Amtsgericht Neubrandenburg Urteil, 22. Juni 2007 - 5 C 84/07

bei uns veröffentlicht am22.06.2007

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Parteien schlossen am 02.01.1998 im Rahmen des Betreuten Wohnens einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung. Das Mietverhältnis begann am 13.02.1998 und war auf unbestimmte Zeit vereinbart. Nach § 3 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass eine Mietzinserhöhung nach der Wertsicherungsklausel erfolgen kann. Unter Berufung auf diese Klausel erhöhte der Kläger mit Schreiben vom 20. Dezember 2006 die monatliche Grundmiete um 6,95 % von zuletzt  437,68  auf 468,10  beginnend ab dem 01. Februar 2007. Der Beklagte widersprach dem Erhöhungsverlangen.

2

Der Kläger trägt vor:

3

Die Mieterhöhung sei wirksam, da die Mieterhöhungsklausel gemäß § 3 Abs. 4 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden sei. Der zugrundegelegte Verbraucherpreisindex beinhalte den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte und sei daher berechtigterweise Grundlage der Erhöhung.

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Der Kläger beantragt,

5

den Beklagten zu verurteilen, an sie 60,84  nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz auf 30,42  vom 04.02.2007 bis 03.03.2007 sowie aus   60,84  seit 04.03.2007 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

7

die Klage abzuweisen.

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Er trägt im Wesentlichen vor, dass die auf § 3 Abs. 4 des Mietvertrages gestützte Mieterhöhung nicht möglich sei, da diese Klausel bereits unwirksam sei.

9

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

11

Dem Kläger steht der auf § 3 Abs. 4 des Mietvertrages gestützte Mieterhöhungsanspruch nicht zu, da die Mietanpassungsklausel nicht wirksam vereinbart worden ist.

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Im vorliegenden Verfahren kommt auf den am 02.01.1998 geschlossenes Mietvertrag das Miethöhenregelungsgesetz (MHG) in der Fassung bis 31.12.1998, hier § 10 a MHG zur Anwendung, Die Voraussetzung für eine wirksame Mietanpassungsvereinbarung gemäß § 10 a MHG in der Fassung bis 31.12.1998 war die Genehmigung gemäß § 3 Währungsgesetz oder entsprechender Vorschriften. Zuständig für die Erteilung der Genehmigung war die jeweilige Landeszentralbank. Voraussetzung der Genehmigung war ferner, dass der Mietvertrag eine Vertragslaufzeit von mindestens zehn Jahren vorgesehen hat oder ein auf zehn Jahre bemessener Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Das bereits diese Voraussetzungen für eine Genehmigung vorgelegen haben, ist nicht ersichtlich. Im Übrigen hat der Kläger nicht vorgetragen, dass eine derartige, zwingend erforderliche Genehmigung der zuständigen Landeszentralbank erteilt worden ist.  Ohne eine derartige Genehmigung ist jedoch die Wertsicherungsklausel gemäß § 3 Abs. 4 des Mietvertrages unwirksam (vgl. Palandt, Kommentar zum BGB, 57. Auflage, Randnummer 10 a MHG, Randnummer 9).

13

Im Übrigen wäre die vorgenommene Mietanpassung auch unter Berücksichtigung der späteren gesetzlichen Regelungen ( § 10 a MHG in der Fassung vom 01.01.1999 bis 30.08.2001 bzw. gemäß § 557 b BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes, gültig ab 01.09.2001) unwirksam. Die Regelung des § 10 a MHG in der Fassung ab 01.01.1999 sah zwar eine Genehmigung der Landeszentralbank nicht mehr vor, knüpfte aber die Zulässigkeit  der Wertsicherungsklausel daran, dass das Mietverhältnis auf mindestens zehn Jahre oder auf Lebenszeit abgeschlossen sein musste. Diese Voraussetzungen sind vorliegend ebenfalls nicht gegeben.

14

Gemäß § 557 b BGB in der Fassung ab 01.10.2001 ist zwar weder eine Genehmigung der Bundeszentralbank noch der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages erforderlich, gleichwohl ist die Regelung des § 3 Abs. 4 Satz 3 des Mietvertrages unwirksam, da die gemäß § 557 b BGB zulässige Wertsicherungsklausel nur die Veränderung des Mietzinses in beide Richtungen, also sowohl nach oben als auch nach unten zulässt. Eine Wertsicherungsklausel, wie vorliegend vereinbart, die ausschließlich zur Begründung einer Mietzinserhöhung vorgesehen ist, ist somit unwirksam. Somit kann letztlich dahinstehen, welche der vorgenannten Vorschriften auf den streitgegenständlichen Mietvertrag Anwendung findet, da die der Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegte Wertsicherungsklausel unwirksam ist. Dem Kläger steht daher der Mieterhöhungsanspruch nicht zu.

15

Die Klage war daher mit den Nebenentscheidungen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO abzuweisen.

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Streitwert: bis zu 300,00

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

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(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.