Amtsgericht Steinfurt Urteil, 13. Feb. 2014 - 21 C 1668/12
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 14,06 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.1.2013 zu zahlen sowie 46,41 Euro vorgerichtlich angefallene Anwaltskosten zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.1.2013.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 490,53 Euro festgesetzt.
1
Entscheidungsgründe
2(ohne Tatbestand gemäß § 495 a ZPO)
3Die Klage ist nur teilweise begründet.
4Dem Kläger steht ein Anspruch auf Nachzahlung von 14,06 Euro aus der Abrechnung der Betriebskosten für den Zeitraum vom 1.2.2011 bis 31.12.2011 gegen die Beklagten aus dem Mietvertrag gemäß §§ 535, 556 BGB zu.
5Zwischen den Parteien bestand in dem genannten Zeitraum ein Mietverhältnis über Wohnraum. Grundlage des Mietverhältnisses war der schriftliche Mietvertrag vom 29.11.2010. Dieser sah in § 4 Ziffer 4 die Umlage der dort aufgeführten Betriebskosten auf den Mieter vor.
6Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2011 ist fällig. Der Kläger hat die Betriebskosten für das Jahr 2011 abgerechnet und die Abrechnung den Beklagten innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugestellt.
7Die Einwände der Beklagten gegen die Abrechnung haben aber teilweise Erfolg.
8Die Rechnungsposition „Versicherungen für das Objekt“ ist vom Kläger zutreffend berechnet worden. § 4 Ziffer 4 m) des Mietvertrages umfasst die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Eine Terrorversicherung gehört als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung. Ob die Kosten einer Terrorversicherung umlagefähig sind oder gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, kann im vorliegenden Fall dahin stehen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass durch den Abschluss einer Terrorversicherung für das Gebäude keine zusätzlichen Kosten verursacht worden sind. Die Zeugin K hat schriftlich ausgesagt, dass die Versicherung für Terrorakte beitragsfrei in der konkreten Gebäudeversicherung mitversichert ist. Eine Beitragspflicht entsteht erst ab einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen. An der Richtigkeit der Aussage bestehen keine Bedenken.
9Der Einwand der Beklagten gegen die Rechnungsposition „Allgemeinstrom“ hat sich durch die teilweise Klagerücknahme in Höhe eines Betrages von 7,94 Euro erledigt. Die vom Kläger geltend gemachten Kosten für „Allgemeinstrom“ sind nach der vertraglichen Vereinbarung gemäß § 4 Ziffer 4 des Mietvertrages als Nebenkosten umlagefähig. Der Kläger hat die aufgeführten Gesamtkosten für Allgemeinstrom in Höhe von 359,17 Euro auf 329,60 Euro korrigiert und den anteilmäßig zu viel berechneten Betrag für die Beklagten zurückgenommen.
10Die Rechnungsposition „Hausmeisterkosten“ ist von den Beklagten zu Recht beanstandet worden. Gemäß § 4 Ziffer 4 n) des Mietvertrages i.V.m. § 2 BetrKV sind nach Nr. 14 die Kosten eines Hauswarts zwar umlagefähig. Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Die gezahlten Kosten für Lohn- und Gehaltsabrechnungen an den Steuerberater in Höhe von insgesamt 185,64 Euro gehören aber nicht dazu. Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten.
11Die Kosten, die durch die Übertragung des Winterdienstes auf die Hausmeisterin entstanden sind, waren nicht umlagefähig. Zwar handelt es sich bei Kosten für den Winterdienst um umlagefähige Betriebskosten nach § 4 Ziffer 4 g) i.V.m. § 2 BetrKV Nr. 8 „Kosten der Straßenreinigung“. Dem Vermieter steht vorliegend aber kein Wahlrecht zu, ob er die Kosten für den Winterdienst den Mietern in Eigenarbeit auferlegt oder als Fremdleistung vergibt. Die Handhabung des Kostenkatalogs nach freier Wahl des Vermieters scheidet vorliegend deshalb aus, weil der Mietvertrag selbst Festlegungen enthält. Gemäß § 11 Ziffer 2 des Mietervertrages ist der Winterdienst den Mietern des Hauses übertragen worden. Eine Öffnungsklausel, d.h. eine Möglichkeit der Übertragung auf Dritte, sieht § 11 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht vor. Auch § 4 Ziffer 4 g) sieht anders, als bei § 11 Ziffer 1 „Reinigung der gemeinsam genutzten Räume“ oder § 8 Ziffer 19 (vgl. Seite 6 des Mietvertrages) keine Öffnungsmöglichkeit vor. Bei einer vertraglichen Festlegung der Ausführung der Arbeiten durch den Mieter ohne Öffnungsklausel ist ein Wahlrecht der Vermieters ausgeschlossen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rz. 45). Eine Fremdvergabe ist dem Vermieter zwar nicht verwehrt. Die Möglichkeit der Kostenumlage kann aber nur erfolgen, wenn die Mieter ihrer Verpflichtung schuldhaft nicht nachgekommen sind oder einer Fremdvergabe ausdrücklich zugestimmt haben. Hierzu hat der Kläger nichts näher dargelegt.
