2: Der Klägerin steht gegen den Beklagten keine Nachzahlung von Betriebskosten aus der Abrechnung vom 15.09.2008 zu (§ 535 Abs. 2 BGB), da die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2007 bis 31.05.2008 nicht ordnungsgemäß erstellt worden ist.

3: Der Beklagte wendet sich gegen die Abrechnung über Heizung, Warmwasser und Kaltwasser und trägt insbesondere vor, dass die letzte Eichung der Warmwasser- und Kaltwasserzähler im Jahr 1995 stattgefunden hat. Grundsätzlich liegt in der Verwendung nicht geeichter Wasserzähler ein Verstoß gegen § 2 Abs. 1 des Eichgesetzes. Sinn und Zweck des Eichgesetzes ist es, die Voraussetzungen für richtiges Messen zu schaffen ( § 1 Ziff.1 ). Im vorliegenden Fall liegt die letzte Eichung der Warmwasser- und Kaltwasserzähler unstreitig bereits 14 Jahre zurück.

4: Zwar ist der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Wasserkosten auch dann berechtigt, wenn die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen ist. Insofern muss er aber nachweisen, dass die Zähler noch ordnungsgemäß funktionieren ( z.B. durch Vorlage entsprechender Befundprüfungen von staatlich anerkannten Prüfstellen für Wasserzähler). Diesen Beweis hat die Klägerin nicht erbracht. Die richtige Erfassung und Ermittlung der Verbrauchsdaten ist unverzichtbare Grundlage und Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Fest steht, dass die Verbrauchsdaten nicht ordnungsgemäß erfasst sind. Soweit die Klägerin dazu Sachverständigenbeweis anbietet, ist es nicht Aufgabe des Gerichts im vorliegenden Verfahren, den späteren Nachweis für die Richtigkeit einer fehlerhaften Erhebung der Messdaten zu erbringen. Der Vermieter hat bereits bei Abrechnung der Betriebskosten durch geeignete Unterlagen deren Prüffähigkeit zu gewährleisten. Dazu gehört auch der Nachweis der ordnungsgemäßen Datenerfassung.

5: Wasserzähler müssen alle 5 Jahre geeicht werden. Die Eichfrist der Zähler wurde somit inzwischen schon um nahezu 10 Jahre überschritten, also fast das Doppelte der ursprünglich vorgesehenen Eichfrist. Entgegen der Auffassung der Klägerin kann bei der Verwendung derartiger Zähler, die seit fast 15 Jahren unbetreut bleiben, nicht davon ausgegangen werden, dass der darüber abgerechnete Verbrauch tatsächlich richtig erfasst ist. Es besteht vielmehr die Gefahr von Abweichungen des Zählergebnisses vom tatsächlichen Verbrauch, sodass die Zählergebnisse auch nicht im Wege der Schätzung verwertet werden können. Soweit die Klägerin hierzu auf die Abrechnung der Firma B. verweist, ist dies unbeachtlich. Zum einem ist die Firma B. für die Eichung der Zähler nicht verantwortlich. Letztlich kann sie auch nur die Zahlen im Ergebnis der Berechnung verwenden, die ihr vom Vermieter bzw. dessen Zählanlagen übermittelt werden.

6: Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die Kaltwasserkosten in Höhe von 228,85 und der Anteil Verbrauchskosten für Warmwasser in Höhe von 73,22 über Wasserzähler erfasst wurden. Die Gesamtsumme von 302,07 übersteigt bereits die Klagforderung. Bereits aus diesen Gründen ist es sachgerecht, die Klage abzuweisen, da davon auszugehen ist, dass die Positionen "Verbrauch Kaltwasser" und "Verbrauch Warmwasser" nicht ordnungsgemäß abgelesen und berechnet worden sind. Vor diesem Hintergrund wäre auch eine Verbrauchsschätzung mit dem Argument, dass der Beklagte einen gewissen Verbrauch gehabt haben wird, nicht sachgerecht.

7: Die Klägerin kann auch nicht mit dem Einwand gehört werden, dass die Gesamtverbräuche für die Zeit vom 01.01.2007 bis 31.12.2007 und 01.01.2008 bis 31.12.2008 entsprechend der Abrechnungen der N.S. mit dem aus der Abrechnung der Firma B. für die Zeit vom 01.06.2007 bis 31.05.2008 angegebenen Gesamtverbrauch haben sollen. Selbst wenn der Gesamtverbrauch, bezogen auf das Gesamtobjekt, tatsächlich angefallen und berechnet worden ist, ergibt sich daraus nicht im Umkehrschluss, dass auch der Beklagte in Ermangelung ordnungsgemäß funktionierender Zähler diesen Verbrauch gehabt hat. Im Übrigen hat der Beklagte unwidersprochen geblieben vorgetragen, dass die Heiz- und Wasserkosten 2004/2005: 309,49 , 2005/2006: 210,76 und 2006/2007: 302,08 betragen haben. Nach der streitgegenständlichen Abrechnung werden nunmehr Kosten in Höhe von 548,54 abgerechnet. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Beklagte vom 26.10.2007 bis 23.01.2008, also ein größeren Teil der Heizperiode, ortsabwesend war, ist dieser unverhältnismäßig hohe Betrag nicht zu erklären.

8: Die Klägerin hat im Hinblick auf die obigen Ausführungen und daraus resultierende Klagabweisung auch keinen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren.

9: Die Klage war daher mit dem Nebenentscheidungen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO abzuweisen.

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Amtsgericht Neubrandenburg Urteil, 06. Nov. 2009 - 5 C 130/09 zitiert 4 §§.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.