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Amtsgericht München Endurteil, 24. März 2017 - 481 C 15671/16 WEG

24.03.2017

Amtsgericht München Endurteil, 24. März 2017 - 481 C 15671/16 WEG

ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht München Endurteil, 24. März 2017 - 481 C 15671/16 WEG

Gericht

Tenor

1. Der Beschluss unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2016 wird für ungültig erklärt.

2. Der Beschluss unter TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2016 wird für ungültig erklärt.

3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Ungültigerklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 27.06.2016 geltend.

Die Klägerin und die Beklagten bilden zusammen eine WEG gemäß Rubrum. Die Beigeladene ist deren Hausverwalterin. Die WEG erstreckt sich auf mehrere Gebäude, die in zwei Bauabschnitten errichtet wurde. Die wesentlichen Rechtsbeziehungen der WEG werden in der Teilungserklärung vom 20.05.1987 (Anlage K 5) mit Anlage I (Anlage K 6) und zwei Nachträgen zur Teilungserklärung (Anlagen K 7, K 8) geregelt. Mit Schreiben vom 10.06.2016 lud die Beigeladene zur Eigentümerversammlung am 27.06.2016 ein (Anlage K 1). Der Einladung waren ein als „Hausabrechnung 2014“, auf 02.06.2016 datierendes Dokument (Anlage K 4 a) und ein als „Hausgeldabrechnung 2015“ bezeichnetes, auf 07.06.2016 datierendes Dokument (Anlage K 4) beigefügt. Mit Schreiben vom 16.09.2016 teilte die Beigeladene den Eigentümern mit, „dass im Punkt 2 der Hausgeldabrechnung 2014 programmseitig ein Fehler vorlag. Wir haben dies jetzt korrigiert. Bitte tauschen Sie die entsprechenden Seiten aus.“ (Anlage K 9). Die Eigentümer fassten auf der Eigentümerversammlung vom 27.06.2016 ausweislich des Versammlungsprotokolls unter anderem folgende Beschlüsse (Protokoll, Anlage K 3):

TOP 6:

Antrag auf Genehmigung, die Jahresgesamt-/Jahreseinzelabrechnungen vom 02.06.2016 für die Zeit vom 01.01.2014 bis 31.12.2014 mit den darin verwendeten Umlageschlüsseln zu genehmigen. Die Nachzahlungen und Guthaben sind zum 31.07.2016 fällig.

Der Antrag wird bei einer Neinstimme mehrheitlich angenommen, der Beschluss ist gefasst.

TOP 7:

Antrag auf Genehmigung, die Jahresgesamt-/Jahreseinzelabrechnungen vom 09.06.2016 für die Zeit vom 01.01.2015 bis 31.12.2015 mit den darin verwendeten Umlageschlüsseln zu genehmigen. Die Nachzahlungen und Guthaben sind zum 31.07.2016 fällig.

Der Antrag wird einstimmig angenommen, der Beschluss ist gefasst.

Beide Beschlüsse wurden von der Klägerin mit Klageschrift vom 26.07.2016, eingegangen am 26.07.2016, angefochten. Die Klage wurde mit Schriftsatz vom 25.08.2016, eingegangen am 25.08.2016, begründet.

Die Klägerin hat unter anderem vorgetragen:

Die Beschlussfassungen entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlussfassung sei schon deshalb intransparent, weil über die „Jahreseinzelabrechnung“ an Stelle der „Jahreseinzelabrechnungen“ für jedes Objekt abgestimmt worden sei. Die Beschlussfassung zu TOP 6 verweise auf die Abrechnung vom 02.06.2016, aber es sei eine spätere Korrektur dieser Abrechnung erfolgt. Dies sei den Eigentümern ohne Anlagen mitgeteilt worden; dem Schreiben der Hausverwaltung an die Klägerin vom 16.06.2016 seien keine Seiten beigefügt gewesen. Zur Jahresabrechnung 2015 verweise die Ladung auf die damit versandte Abrechnung vom 07.06.2016. Beschlossen worden sei aber eine Abrechnung vom 09.06.2016. Eine solche sei weder in der Versammlung, noch danach vorgelegt worden. Wenn der Inhalt eines Beschlusses auch durch Auslegung nicht zu ermitteln sei, sei der Beschluss nichtig. Zudem rückte die Klägerin eine Vielzahl formeller und materieller Fehler.

Die Klägerin beantragte

wie zuerkannt.

Die Beklagten beantragten

Klageabweisung.

Sie haben unter anderem vorgetragen:

Die Beschlüsse entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beschlussfassungen seien nicht intransparent. Die Verwaltung habe mit Schreiben vom 16.06.2016 die Eigentümer gebeten, in der bereits übersandten Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2014 die Seiten 8–11 auszutauschen. Die ursprünglichen Seiten seien daher nicht mehr Bestandteil der Abrechnung gewesen. Die Behauptung der Klägerin, dem Schreiben der Hausverwaltung vom 16.06.2016 seien keine Seiten beigefügt gewesen, sei unwahr. Dies ergebe sich bereits daraus, dass die Klägerin selbst beide Versionen der Jahresabrechnung 2014 vorgelegt habe; die Seiten 8–11 seien darin zweimal enthalten, einmal in der mit der Einladung versandten Version der Jahresabrechnung, sowie in der mit dem Schreiben vom 16.06.2016 übersandten Version (Anlage K 3 bzw. K 4). Soweit im Protokoll von „Einzelabrechnung“ an Stelle von „Einzelabrechnungen“ die Rede sei, handle es sich um ein Schreibversehen, das bereits berichtigt sei. Das berichtigte Protokoll werde nachgereicht. Gleiches gelte für das Schreibversehen zu TOP 7 (09.06.2016 statt richtigerweise 07.06.2016).

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll des Termins vom 08.03.2017 Bezug genommen.

Gründe

I. Die Klage ist zulässig.

Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2 c GVG und § 43 Nr. 4 WEG.

II. Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klageerhebungs- und Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG wurde eingehalten.

Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen im Ergebnis nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da sie nicht ausreichend bestimmt sind. Nach Auffassung des Gerichts sind die Beschlüsse unter TOP 6 und 7 der ETV vom 27.06.2016 zwar nicht in solchem Maße unbestimmt, dass sie als nichtig anzusehen wären. Nichtig ist ein Beschluss infolge Unbestimmtheit insbesondere dann, wenn er keine durchführbare Regelung erkennen lässt (Merle, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 23, Rn. 163; LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920). Die vorliegend angefochtenen Beschlüsse lassen ohne weiteres erkennen, dass über die Jahresgesamtabrechnung und die Jahreseinzelabrechnungen für 2014 und 2015 abgestimmt wurde. Die Bezeichnung „Jahreseinzelabrechnung“ im Wortlaut der Beschlussfassung ist nach Auffassung des Gerichts entgegen der Ansicht der Klägerin unschädlich, da wegen der gleichzeitigen Abstimmung über die Gesamtabrechnung erkennbar nicht alleine über die Einzelabrechnung zu einer einzelnen Sondereigentumseinheit abgestimmt werden sollte. Insoweit entspricht die Bezeichnung „Jahresgesamt- und Einzelabrechnung“ ständiger Praxis bei Beschlussfassungen über die Jahresgesamtabrechnung und die darauf basierenden Einzelabrechnungen.

