in der vom Kläger angesprochenen Weise durch Rückgriff auf das Verkehrswertgutachten zum 31.12.2004 geschätzt werden. Diese Schätzung berücksichtigt die heute üblichen Mieten. Eine Rückrechnung heute üblicher Mieten auf den 01.01.1964 - zur Schätzung der üblichen Miete im Sinn von § 79 Abs. 2 BewG - ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht zulässig. Gleiches gilt für eine Rückrechnung aufgrund von Mietindices.

23

5. Die Höhe des im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswerts ist nicht zu beanstanden. Sie wird im Einzelnen vom Kläger auch nicht angegriffen.

24

II. Die Entscheidung erging mit Einverständnis der Beteiligten ohne (weitere) mündliche Verhandlung (§ 90 Abs. 1 Satz 2 FGO).

25

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

26

IV. Die Revision war nicht zuzulassen, weil Gründe der in § 115 Abs. 2 FGO genannten Art offensichtlich nicht vorliegen.

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Bewertungsgesetz - BewG | § 80 Vervielfältiger


(1) Die Zahl, mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (Vervielfältiger), ist aus den Anlagen 3 bis 8 zu entnehmen. Der Vervielfältiger bestimmt sich nach der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes sowie nach de

Bewertungsgesetz - BewG | § 83 Grundstückswert


Bei der Ermittlung des Grundstückswertes ist vom Bodenwert (§ 84), vom Gebäudewert (§§ 85 bis 88) und vom Wert der Außenanlagen (§ 89) auszugehen (Ausgangswert). Der Ausgangswert ist an den gemeinen Wert anzugleichen (§ 90).

Referenzen

(1) Der Einheitswert wird neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn der in Deutscher Mark ermittelte und auf volle hundert Deutsche Mark abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahrs ergibt, von dem entsprechenden Wert des letzten Feststellungszeitpunkts nach oben um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 5.000 Deutsche Mark, oder um mehr als 100.000 Deutsche Mark, nach unten um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 500 Deutsche Mark, oder um mehr als 5.000 Deutsche Mark, abweicht.

(2) Über die Art oder Zurechnung des Gegenstandes (§ 19 Abs. 3 Nr. 1 und 2) wird eine neue Feststellung getroffen (Artfortschreibung oder Zurechnungsfortschreibung), wenn sie von der zuletzt getroffenen Feststellung abweicht und es für die Besteuerung von Bedeutung ist.

(3) Eine Fortschreibung nach Absatz 1 oder Absatz 2 findet auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung statt. § 176 der Abgabenordnung ist hierbei entsprechend anzuwenden. Dies gilt jedoch nur für die Feststellungszeitpunkte, die vor der Verkündung der maßgeblichen Entscheidung eines obersten Gerichts des Bundes liegen.

(4) Eine Fortschreibung ist vorzunehmen, wenn dem Finanzamt bekannt wird, daß die Voraussetzungen für sie vorliegen. Der Fortschreibung werden vorbehaltlich des § 27 die Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt zugrunde gelegt. Fortschreibungszeitpunkt ist

1.
bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folgt;
2.
in den Fällen des Absatzes 3 der Beginn des Kalenderjahrs, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird, bei einer Erhöhung des Einheitswerts jedoch frühestens der Beginn des Kalenderjahrs, in dem der Feststellungsbescheid erteilt wird.
Die Vorschriften in § 35 Abs. 2 und den §§ 54 und 59 über die Zugrundelegung eines anderen Zeitpunkts bleiben unberührt.

(1) Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden:

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser,
6.
sonstige bebaute Grundstücke.

(2) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als achtzig Prozent, berechnet nach der Jahresrohmiete (§ 79), Wohnzwecken dienen mit Ausnahme der Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser (Absätze 5 und 6).

(3) Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als achtzig Prozent, berechnet nach der Jahresrohmiete (§ 79), eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen.

(4) Gemischtgenutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser sind.

(5) Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur eine Wohnung enthalten. Wohnungen des Hauspersonals (Pförtner, Heizer, Gärtner, Kraftwagenführer, Wächter usw.) sind nicht mitzurechnen. Eine zweite Wohnung steht, abgesehen von Satz 2, dem Begriff "Einfamilienhaus" entgegen, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

(6) Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur zwei Wohnungen enthalten. Die Sätze 2 bis 4 von Absatz 5 sind entsprechend anzuwenden.