12Umlagefähig sind gemäß § 4 Ziffer 4 g), h) und i) i.V.m. § 2 BetrKV die Aufgaben der Hausmeisterin C, soweit sie die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume (Treppenhaus, Keller); der Parkflächen vor dem Haus, und Pflege der Grünanlagen, soweit diese nicht den Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden.
13Die vom Vermieter angesetzten Verdienstkosten von pauschal 150 Euro im Monat für die Tätigkeit verletzten aber den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist gemäß § 556 Abs. 3 BGB der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Den Vermieter trifft deshalb die Verpflichtung, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat (vgl. BGH NJW 2008, 440). Dabei steht dem Vermieter zwar ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z.B. die Zuverlässigkeit, mit in seiner Entscheidungsfindung einbeziehen.
14Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht eingehalten worden ist. Der tatsächliche Aufwand stimmt im vorliegenden Fall mit dem kalkulierten Aufwand nicht überein. Der Kläger hat dargelegt, dass der Verdienst von 150 Euro monatlich mit etwa durchschnittlich 15,25 Stunden kalkuliert worden ist. Die Zeugin C hat den kalkulierten Zeitaufwand aber nicht bestätigt. Sie hat angegeben, dass etwa 1 Stunde wöchentlich für das Reinigen des Treppenhauses einschließlich der Waschräume im Keller anfällt sowie etwa 2 Stunden monatlich für das „Sauberhalten“ des Eingangsbereichs (außen) einschließlich der drei Parkplätze auf der linken Seite. Hinzu komme das Reinigen der fünf kleinen Kellerfenster sowie des Fensters in der Haustür einmal im Monat, Reinigungen des Treppenhauses aus besonderen Anlass (z.B. Verschmutzung bei Auszug eines Mieters oder besonderer Wetterverhältnisse), das große Fenster im Flur ein- bis zweimal im Jahr und das Schneiden der zwei Akazienbäume einmal im Jahr. Die Aussage der Zeugin C hält das Gericht im Hinblick auf die ausgeführten Tätigkeiten grundsätzlich für glaubhaft. Sie wurde durch die Aussagen der Zeugen H, M1 und T auch nicht widerlegt. Die Zeugen H und M1 sind erst nach dem hier streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum eingezogen. Sie sind beide auch Mieter des Hauses, so dass ein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits nicht ausgeschlossen werden kann. Rügen sind von den Mietern des Hauses im Jahr 2011 offensichtlich nicht erfolgt, so dass es letztlich keinen konkreten Anhaltspunkt dafür gibt, dass die von den Zeugen behaupteten Missstände schon im Jahr 2011 bestanden haben. Die Aussage des Zeugen T war zu pauschal gehalten, um hieraus konkret abzuleiten, dass bestimmte Tätigkeiten nicht ausgeführt wurden. Die Einschätzung des Treppenhauses als „eher dreckig“ ist subjektiv geprägt und wenig aussagekräftig. Im Übrigen besagt dieses noch nicht, dass die Tätigkeiten nicht ausgeführt worden sind. Liegt eine hohe Frequentierung des Treppenhauses durch die Bewohner und Besucher vor, verschmutzt das Treppenhaus schneller und sieht bereits wenige Tage nach der Reinigung wieder unsauber aus.
15Die Zeugin C hat den Zeitaufwand für alle Tätigkeiten aber nicht angeben können. Mangels konkreter Angaben und Nachweise (z.B. Stundenzettel) schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO den Zeitaufwand, soweit er nicht angegeben wurde oder nicht nachvollziehbar durch Tätigkeiten ausgefüllt worden ist. Danach schätzt das Gericht die Zeiten wie folgt:
161 h wöchentlich Treppenhausreinigung, einschließlich Waschraum
170,75 h (geschätzt) monatlich Reinigung der kleinen Fenster Keller / Haustür
181 h (geschätzt) im Monat Parkflächen und Eingangsbereich außen
192,5 h (geschätzt) im Jahr Akazien schneiden
202,5 h im Jahr Reinigung großes Fenster im Flur
216 (geschätzt) x 1 h im Jahr Reinigung des Treppenhauses aus besonderen Anlass
22Daraus errechnet sich ein Gesamtaufwand pro Jahr von ca. 80 Stunden. Bei dem kalkulierten Stundenlohn des Klägers von 10 Euro, was nicht zu beanstanden ist, wäre ein Verdienst von 800 Euro angemessen und entspräche dem Wirtschaftlichkeitsgebot.