Jedoch sind beide Beschlüsse insoweit nicht ausreichend bestimmt, als sie Unklarheiten darüber aufwerfen, über welche Dokumente genau abgestimmt wurde. Ein Beschluss, der nicht ausreichend bestimmt ist, entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG und ist daher auf fristgerechte Anfechtung für ungültig zu erklären. Beschlüsse einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern sind nach ständiger Rechtsprechung „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt (vgl. Nachweise b. Merle, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 23 Rnr. 62, Fußnote 208). Grund hierfür ist die Wirkung, die Beschlüsse für Sonderrechtsnachfolger über § 10 Abs. 4 WEG entfalten. Maßgeblich ist dabei der Wortlaut des Beschlusses. Für dessen Auslegung kann auch der Protokollinhalt herangezogen werden, nicht aber Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses, außer wenn diese nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für Jedermann ohne weiteres erkennbar sind oder wenn darauf Bezug genommen wurde. So kann in einem Beschluss zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auch auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist (BGH, Urteil v. 08.04.2016 – V ZR 104/15, Grundeigentum 2016, 921, Hervorhebung durch das Gericht). Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist entweder eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und die darauf basierenden Einzelabrechnungen, oder aber zumindest eine genaue Bezeichnung der jeweiligen Abrechnungen (AG Dortmund, Urteil vom 12.11.2015 – 514 C 71/14, ZWE 2016, 231). Existieren verschiedene Versionen einer Abrechnung, so ist es unabdingbar, dass der Genehmigungsbeschluss keinerlei Zweifel zulässt, welches konkrete Dokument ihm zu Grunde lag.

Gerade dies ist hier nicht der Fall. Der Wortlaut des Beschlusses zu TOP 6 lautet wörtlich, „die Jahresgesamt-/Jahreseinzelabrechnung vom 02.06.2016 für die Zeit vom 01.01.2014 bis 31.12.2014 mit den darin verwendeten Umlageschlüsseln zu genehmigen“. Unstreitig hat die Hausverwaltung, nachdem sie mit Schreiben vom 10.06.2016 den Entwurf einer Jahresgesamtabrechnung mit den jeweiligen Einzelabrechnungen an die Wohnungseigentümer versandt hatte, ein weiteres Schreiben vom 16.06.2016 an alle Wohnungseigentümer verschickt, in dem sie ausführt, dass „im Punkt 2 der Hausgeldabrechnung 2014 programmseitig ein Fehler“ vorgelegen habe, der nun korrigiert worden sei. Die Wohnungseigentümer wurden in dem Schreiben gebeten, „die entsprechenden Seiten“ auszutauschen. Zwar bestreitet die Klägerin einerseits in der Klagebegründung den Erhalt dieser „entsprechenden Seiten“, während sie diese andererseits zusammen mit der vollständigen mit der Einladung versandten Version der Jahresabrechnung als Anlage K 3 schon vor der Klagebegründung bei Gericht vorgelegt hatte und mit der Klagebegründung nochmals als Anlage K 4 a vorlegte. Im Ergebnis kann aber dahinstehen, ob der Vortrag der Klägerin insoweit zutrifft. Denn bereits aus dem unstreitigen Sachverhalt ergibt sich, dass zwei Versionen der Jahresabrechnung für 2014 existierten: eine, die mit der Einladung versandt wurde, und eine, die in Teilen nachträglich korrigiert wurde. Zwar ist es zulässig, bis zur Abstimmung noch einzelne Änderungen am Entwurf der Abrechnung vorzunehmen. In diesem Fall muss aber die Beschlussfassung zweifelsfrei erkennen lassen, welche Fassung der Abrechnung von der Genehmigung der Wohnungseigentümer erfasst ist. Wurden gegenüber dem an die Wohnungseigentümer versandten Abrechnungsentwurf noch Änderungen bis zur Abstimmung vorgenommen, so muss sich aus dem protokollierten Beschluss zweifelsfrei ergeben, welche Version mit welchem Inhalt beschlossen wurde (so auch Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 28, Rn. 136; AG Dortmund, Urteil vom 12.11.2015 – 514 C 71/14, ZWE 2016, 231). Es gibt keine Vermutung, dass beim Fehlen genauerer Angaben eine bestimmte – etwa die jeweils letzte – Fassung beschlossen wurde. Eine derartige Vermutung wäre auch mit dem Bestimmtheitserfordernis, das auf der Bindungswirkung eines Beschlusses für Sonderrechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 4 WEG beruht, nicht vereinbar. Hier wurde zwar in der Beschlussfassung mit dem 02.06.2016 ein Datum der Abrechnung genannt. Allerdings datiert bereits der mit der Einladung versandte Abrechnungsentwurf auf den 02.06.2016. Indem die Verwaltung nachträglich einen Teil der Abrechnung korrigierte, ohne die dadurch entstehende zweite Version der Abrechnung neu zu datieren, hat sie vor der Abstimmung zwei Versionen mit dem Datum des 02.06.2016 auf den WEG gebracht. Es dürfte zwar wahrscheinlich der Intention der Verwaltung und auch den abstimmenden Eigentümern entsprochen haben, die zweite Version der Abrechnung zur Genehmigung zu stellen. Weil sich aus dem Wortlaut des Beschlusses und dem Inhalt des Protokolls aber gerade nicht objektiv – also etwa auch für Sonderrechtsnachfolger – erkennbar ergibt, dass es zwei Versionen der Abrechnung vom 02.06.2016 gegeben hatte, und ferner aus dem Wortlaut des Beschlusses und dem Inhalt des Protokolls nicht objektiv erkennbar ist, über welche dieser Versionen letztendlich abgestimmt wurde, ist der Beschluss zu TOP 6 über die Jahresgesamt- und die Einzelabrechnungen für 2014 nicht ausreichend bestimmt.

