Amtsgericht München Urteil, 19. Nov. 2014 - 452 C 16687/14
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, die im ..., im EG rechts belegende Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Kochnische, 1 Flur, 1 WC, 1 Dusche nebst zugehörigem Kellerabteil zu räumen und einschließlich sämtlicher Schlüssel an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagten wird Räumungsfrist bis 31.05.2015 gewährt.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.300,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.057,60 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagte Mieterin der in Ziff. I des Tenors bezeichneten Mietwohnung. Der Nettomietzins beträgt 254,80 €.
Mit Schreiben des Klägervertreters vom 23.06.2014 hat die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, gekündigt. Gestützt wird die Kündigung auf Beleidigungen der Beklagten und falschen Sachvortrag vor Gericht. Zum näheren Inhalt wird auf die Kündigung, Anlage K 4a), Bl. 20 d. A., verwiesen.
Mit Schriftsatz vom 30.10.2014 hat der Klägervertreter das Mietverhältnis erneut fristlos gekündigt, gestützt auf falschen Sachvortrag und Beleidigungen durch die Beklagte mit Schriftsatz vom 14.09.2014.
Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe im Rahmen eines Verfahrens auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem Amtsgericht München (Az. 425 C 3913/14) unzutreffend behauptet, dass ihre Wohnung durch die darunter liegende Heizanlage überwärmt sei, so dass darin Temperaturen bis zu 38 Grad herrschten. Diesbezüglich habe die Beklagte auch ein selbstständiges Beweisverfahren angestrengt (Az. 432 H 22822/13). Der Sachverständige habe in diesem Verfahren festgestellt, dass der behauptete Mangel einer Überwärmung der Wohnung nicht existiere.
In einem Schreiben vom 10.05.2014 im Verfahren 425 C 3913/14 habe die Beklagte der Klägerin „massive Sterbehilfe“, „brutale Sterbehilfe“ und „versuchten Mord“ unterstellt. Weiter vergleiche die Beklagte ihre Wohnsituation damit, „als die Deutschen die Jend in die Öfen geschoben haben“. Weiter werde die Hausverwaltung als „Sterbehelfer“ bezeichnet und der Klägerin, deren Vater und dem Beklagtenvertreter „Lügen“ wahrheitswidrig vorgeworfen.
In einem Schreiben vom 22.05.2014 im Verfahren 432 H 22822/13 habe die Beklagte wider besseres Wissen behauptet dass der Mangel der Überwärmung weiter existiere und unterstellt, an ihr werde „brutale Sterbehilfe“ geleistet.
Die Klägerin beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen B-str. ..., M., im EG rechts belegende Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Kochnische, 1 Flur, 1 WC, 1 Dusche nebst zugehörigem Kellerabteil zu räumen und einschließlich sämtlicher Schlüssel an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte trägt vor, ihr tue es leid, die Famile Kountoure verletzt zu haben, es habe sich um einen Hilferuf gehandelt. Im Übrigen hält sie daran fest, dass ihre Wohnung durch einen darunter liegenden Heizkessel überhitzt werde.
Beweis wurde nicht erhoben.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird im Übrigen auf die Schriftsätze samt Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Gründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.
Die Kündigung vom 23.06.2014 hat das Mietverhältnis beendet. Es liegt ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB vor. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen kann der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden, § 543 Abs. 1 S. 2 BGB.
Die Äußerungen der Beklagten, die unstrittig sind und sich im Übrigen aus den vorgelegten Anlagen ergeben, sind massive Beleidigungen der Klägerin und ihres Prozessbevollmächtigten. Besonders schwer wiegt dabei, dass diese mehrfach gegenüber verschiedenen Richtern in unterschiedlichen Gerichtsverfahren geäußert wurden. Es ist auch weder vorgetragen, noch ersichtlich, dass die Beklagte zuvor provoziert worden wäre oder die Äußerungen sonst im Ansatz nachvollziehbar wären. Jedenfalls erscheint es dem Gericht in keinster Weise erforderlich oder nachvollziehbar, als „Hilferuf“ seinen Vermieter des versuchten Mordes oder der Sterbehilfe zu bezichtigen bzw. sein Vorgehen mit der Vernichtung der Juden im Dritten Reich zu vergleichen.
Auf die Frage, ob die Beklagte gleichzeitig vorsätzlich falsch vorgetragen hat, kommt es danach nicht mehr an, wobei darauf hingewiesen werden darf, dass das Gericht sowohl aufgrund des vorgelegten Gutachtens als auch aufgrund eigener Anschauung im Rahmen der mündlichen Verhandlung jedenfalls davon überzeugt ist, dass der Vortrag der Überhitzung objektiv falsch ist.
Eine Abmahnung war vorliegend nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich. Bei schweren Beleidigungen das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört. Zerstörtes Vertrauen kann durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden, vgl. Blank in Schmidt-Futterer, MietR, § 543 BGB, Rn. 189 m. w. N..
Käme man hier zu einem anderen Ergebnis, wäre jedenfalls die mit Schriftsatz vom 30.10.2014 ausgesprochene weitere Kündigung wirksam, da die Beklagte auch nach der ersten Kündigung nicht gewillt war, ihr Verhalten zu ändern, sondern auch im vorliegenden Verfahren dem Hausverwalter vorwirft, er wolle sie umbringen.
II.
Der Beklagten konnte nach § 721 ZPO unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine etwa 6-monatige Räumungsfrist gewährt werden, um ihr die Suche einer Ersatzwohnung zu ermöglichen. Dabei hat das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass die Beklagte über 70 Jahre alt, seit über 30 Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt und in ihren Mobilität stark eingeschränkt ist. Die Gewährung einer längeren Räumungsfrist war allerdings nicht angezeigt, da auch die Klägerin ein starkes Interesse an einer baldigen Räumung hat, zumal aufgrund des uneinsichtigen Verhaltens der Beklagten davon auszugehen ist, dass weitere Beleidigungen erfolgen werden.
III.
Als unterlegene Partei hat die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 91 ZPO.
IV.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7, 711 ZPO.
V.
Der Streitwert entspricht der Jahresnettomiete, § 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG.
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(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.