(7) Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 6 fallen.

(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser.

(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.

(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden

1.
bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden;
2.
bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann;
3.
bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.

(1) Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z. B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom und dergleichen), sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen Mietern zugute kommen.

(2) Statt des Betrags nach Absatz 1 gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

(3) (weggefallen)

(4) (weggefallen)

(5) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt.

(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser.

(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.

(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden

1.
bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden;
2.
bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann;
3.
bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.

(1) Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden:

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser,
6.
sonstige bebaute Grundstücke.

(2) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als achtzig Prozent, berechnet nach der Jahresrohmiete (§ 79), Wohnzwecken dienen mit Ausnahme der Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser (Absätze 5 und 6).

(3) Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als achtzig Prozent, berechnet nach der Jahresrohmiete (§ 79), eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen.

(4) Gemischtgenutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser sind.

(5) Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur eine Wohnung enthalten. Wohnungen des Hauspersonals (Pförtner, Heizer, Gärtner, Kraftwagenführer, Wächter usw.) sind nicht mitzurechnen. Eine zweite Wohnung steht, abgesehen von Satz 2, dem Begriff "Einfamilienhaus" entgegen, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

(6) Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur zwei Wohnungen enthalten. Die Sätze 2 bis 4 von Absatz 5 sind entsprechend anzuwenden.

(7) Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 6 fallen.

(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser.

(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.

(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden

1.
bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden;
2.
bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann;
3.
bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.

(1) Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z. B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom und dergleichen), sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen Mietern zugute kommen.

(2) Statt des Betrags nach Absatz 1 gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

(3) (weggefallen)

(4) (weggefallen)

(5) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt.

(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser.

(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.

(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden

1.
bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden;
2.
bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann;
3.
bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.

(1) Die Zahl, mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (Vervielfältiger), ist aus den Anlagen 3 bis 8 zu entnehmen. Der Vervielfältiger bestimmt sich nach der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes sowie nach der Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt. Erstreckt sich ein Grundstück über mehrere Gemeinden, so ist Belegenheitsgemeinde die Gemeinde, in der der wertvollste Teil des Grundstücks belegen ist. Bei Umgemeindungen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt sind weiterhin die Einwohnerzahlen zugrunde zu legen, die für die betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend waren.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Gemeinden oder Gemeindeteile in eine andere Gemeindegrößenklasse eingegliedert werden, als es ihrer Einwohnerzahl entspricht, wenn die Vervielfältiger wegen der besonderen wirtschaftlichen Verhältnisse in diesen Gemeinden oder Gemeindeteilen abweichend festgesetzt werden müssen (z. B. in Kurorten und Randgemeinden).

(3) Ist die Lebensdauer eines Gebäudes gegenüber der nach seiner Bauart und Bauausführung in Betracht kommenden Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert oder infolge nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden wesentlich verkürzt, so ist der Vervielfältiger nicht nach dem tatsächlichen Baujahr des Gebäudes, sondern nach dem um die entsprechende Zeit späteren oder früheren Baujahr zu ermitteln.

(4) Befinden sich auf einem Grundstück Gebäude oder Gebäudeteile, die eine verschiedene Bauart oder Bauausführung aufweisen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, so sind für die einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile die nach der Bauart und Bauausführung sowie nach dem Baujahr maßgebenden Vervielfältiger anzuwenden. Können die Werte der einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile nur schwer ermittelt werden, so kann für das ganze Grundstück ein Vervielfältiger nach einem durchschnittlichen Baujahr angewendet werden.

(1) Die Einheitswerte werden in Zeitabständen von je sechs Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung).

(2) Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahrs (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde gelegt. Die Vorschriften in § 35 Abs. 2 und den §§ 54 und 59 über die Zugrundelegung eines anderen Zeitpunkts bleiben unberührt.

(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser.

(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.