Gleiches gilt im Ergebnis für die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der darauf basierenden Einzelabrechnungen für 2015 in TOP 7. Mit der Einladung wurde ein Abrechnungsentwurf mit dem Datum des 07.06.2016 versandt. Beschluss wurde ausweislich des Protokolls dagegen über „die Jahresgesamt-/Jahreseinzelabrechnung vom 09.06.2016“ gefasst. Die Beklagten haben vorgetragen, dass es sich dabei um einen Schreibfehler im Protokoll handle, es sei über die Abrechnung vom 07.06.2016 abgestimmt worden. Der Schreibfehler im Protokoll sei bereits korrigiert worden das korrigierte Protokoll werde nachgereicht. Dies ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht erfolgt. Die Behauptung der Klägerin, es sei über eine Abrechnung mit dem Datum des 09.06.2016 abgestimmt worden, während nur ein Abrechnungsentwurf vom 07.06.2016 bekannt gemacht worden sei, ist nicht widerlegt. Das gemäß § 24 Abs. 6 WEG zu führende Versammlungsprotokoll ist im Hinblick auf für die Auslegung eines Beschlusses maßgeblich, da diese objektiv-normativ zu erfolgen und damit vom Beschlusswortlaut auszugehen hat (T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 24, Rn. 48 m.w.N.). Hier führt angesichts der übereinstimmenden Angabe aller Parteien des Rechtsstreits, dass es eine Abrechnung vom 09.06.2016 nicht gebe, die Beschlussfassung über eine „Jahresgesamt-/Jahreseinzelabrechnung vom 09.06.2016“ zu der Unklarheit, welche Version der Jahresgesamt- und den darauf basierenden Einzelabrechnungen für 2015 Gegenstand der Beschlussfassung gewesen ist. Schon deshalb ist auch der angefochtene Beschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2016 für ungültig zu erklären.

Dies gilt ungeachtet dessen, ob den an der Abstimmung Beteiligten klar war, welche Dokumente jeweils zur Abstimmung gestanden haben. Für die Frage der Bestimmtheit eines Beschlusses kommt es gerade nicht auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten, sondern wegen der Wirkung eines Beschlusses für Rechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 4 WEG auf den objektiven Beschlusswortlaut und die dem Protokoll zu entnehmenden Umstände an (vgl. nur LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920, Rn. 20 bei juris; Spielbauer/Then, 2. Auflage 2012, § 23, Rn. 26).

Die angefochtenen Beschlüsse in TOP 6 und 7 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2016 sind daher auf die Anfechtung der Klägerin für ungültig zu erklären. Die weiteren in der Klage für die Ungültigkeit der angefochtenen Beschlüsse aufgeführten Punkte sind daher im Ergebnis nicht entscheidungserheblich.

Lediglich ergänzend, weil nicht entscheidungserheblich, wird angemerkt, dass die Rüge der Klägerin, Ziffer 6 der Abrechnungen enthalte keine nachvollziehbare Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben der WEG, seitens des Gerichts nicht nachvollzogen werden kann.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Ob sich die Beklagten bei der Verwaltung schadlos halten können und wollen, mögen sie anhand des Verwaltervertrages selbst entscheiden. Die Nichtanwendung von § 49 Abs. 2 WEG sperrt insoweit einen Regress nicht (BGH, Beschluss vom 18. August 2010 – V ZB 164/09, WuM 2010, 643).

IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.

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Lastenausgleichsgesetz - LAG

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

GVG

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebüh

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrig

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 104/15 Verkündet am: 8. April 2016 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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bei uns veröffentlicht am 12.11.2015

Amtsgericht Dortmund

Tenor 1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG O2 in ##### E vom 26.05.2014 zu den Tagesordnungspunkten 4 (Jahresabrechnung 2013) und Tagesordnungspunkt 6 (Reparaturen und Instandhaltung) werden für ungültig erklärt. 2. Die Ko

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Referenzen

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 43 Zuständigkeit

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
2.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
4.: Beschlussklagen gemäß § 44.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2016 - V ZR 104/15

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 104/15 Verkündet am:

8. April 2016

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 23 Abs. 1, § 24 Abs. 7

In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der

getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument

Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.

BGH, Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 104/15 - LG Bremen

AG Bremen

ECLI:DE:BGH:2016:080416UVZR104.15.0

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Kazele und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 10. April 2015 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 13. März 2008 hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, „die für die einzelnen Kostenpositionen in der Abrechnung 2007 verwandten Verteilerschlüssel auch für zukünftige Abrechnungen zu verwenden“. In der Eigentümerversamm- lung vom 30. April 2013 beschlossen sie die Hausgeldabrechnung des Jahres 2012, wobei sie den in der Abrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel zugrunde legten. Die Kosten sind nach sechs verschiedenen Maßstäben verteilt.

2: Das Amtsgericht hat den Beschluss über die Hausgeldabrechnung 2012 auf Antrag der Klägerin für unwirksam erklärt. Auf die Berufung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

3: Nach Ansicht des Berufungsgerichts entspricht der Beschluss über die Wohngeldabrechnung 2012 ordnungsmäßiger Verwaltung. Der dort zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel basiere auf dem gemäß § 16 Abs. 3, § 21 Abs. 3 WEG gefassten Beschluss aus dem Jahr 2008 über eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung. Dieser Beschluss sei nicht nichtig. Dem stehe nicht entgegen, dass die Abrechnungsschlüssel in dem Beschlusstext selbst nicht wiedergegeben würden, sondern insoweit auf ein externes Schriftstück verwiesen werde. Die Zulässigkeit der Bezugnahme setze nur voraus, dass dem protokollierten Beschlusstext eindeutig zu entnehmen sei, auf welches Schriftstück Bezug genommen werde, und dass dieses einen hinreichend bestimmten Regelungsgehalt habe. Das gelte auch für Beschlüsse gemäß § 16 Abs. 3 WEG über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Dem Transparenzgebot trage das Gesetz dadurch Rechnung, dass Beschlüsse gemäß § 24 Abs. 7 WEG mit dem protokollierten Beschlusstext und den in Bezug genommenen externen Schriftstücken in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen seien.

II.

4: Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.

5: 1. Soweit das Berufungsgericht - ohne nähere Begründung - in dem Rubrum des angegriffenen Urteils auch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte bezeichnet, handelt es sich um eine versehentliche Falschbezeichnung. Wie dem amtsgerichtlichen Urteil, auf das das Berufungsgericht verweist, zu entnehmen ist, ist die Beschlussmängelklage - nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG in zutreffender Weise - gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet worden. Insoweit wird das Berufungsgericht eine Rubrumsberichtigung vorzunehmen haben.

6: 2. Zu Recht und mit zutreffender Begründung nimmt das Berufungsgericht an, dass der im Jahr 2008 gefasste Beschluss über die Veränderung des Verteilungsschlüssels wirksam ist und er daher zu Recht der Abrechnung 2012 zugrunde gelegt worden ist.