23Weiter sind die Sozialabgaben für den Hauswart umlagefähig. Der Kläger hat hier – trotz Bestreitens der Beklagten - allerdings nicht belegt, dass an die Knappschaft 561,82 Euro gezahlt wurden. Ohne Beleg ist der Nachweis von Zahlungen an die Knappschaft nicht geführt. Ohne Nachweis, dass überhaupt an die Knappschaft gezahlt worden ist, vermag das Gericht hier nicht einen geringeren Betrag auf einen Verdienst von 800 Euro als abzugsfähig anzusetzen. Im konkreten Fall bleiben die Abgaben an die Knappschaft mangels Nachweises unberücksichtigt.
24Umlagefähig sind aber die Kosten, die an die Berufsgenossenschaft in Höhe von 82,02 Euro gezahlt werden.
25Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot stellt die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht aus dem Mietvertrag dar und führt zu einem Schadensminderungsanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter ist von den unwirtschaftlichen Kosten freizustellen. Dieser Anspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Das Verschulden des Vermieters wird vermutet. Der Kläger hat nicht dargelegt, dass ihm kein Verschulden tritt. Zwar haben die Beklagten den Vermieter nicht vor der Vorlage der Betriebskostenabrechnung auf die Unwirtschaftlichkeit und behaupteten Missstände hingewiesen und auch nicht dargetan, dass andere Mieter bereits Rügen gegenüber den Vermieter erhoben haben. Dies führt im vorliegenden Fall aber zu keiner Entlastung des Vermieters. Für die kleine Wohnanlage ist eine Verwaltung von dem Vermieter engagiert worden. Dieser sind regelmäßige Kontrollen auch ohne Rüge der Vermieter zuzumuten und eine Überprüfung des Hausmeisters, z.B. durch Vorlage von Stundenzetteln. Eine ausreichende Kontrolle durch die Verwaltung hat der Kläger weder hinreichend dargelegt, noch belegt. Insofern reicht es nicht aus, dass der Verwalter C ausgesagt hat, es seien regelmäßig Mitarbeiter im Haus gewesen und für sein Dafürhalten sei das Haus sauber gewesen. Es fehlt bereits an einer Überprüfung der eigenen Kalkulation, die offensichtlich mit dem geleisteten Aufwand, wie von der Zeugin C angegeben, nicht übereinstimmt.
26Ein Verschulden wird auch nicht dadurch widerlegt, dass die vorgelegten Angebote von Reinigungsfirmen nicht günstiger sind. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Reinigungsfirmen mit anderen Stundensätzen arbeiten und deshalb eine Vergleichbarkeit ausscheidet. Beauftragt der Vermieter einen Mieter im Haus mit den Reinigungsarbeiten, dann ist ein Stundenlohn entsprechend einer Hilfskraft – wie sich im Übrigen auch seinem eigenen Kalkulationsaufwand entnehmen lässt – zugrunde zu legen. Die Angebote wären erst dann als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, wenn eine günstigere Arbeitskraft überhaupt nicht zur Verfügung stehen würde. Dies hat der Kläger aber nicht dargetan. Das Verschulden des Klägers entfällt auch nicht bereits deshalb, weil der Hausmeistervertrag schon vor Einzug der Beklagten bestand. Hierauf kann er sich nur dann berufen, wenn er sich während des Verlaufs des Mietverhältnisses nicht von dem unwirtschaftlichen Vertrag hätte lösen und günstiger kontrahieren können. Dies ist hier vom Kläger auch nicht dargetan.
27Die Position „Hausmeisterkosten“ ist demnach um die nicht umlagefähigen Positionen (Steuerberaterkosten und Winterdienst) sowie den gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßenden Betrag zu reduzieren.
28Die Abrechnung der Position „Hausmeisterkosten“ ist danach wie folgt zu korrigieren:
29Anteil Gesamt: 800 Euro (Verdienst) + 82,02 Euro (BG) = 882,02 Euro
30Anteil der Kläger: 882,02 x 83,05 : 283,19 = 258,66 Euro ; 11 Monate: 237,11 Euro
31Die Abrechnung der Betriebskostenabrechnung ist wie folgt zu korrigieren:
32Position „Allgemeinstrom“: 88,45 Euro statt 96,39 Euro
33Position „ Hausmeisterkosten“: 237,11 Euro statt 705,64 Euro
34Summe auf den Mieter umlegbare Kosten danach: 2438,06
35Geleistete Vorauszahlungen: 2424 Euro
36Nachzahlung: 14,06 Euro
37Die Beklagen sind beide Mieter des Mietvertrages gewesen und haben deshalb als Gesamtschuldner für die Nachzahlungsforderung einzustehen.
38Der Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten ergibt sich als Verzugsschaden aus §§ 280, 286 BGB. Die Höhe der vorgerichtlichen Anwaltskosten reduziert sich und war nach einem Gebührenstreitwert bis 300 Euro zu berechnen. Hieraus errechnet sich nach dem RVG ein Betrag von insgesamt 46, 41 Euro.
39Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Nr. 1w ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
40Rechtsbehelfsbelehrung:
41Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
42a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
43b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
44Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
45Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.
46Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
47Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.