(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden

1.
bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden;
2.
bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann;
3.
bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

(1) Soweit ein angefochtener Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und die etwaige Entscheidung über den außergerichtlichen Rechtsbehelf auf; die Finanzbehörde ist an die rechtliche Beurteilung gebunden, die der Aufhebung zugrunde liegt, an die tatsächliche so weit, als nicht neu bekannt werdende Tatsachen und Beweismittel eine andere Beurteilung rechtfertigen. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, dass und wie die Finanzbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, dass der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, dass die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekannt zu geben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und die Entscheidung über den außergerichtlichen Rechtsbehelf aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Satz 1 gilt nicht, soweit der Steuerpflichtige seiner Erklärungspflicht nicht nachgekommen ist und deshalb die Besteuerungsgrundlagen geschätzt worden sind. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlass des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, dass Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluss kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für

1.
Mietwohngrundstücke,
2.
Geschäftsgrundstücke,
3.
gemischtgenutzte Grundstücke,
4.
Einfamilienhäuser,
5.
Zweifamilienhäuser.

(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.

(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden

1.
bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden;
2.
bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann;
3.
bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.

(1) Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z. B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom und dergleichen), sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen Mietern zugute kommen.

(2) Statt des Betrags nach Absatz 1 gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

(3) (weggefallen)

(4) (weggefallen)

(5) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt.

(1) Die Zahl, mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (Vervielfältiger), ist aus den Anlagen 3 bis 8 zu entnehmen. Der Vervielfältiger bestimmt sich nach der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes sowie nach der Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt. Erstreckt sich ein Grundstück über mehrere Gemeinden, so ist Belegenheitsgemeinde die Gemeinde, in der der wertvollste Teil des Grundstücks belegen ist. Bei Umgemeindungen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt sind weiterhin die Einwohnerzahlen zugrunde zu legen, die für die betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend waren.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Gemeinden oder Gemeindeteile in eine andere Gemeindegrößenklasse eingegliedert werden, als es ihrer Einwohnerzahl entspricht, wenn die Vervielfältiger wegen der besonderen wirtschaftlichen Verhältnisse in diesen Gemeinden oder Gemeindeteilen abweichend festgesetzt werden müssen (z. B. in Kurorten und Randgemeinden).

(3) Ist die Lebensdauer eines Gebäudes gegenüber der nach seiner Bauart und Bauausführung in Betracht kommenden Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert oder infolge nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden wesentlich verkürzt, so ist der Vervielfältiger nicht nach dem tatsächlichen Baujahr des Gebäudes, sondern nach dem um die entsprechende Zeit späteren oder früheren Baujahr zu ermitteln.

(4) Befinden sich auf einem Grundstück Gebäude oder Gebäudeteile, die eine verschiedene Bauart oder Bauausführung aufweisen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, so sind für die einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile die nach der Bauart und Bauausführung sowie nach dem Baujahr maßgebenden Vervielfältiger anzuwenden. Können die Werte der einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile nur schwer ermittelt werden, so kann für das ganze Grundstück ein Vervielfältiger nach einem durchschnittlichen Baujahr angewendet werden.

(1) Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z. B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom und dergleichen), sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen Mietern zugute kommen.

(2) Statt des Betrags nach Absatz 1 gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

(3) (weggefallen)

(4) (weggefallen)

(5) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt.

(1) Die Einheitswerte werden in Zeitabständen von je sechs Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung).

(2) Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahrs (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde gelegt. Die Vorschriften in § 35 Abs. 2 und den §§ 54 und 59 über die Zugrundelegung eines anderen Zeitpunkts bleiben unberührt.

(1) Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z. B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom und dergleichen), sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen Mietern zugute kommen.

(2) Statt des Betrags nach Absatz 1 gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

(3) (weggefallen)

(4) (weggefallen)

(5) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt.

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(1) Der unterliegende Beteiligte trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, soweit er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Besteht der kostenpflichtige Teil aus mehreren Personen, so haften diese nach Kopfteilen. Bei erheblicher Verschiedenheit ihrer Beteiligung kann nach Ermessen des Gerichts die Beteiligung zum Maßstab genommen werden.

(1) Gegen das Urteil des Finanzgerichts (§ 36 Nr. 1) steht den Beteiligten die Revision an den Bundesfinanzhof zu, wenn das Finanzgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Bundesfinanzhof sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs erfordert oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Der Bundesfinanzhof ist an die Zulassung gebunden.