7: a) Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer hinsichtlich der in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Hier haben die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 13. März 2008 den Beschluss gefasst, den - bisher geltenden gesetzlichen - Kostenverteilungsschlüssel zu ändern.

8: b) Entgegen der Ansicht der Revision wird die Wirksamkeit des Beschlusses über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht deshalb in Frage gestellt, weil der künftige Maßstab nicht in dem Beschlusstext selbst wie- dergegeben, sondern insoweit auf den in der Jahresabrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel Bezug genommen wird. Das Berufungsgericht führt rechtfehlerfrei aus, dass dies zulässig ist.

9: aa) Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass Eigentümerbeschlüsse daher „aus sich heraus“ auszulegen sind und Um- stände außerhalb des protokollierten Beschlusses nur herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292, 295). Entgegen der Auffassung der Revision bedeutet dies aber - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - nicht, dass sich der Text eines Eigentümerbeschlusses zur Konkretisierung der getroffenen Regelung nicht auf Dokumente außerhalb des Protokolls beziehen dürfte. Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 62, § 24 Rn. 85; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 263; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 86, § 24 Rn. 103; Riecke/Schmidt/Riecke, WEG, 4. Aufl., § 24 Rn. 103; Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl., § 23 Rn. 166, § 24 Rn. 176; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 56a; BayOblG, WE 1995, 245, 246; LG München I, Urteil vom 9. Mai 2011, 1 S 22360/10, juris Rn. 32; LG Dortmund, ZWE 2015, 40, 41), wie dies beispielsweise bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung und häufig auch bei Sanierungsbeschlüssen nach Kostenvoranschlag oder auf der Grundlage eines Gutachtens geschieht. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Dies gilt auch für Beschlüsse über die Änderung des Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG, da für die Zulässigkeit von Bezugnahmen - worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist - nicht nach dem Beschlussgegenstand differenziert werden kann.

10: bb) Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist (vgl. BayOblG, ZMR 2005, 639, 640; LG München I, Urteil vom 9. Mai 2011, 1 S 22360/10, juris Rn. 32; KG, ZMR 2009, 790, 793; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 56a; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 85). Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat. Die Publizität der auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dadurch gewährleistet, dass - jedenfalls bei Beschlüssen, die (wie hier) die Gemeinschaftsordnung aufgrund einer gesetzlichen oder vereinbarten Öffnungsklausel ändern - das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist, wenngleich dies keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen des Beschlusses hat (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 24 Rn. 144, 165; Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl., § 24 Rn. 176, vgl. auch Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 85; Jennißen/Schultzky, aaO § 23 Rn. 166).

11: Das Berufungsgericht hat rechtfehlerfrei die zweifelsfreie Bestimmtheit der in Bezug genommenen „Abrechnung 2007“ bejaht.Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 13. März 2008 ergibt sich, dass die Wohnungseigentümer unter TOP 3 die Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 2007 beschlossen und anschließend unter TOP 4 den weiteren Beschluss gefasst haben, den in der Abrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel auch den zukünftigen Abrechnungen zugrunde zu legen. Daraus lässt sich unschwer erkennen, dass sich die Beschlussfassung unter TOP 4 auf den Abrechnungsschlüssel der unter TOP 3 beschlossenen Jahresabrechnung 2007, die von den beklagten Wohnungseigentümern im Berufungsverfahren vorgelegt worden ist, bezieht.

12: cc) Schließlich muss der in dem Beschluss getroffene Regelungstatbestand unter Einbeziehung des in Bezug genommenen Dokuments verständlich und klar sein.

13: Dies ist hier zu bejahen. Aus dem Eigentümerbeschluss vom 13. März 2008, den der Senat selbst auslegen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291), ergibt sich, dass der in der Jahresabrechnung 2007 verwendete Verteilungsschlüssel den künftigen Abrechnungen zugrunde gelegt werden soll. Der in Bezug genommene Verteilungsschlüssel der Abrechnung 2007 ist dort auch in verständlicher Weise erläutert.

III.

14: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Brückner Weinland
Kazele Haberkamp

Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 12.03.2014 - 28 C 52/13 -
LG Bremen, Entscheidung vom 10.04.2015 - 4 S 114/14 -

Amtsgericht Dortmund Urteil, 12. Nov. 2015 - 514 C 71/14

Tenor

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG O2 in ##### E vom 26.05.2014 zu den Tagesordnungspunkten 4 (Jahresabrechnung 2013) und Tagesordnungspunkt 6 (Reparaturen und Instandhaltung) werden für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 18 Prozent und die Beklagten zu 82 Prozent zu tragen.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 11.300,00 € festgesetzt.

T a t b e s t a n d :

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft O2 in ##### E . Die WEG wird von der Beigeladenen verwaltet. Am 26. Mai 2014 fand eine Eigentümerversammlung statt. Unter dem Tagesordnungspunkt 2 wurde Folgendes protokolliert:

„Vorlage der Jahresabrechnung 2013

Herr O erläutert die Jahresabrechnung 2013, die allen Eigentümern mit der Einladung übersandt wurde. Er verwies auf die gefestigte Kostenstruktur mit nur unwesentlichen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr.Im nicht umlagefähigen Bereich entstanden Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen von insgesamt 25.648,20 €, für die beschlossene Sanierung der Balkone wurden 25.315,92 € aufgewendet. Die vg. Instandhaltungsmaßnahmen wurden mit 21.007,78 € aus der Rücklage finanziert, die somit vollständig aufgebraucht ist. Die entstandene Liquiditätslücke wurde von der L2 mit 4.000,00 € vorfinanziert. Die Eigentümer bedanken sich für das besondere Zuvorkommen der L GmbH, lediglich von Herrn D wird kritisiert, dass die Finanzierungslücke im Vorfeld durch Bildung einer Sonderumlage hätte beschlossen werden müssen. Er schlägt vor, den Betrag über die Rücklage für das laufende Jahr abzurechnen oder durch Aufnahme eines Darlehens auszugleichen.

Es ergeht folgender Beschlussvorschlag:Der von der L GmbH vorfinanzierte Betrag soll aus der Rücklage des Jahres 2014 beglichen werden.

Votum der Wohnung Nr. 5Der vorstehende Beschlussvorschlag wird mit 1 Ja-Stimme bei 3 Gegenstimmen abgelehnt.

Beschluss der Eigentümergemeinschaft:Der vorstehende Beschlussvorschlag wird mit 1 Ja-Stimme bei 4 Gegenstimmen abgelehnt.

Herr O erklärt, dass für die durchgeführte Balkonsanierung im Jahr 2014 noch 2.302,56 € aufgewendet werden müssen, 1.489,25 € entfallen auf die Schlussrechnung des Architekten T.“

Unter dem Tagesordnungspunkt 4 wurde Folgendes protokolliert:

„Feststellung der Jahresabrechnung 2013Aufgrund der Empfehlung des Verwaltungsbeirats wird die Abrechnung 2013 mehrheitlich mit nachfolgendem Abstimmungsergebnis beschlossen:

Für WE 5 Für die WEG3 x Ja, 1 x Nein 4 x Ja, 1 x Nein.“

Unter dem Tagesordnungspunkt 5 wurde Folgendes protokolliert:

„Entlastung des Verwalters und des VerwaltungsbeiratesHerr O beantragt die Entlastung des Verwaltungsbeirates.Der Verwaltungsbeirat wird einstimmig (WE 5 und WEG) entlastet.

Frau T2 beantragt die Entlastung des Verwalters.

Der L2 wird mit 3 J-Stimmen bei einer Enthaltung (WE 5) und mit 4 Ja-Stimmen bei 1 Enthaltung (WEG) mehrheitlich die Entlastung erteilt.“

Unter dem Tagesordnungspunkt, der sich nach dem Tagesordnungspunkt 7 befindet und – fehlerhaft – als Tagesordnungspunkt 6 bezeichnet wurde, wurde Folgendes protokolliert:

„Reparaturen und InstandhaltungenDurchgeführte Balkonsanierung

Die Eigentümer D und C beschweren sich, dass bei der durchgeführten Balkonsanierung keine ebene Fläche oder kein Gefälle auf den Balkonen geschaffen wurde. Es entsteht bei Regen eine geringe Pfützenbildung. Die Verwaltung erläutert, dass bei einer Sanierung mit Kunststoffabdichtung kein Ausgleich geschaffen werden kann, die beauftragte Sanierungsmaßnahme sah diese Leistungen aber auch nicht vor. Dies habe der Architekt T bei Erörterung des Vorhabens ausdrücklich so gesagt.

Herr I schlägt vor, dass Frau T2 für die von ihr vorab in Eigenleistung durchgeführte Sanierung des Balkons ein Betrag von 500,00 € erstattet werden soll. Außerdem sei durch die Sanierungsarbeiten die von Frau T2 genutzte Gartenfläche arg in Mitleidenschaft gezogen worden. Für die Neubepflanzung des Gartens sollen Frau T2 300,00 € gutgeschrieben werden. Nach eingehender Diskussion sollen 300,00 € sofort und 500,00 € zum Jahresende an Frau T2 erstattet werden.

Abstimmungsergebnis:Für WE 5 Für die WEG2 x Ja, 1 x Nein, 1 Enthaltung 2 x Ja, 1 x Nein, 1 Enthaltung.“

Am 19.02.2015 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt. Dort wurde unter dem Tagesordnungspunkt 4 u.a. Folgendes protokolliert: „Unbeschadet der Wirksamkeit der bereits in der Eigentümerversammlung am 26.05.2014 zu TOP 5 beschlossenen Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats wird hiermit beschlossen: Dem Verwaltungsbeirat wird für das Jahr 2013 sowie insbesondere für die Sanierungsmaßnahme und deren Finanzierung Entlastung erteilt. Der Verwalterin, der Firma L2 GmbH, wird hiermit für das Verwaltungsjahr 2013 und hier insbesondere für die Sanierungsmaßnahme und deren Finanzierung Entlastung erteilt.“

Der Kläger hat sich mit der Klage zunächst gegen die Beschlussfassungen zu den Tagesordnungspunkten 2, 4, 5 und „6“ gewandt.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die Jahresabrechnung 2013 rechtswidrig sei. Es seien 25.648,21 € als Kosten für die Balkonsanierung gebucht worden. Dieser Betrag sei jedoch nicht vom Gemeinschaftskonto gezahlt worden. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage entspreche nicht der BGH-Rechtsprechung. Dem Verwalter hätte keine Entlastung erteilt werden dürfen, da die Jahresabrechnung rechtswidrig sei. Auch der Tagesordnungspunkt 6, unter dem beschlossen wurde, der Miteigentümerin T2 800,00 € zu zahlen, sei rechtswidrig, da nicht nachvollziehbar sei, warum diese Beträge der Höhe nach berechtigt sein sollten.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.10.2015 hat der Kläger die Beschlussanfechtung zum Tagesordnungspunkt 2 zurückgenommen. Die Beklagten haben der Teilrücknahme zugestimmt. Der Kläger hat darüber hinaus die Anfechtung der Entlastung für erledigt erklärt. Die Beklagten haben sich der Erledigungserklärung angeschlossen.

Der Kläger beantragt zuletzt,

die auf der Eigentümerversammlung vom 26.05.2014 zu TOP 4(Jahresabrechnung 2013) und TOP 6 (Zahlung T2) gefasstenBeschlüsse aufzuheben/für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, da es nicht entscheidend darauf ankomme, ob der Verwalter bei der Vorlage der Eigenmittel für die Eigentümergemeinschaft bei der Bezahlung einzelner Rechnungen erst den „Umweg“ über das Gemeinschaftskonto wähle oder einzelne Rechnungen direkt bezahle. Die Zahlungen seien als Ausgaben der Gemeinschaft zu werten und daher auch in die Jahresabrechnung einzustellen. Auch die Beschlussfassung hinsichtlich der Zahlung an die Miteigentümerin T2 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Miteigentümerin habe den eigenen Balkon mit eigenen Mitteln selbst saniert, insbesondere eine neue Abdichtung erstellen lassen und damit Sanierungsarbeiten am eigenen Balkon durchgeführt. Der Betrag von 500,00 €, der im Wege einer Schätzung ermittelt wurde, dürfte noch deutlich unterhalb dessen liegen, was die Eigentümergemeinschaft eigentlich anlässlich der Sanierung hätte zahlen müssen. Auch die Erstattung des Betrages in Höhe von 300,00 € für zerstörte Anpflanzungen entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die protokollierten Erklärungen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage ist, soweit sie noch rechtshängig ist, begründet.

Die Beschlussfassung hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 4 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlussfassung hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnung ist aufgrund fehlender Bestimmtheit nichtig.

Weil ein Beschluss nach § 10 Abs. 4 WEG auch gegen Sondernachfolger gilt, sind Beschlüsse nur dann rechtlich beachtlich, wenn ihr Inhalt bestimmt und klar ist. Die Frage, wann ein Eigentümerbeschluss unbestimmt ist, richtet sich maßgeblich nach den Regeln zur Auslegung von Eigentümerbeschlüssen. Eine Auslegung ist deshalb möglich, weil die einzelnen Stimmabgaben wie auch der Beschluss selbst Rechtsgeschäfte sind, die den allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen unterliegen. Weil Eigentümerbeschlüsse gegen den Sondernachfolger (s.o.) und gegen die nicht an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer wie Gesetze oder Vereinbarungen wirken, sind sie aus sich heraus objektiv und nach ihrem objektiven Erklärungswert wie Grundbucherklärungen und Rechtsnormen auszulegen. In erster Linie ist deshalb für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen der Wortlaut maßgeblich, wie er sich aus der Niederschrift ergibt, und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung. Begleitumstände dagegen, also Umstände außerhalb des protokollierten Eigentümerbeschlusses, können im Einzelfall nur dann zur Auslegung berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann, also auch für nicht an der Versammlung beteiligte Eigentümer und Sondernachfolger, ohne Weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem Versammlungsprotokoll ergeben. Außer Betracht bleiben also Begleitumstände, die nicht für jedermann ersichtlich sind, oder gar subjektive Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten (BayObLG, Beschluss vom 27.10.2004 – 2Z BR 124/04, WuM 2005, 478; BayObLG, Beschluss vom 27.11.2003 – 2Z BR 176/03, ZMR 2004, 442; BayObLG, Beschluss vom 04.11.1999 – 2Z BR 141/99, ZMR 2000, 115; OLG München, Beschluss vom 31.07.2013 – 32 Wx 129/13, NZM 2014, 82; OLG München, Beschluss vom 30.11.2005 – 34 Wx 56/05, ZMR 2006, 230; LG München I, Urteil vom 06.10.2014 – 1 S #####/#### WEG, BeckRS 2015, 07503; LG München I, Beschluss vom 01.02.2007 – 1 T #####/####, ZMR 2007, 569; AG Nürnberg, Beschluss vom 18.07.2011 – 29 C #####/####, ZMR 2013, 236; Hogenschurz, NZM 2010, 500; Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl. 2015, § 23 WEG, Rdnr. 164).

Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nicht hinreichend bestimmt, wenn er nicht auf die beschlossenen Gesamt- und Einzelabrechnungen verweist und somit nicht bereits durch Einblick in die Niederschrift und Beschlusssammlung jedem Wohnungseigentümer, der auch nicht bei der Beschlussfassung zugegen war, ermöglicht zu erkennen, was gilt (LG Gera, Urteil vom 16.02.2015 – 5 S 23/14, LSK 2015, 300420 = ZMR 2015, 481). Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist somit nur dann hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss zweifelsfrei entnehmen lässt, über welche Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung ein Beschluss gefasst wurde. So genügt etwa die Formulierung „die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt“ nicht, wenn sich dem Protokoll nicht eindeutig entnehmen lässt, welche Jahresabrechnungen vorlagen. Auch genügt die Bezeichnung „die Jahresabrechnung 2014“ wird genehmigt nicht, denn es ist nicht ohne weiteres verständlich, ob nur die Gesamt- oder die Einzelabrechnungen oder alle Abrechnungen genehmigt wurden. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen. Denn nur so ist für einen nicht an der Beschlussfassung Beteiligten erkennbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Auch im Hinblick auf die beschlossenen Jahresabrechnungen muss der Beschluss für einen außenstehenden Dritten, etwa einen zukünftigen Erwerber, nachvollziehbar sein. Hier ist insbesondere zu berücksichtigen, dass in der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung auch bestimmt werden kann, dass der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für die Rückstände des früheren Wohnungseigentümers einzustehen hat. Eine solche Bestimmung ist wirksam (BGH, Beschluss vom 24.02.1994 – V ZB 43/93, NJW 1994, 2950; BayObLG, Beschluss vom 13.06.1979 – BReg. 2Z 50/78, DNotZ 1980, 48). Dann muss es aber dem Erwerber auch möglich sein, anhand der Beschlusssammlung zu prüfen, ob die behaupteten Beitragsrückstände bestehen. Mithin muss er erkennen können, welche Jahresabrechnungen in der Vergangenheit beschlossen wurden.

Fehlt einem Eigentümerbeschluss die zur rechtlichen Beachtlichkeit erforderliche Bestimmtheit, so führt dieser Mangel dann zur Nichtigkeit, wenn die Unbestimmtheit auf einer inhaltlichen Widersprüchlichkeit beruht bzw. der Beschluss eine konkret durchführbare Regelung nicht mehr erkennen lässt (BGH, Beschluss vom 10.091998 – V ZB 11/98, NJW 1998, 3713; BayObLG, Beschluss vom 10.12.1998 – 2Z BR 99/98, ZMR 1999, 271; OLG Hamm, Beschluss vom 3. 7. 2001 - 15 W 444/00, NZM 2001, 1084; OLG Hamm, Beschluss vom 23.09. 2004 – 15 W 129/04, ZMR 2005, 306; LG München I, Urteil vom 11.12.2014 – 36 S 152/14, BeckRS 2015, 07505; AG München, Urteil vom 04.11.2009 – 482 C 360/09, ZMR 2010, 325; Grziwotz in: Erman, BGB, 14. Auflage 2014, § 23 WEG, Rdnr. 6; Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl. 2015, § 23 WEG, Rdnr. 163 ff.; Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG § 23, Rn. 31).

Vorliegend wurde im Protokoll lediglich dargelegt, dass „die Abrechnung 2013 mehrheitlich“ beschlossen wurde. Es ergibt sich aus der Protokollierung nicht, ob eine Gesamt- und Einzelabrechnungen beschlossen wurden oder ob nur eine Gesamtabrechnung beschlossen wurde. Auch wird nicht Bezug genommen auf das konkrete Datum einer Jahresabrechnung. Vorliegend kommt hinzu, dass der Kläger eine auf ihn ausgestellte Einzelabrechnung vom 19.05.2014 vorlegt, aus welcher sich ergibt, dass diese Abrechnung gemäß einer E-mail vom 15.05.2014 geändert worden sei. Offensichtlich existierten daher vor der Versammlung verschiedene Einzelabrechnungen. Da durch den Beschluss nicht konkret auf eine der Abrechnungen Bezug genommen wird, ist der Beschluss aus sich heraus nicht ausreichend verständlich. Es ist nicht nachvollziehbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Die Beschlussfassung ist daher aufgrund fehlender Bestimmtheit nichtig.

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wirkt grundsätzlich für und gegen alle. Sie bedarf keiner Geltendmachung und ist im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 22.07.2011 - V ZR 245/09, BeckRS 2011, 21924; Engelhardt in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 23 WEG Rdnr. 25; Bärmann/Pick, WEG, 19. Auflage 2010, § 23 Rdnr. 19). Im Verfahren über die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses ist daher auch ohne Antragsänderung die Nichtigkeit des Beschlusses zu prüfen (BayObLG, Beschluss 1.12.2004 – 2Z BR 166/04, ZMR 2005, 891; BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 – 2Z BR 159/04, NJW-RR 2005, 312; Bub in: Staudinger Kommentar zum BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 27 WEG Rdnr. 109 und § 23 Rdnr. 258 mwN). Das Gericht ist hieran nicht dadurch gehindert, daß der Anfechtungskläger die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses begehrt hat. Die Feststellung der Nichtigkeit liegt nicht außerhalb dessen, was der Anfechtende begehrt. Auch die erfolgreiche Anfechtung führt zur Unwirksamkeit des Eigentümerbeschlusses von Anfang an (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NZM 2009, 864 mwN; BayObLG, Beschluss vom 31.10.1986 – BReg. 2 Z 83/86, BayObLGZ 1986, 444; LG Bamberg, Urteil vom 14.12.2011 – 2 S 59/09 WEG, BeckRS 2012, 23793). Das Gericht kann dann die Nichtigkeit des Beschlusses im Entscheidungssatz feststellen (BayObLG aaO); zwingend notwendig ist dies jedoch nicht, wenn der Kläger eine fristgerechte (§ 46 Abs. 1 Satz 2, 1. Hs. WEG) Anfechtungsklage erhoben hat. Dann kann sich das Gericht auch damit begnügen, die Ungültigkeit des Beschlusses zu erklären (BGH aaO). Denn sowohl die erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses als auch die Feststellung der Nichtigkeit führen zur Unwirksamkeit des Beschlusses ex tunc (BGH aaO; BayObLG aaO mwN).

Auch die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt „6“ entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar bestehen grundsätzlich keine Bedenken, dass durch die Eigentümergemeinschaft, wenn Arbeiten ordnungsgemäß in Eigenleistung erfüllt wurden, bei Vorliegen der Voraussetzungen, ein Aufwendungsersatz gezahlt werden kann. Soweit jedoch die Protokollierung zum Tagesordnungspunkt 6 Kosten in Höhe von 500,00 € und 300,00 € vorsieht, fehlt es hier jedoch an einer ausreichenden Darstellung der Tatsachengrundlage, aufgrund derer eine Schätzung der Beträge erfolgen kann. Weder die konkrete Eigenleistung noch die beschädigten Anpflanzungen wurden ausreichend dargestellt. Es entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, ohne ausreichend dargelegte Schätzgrundlage diese Beträge auszuzahlen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269, 91 a ZPO. Soweit der Kläger die Klage zum Tagesordnungspunkt 2 zurückgenommen hat, hat er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 269 Satz 3 Satz 2 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Verwalterentlastung (Tagesordnungspunkt 5) übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten aufzuerlegen. Denn ohne Eintritt des erledigenden Ereignisses, mithin ohne die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 in der nach der hier streitigen Eigentümerversammlung stattgefundenen Eigentümerversammlung im Februar 2015, hätte die Anfechtung des TOP 5 Erfolg gehabt. Denn die Jahresabrechnung war für ungültig/nichtig zu erklären. Die Verwalterentlastung hätte daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Der Streitwert ist auf 11.300,00 € festzusetzen, wobei auf die Anfechtung des Tagesordnungspunktes 2 2.000,00 € entfallen, auf die Anfechtung des Tagesordnungspunktes 4 8.400,00 €, auf die Anfechtung des Tagesordnungspunktes 5 500,00 € und auf die Anfechtung des Tagesordnungspunktes „6“ 400,00 €.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L2, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Soweit die Kostenentscheidung auf § 91a und § 269 ZPO beruht ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde zulässig, wenn der Wert der Hauptsache 600,00 EUR und der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt. Die sofortige Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Dortmund, H-Straße, 44135 Dortmund oder dem Landgericht Dortmund, L2, 44135 Dortmund schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts einzulegen.

Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Amtsgericht Dortmund oder dem Landgericht Dortmund eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die sofortige Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Dortmund statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Dortmund, H-Straße, 44135 Dortmund, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1.: der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.: der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3.: der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Fall einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 49 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

(1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Fall des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswerts des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechts anzunehmen.

(2) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.

Bundesgerichtshof Beschluss, 18. Aug. 2010 - V ZB 164/09

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 164/09

vom

18. August 2010

in der Wohnungseigentumssache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 49 Abs. 2; ZPO § 99 Abs. 1

Eine Kostenentscheidung ist nicht deshalb isoliert anfechtbar, weil das Gericht

davon abgesehen hat, die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG

ganz oder teilweise dem Verwalter aufzuerlegen; das gilt auch dann, wenn die

Anwendung der Vorschrift geprüft und deren Voraussetzungen verneint worden

sind.

BGH, Beschluss vom 18. August 2010 - V ZB 164/09 - LG Braunschweig

AG Northeim

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. August 2010 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. SchmidtRäntsch

, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 15. September 2009 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 2.000 €.

Gründe:

I.

1: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger haben vier auf einer Eigentümerversammlung vom 30. August 2008 gefasste Beschlüsse angefochten.

2: Das Amtsgericht hat drei der Beschlüsse für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Ausgehend von einem Streitwert von insgesamt 4.000 € für die drei für ungültig erklärten Beschlüsse und weiteren 4.000 € für den vierten Beschluss hat das Amtsgericht die Kosten des Rechtsstreits zur Hälfte den Klägern und im Übrigen - unter Hinweis auf § 49 Abs. 2 WEG - dem beigeladenen Verwalter auferlegt.

3: Die gegen die Kostenentscheidung gerichtete sofortige Beschwerde der Kläger, mit der sie erreichen wollen, dass der Verwalter in Anwendung von § 49 Abs. 2 WEG die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, ist von dem Landgericht als unzulässig verworfen worden. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Kläger ihr Ziel weiter.

II.

4: Das Beschwerdegericht hält die sofortige Beschwerde für unzulässig, weil die Kostenentscheidung eines Urteils grundsätzlich nicht isoliert angefochten werden könne. Eine Ausnahme komme zwar in Betracht, wenn einem Dritten Kosten auferlegt würden. Bei den Klägern handele es sich jedoch um Parteien des Rechtsstreits; als solche hätten sie gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung einlegen können. Die Statthaftigkeit der sofortigen Beschwerde könne auch nicht damit begründet werden, dass den Klägern ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter aberkannt worden sei. Einen solchen Anspruch habe das Amtsgericht nur im Zusammenhang mit den für ungültig erklärten Beschlüssen geprüft. Die Kostentragungspflicht der Kläger sei dagegen mit der teilweisen Abweisung der Klage begründet und damit auf § 91 Abs. 1 ZPO gestützt worden.

III.

5: Die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Beschwerdegericht nimmt im Ergebnis zu Recht an, dass die sofortige Beschwerde unzulässig ist, weil die Kostenentscheidung eines Urteils grundsätzlich, und so auch hier, nicht isoliert, sondern nur im Zusammenhang mit der Entscheidung in der Hauptsache angefochten werden kann (§ 99 Abs. 1 ZPO).

6: Allerdings käme ausnahmsweise eine isolierte Anfechtung der Kostenentscheidung in Betracht, wenn diese eine eigenständige, von der Entscheidung in der Hauptsache unabhängige Beschwer enthielte. In einem solchen Fall wären die Kläger, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht gehalten gewesen , das gesamte Urteil mit der Berufung anzufechten; vielmehr hätte es ihnen freigestanden, die Entscheidung in der Hauptsache hinzunehmen und sich mit der sofortigen Beschwerde allein gegen die Kostenentscheidung zu wenden.

7: Die angefochtene Kostenentscheidung begründet jedoch keine eigenständige Beschwer der Kläger. Dabei kann offen bleiben, ob sie hinsichtlich des abgewiesenen Teils der Klage darauf beruht, dass das Amtsgericht die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG geprüft und verneint hat, oder - wie das Beschwerdegericht meint - darauf, dass die Anwendung der Vorschrift nicht in Betracht gezogen worden ist. Sieht das Gericht in einer Wohnungseigentumssache davon ab, die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG ganz oder teilweise dem Verwalter aufzuerlegen, entsteht der Partei, die diese Kosten nach den prozessualen Vorschriften (§§ 91 ff. ZPO) zu tragen hat, nämlich weder in dem einen noch in dem anderen Fall ein darüber hinaus reichender Nachteil. Insbesondere wird ihr ein etwaiger materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter nicht aberkannt.

8: Die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG eröffnet dem Gericht aus prozessökonomischen Gründen die Möglichkeit, dem Verwalter Verfahrenskosten aufzuerlegen , wenn die §§ 91 ff. ZPO hierfür keine Handhabe bieten, die Tätigkeit des Gerichts aber durch den Verwalter veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Sie erlaubt damit, den materiell-rechtlichen Schadensersatz- anspruch des unterlegenen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung im Rahmen der Kostenentscheidung durchzusetzen (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 41). Ob das Gericht hiervon Gebrauch macht, liegt in seinem pflichtgemäßen Ermessen (vgl. Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 49 Rn. 19); eine Verpflichtung, dem Verwalter immer dann die Kosten aufzuerlegen, wenn die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind, besteht entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde nicht.

9: Die Möglichkeit, einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter in die prozessuale Kostenentscheidung einzubeziehen, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch dem Wohnungseigentümer endgültig aberkannt wird, wenn das Gericht von der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG absieht, weil es dessen Voraussetzungen nicht für gegeben erachtet. Die gegenteilige Auffassung (LG Berlin, ZMR 2009, 393, 395; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 49 Rn. 29; Jennißen/Suilmann, WEG, 2. Aufl., § 49 Rn. 38; Timme/Elzer, WEG, § 49 Rn. 61; Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rn. 278; Niedenführ, ZWE 2009, 69, 73) verkennt , dass die Entscheidung, dem Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG Kosten aufzuerlegen oder hiervon abzusehen, nicht der materiellen Rechtskraft fähig ist.

10: In materielle Rechtskraft erwachsen kann nur die Entscheidung des Gerichts über einen prozessualen Anspruch (§ 322 Abs. 1 ZPO, vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2002 - XII ZR 345/00, NJW 2003, 585, 586). Dieser bestimmt sich nach der von dem Kläger erstrebten Rechtsfolge und aus dem Lebenssachverhalt , aus dem er diese herleitet (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 1991 - IX ZR 96/91, BGHZ 117, 1, 5 m.w.N.). Bei einem materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch gegen den Wohnungseigentumsverwalter ist die Übernahme bzw. die Erstattung von Verfahrenskosten durch den Verwalter die erstrebte Rechtsfolge; den maßgeblichen Lebenssachverhalt bildet die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung. Der prozessuale Anspruch umfasst auch Verschuldensformen unterhalb der Schwelle des groben Verschuldens. Denn die erstrebte Rechtsfolge tritt sowohl bei (leicht) fahrlässigem als auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters ein (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 276 Abs. 1 BGB); eine Haftungsmilderung wird durch die allein aus Gründen der Prozessökonomie eingeführte Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG nicht bewirkt (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 41; ebenso Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 49 Rn. 22; a.A. LG Berlin, ZMR 2009, 393, 395; Jennißen/Suilmann, WEG, 2. Aufl., § 49 Rn. 31; Drasdo, Festschrift Bub, 2007, S. 59, 67).

11: Im Rahmen des § 49 Abs. 2 WEG kann das Gericht jedoch nur über einen Ausschnitt dieses prozessualen Anspruchs befinden, nämlich über eine auf grobem Verschulden beruhende Pflichtverletzung. Hält es die Voraussetzungen der Vorschrift für nicht gegeben, ist die damit verbundene Aussage, es fehle an einer solchen Pflichtverletzung des Verwalters, zwangsläufig auf einen Teilaspekt des prozessualen Anspruchs beschränkt und damit nicht der Rechtskraft fähig. Das gilt auch dann, wenn das Gericht bereits eine (objektive) Pflichtverletzung des Verwalters verneint. Denn die Rechtskraft umfasst nicht die Anwendbarkeit eines Rechtsbegriffs (wie Pflichtverletzung oder grobes Verschulden ) auf den festgestellten Sachverhalt, sondern nur die Entscheidung über den prozessualen Anspruch (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 1951 - III ZR 188/50, LM § 322 ZPO Nr. 2; Urteil vom 30. Oktober 2002 - XII ZR 345/00, NJW 2003, 585, 586).

12: Es stellt keinen Widerspruch dar, dass die Entscheidung über die Anwendung oder Nichtanwendung von § 49 Abs. 2 WEG einerseits nicht in materielle Rechtskraft erwächst, eine Partei andererseits Kosten, die dem Verwalter nach dieser Vorschrift auferlegt worden sind, nicht ein zweites Mal auf der Grundlage ihres materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs geltend machen kann. Die Partei ist hieran nämlich nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft gehindert, sondern deshalb, weil entweder ihr Schaden infolge der Entscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG und der Übernahme der Kosten durch den Verwalter entfallen ist, oder weil es - im Hinblick auf die Möglichkeit der Kostenfestsetzung gegen den Verwalter und der Vollstreckung daraus - jedenfalls an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage fehlt.

IV.

13: Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub

Vorinstanzen:
AG Northeim, Entscheidung vom 27.08.2009 - 3 C 803/08 -
LG Braunschweig, Entscheidung vom 15.09.2009 - 6 T 710/09 -

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.