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Amtsgericht München Endurteil, 18. Aug. 2016 - 432 C 9516/16

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18.08.2016

Amtsgericht München Endurteil, 18. Aug. 2016 - 432 C 9516/16

ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht München Endurteil, 18. Aug. 2016 - 432 C 9516/16

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Gericht

Tenor

1. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, die Wohnung Nr. 16017 im Anwesen … 1. Stock rechts, bestehend aus 1 Küche, 3 Zimmern, 1 Vor Platz, 1 Flur, 1 Bad, 1. Dunkelkammer, 1 Balkon und zugehörigem Kellerabteil, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.300,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Hinsichtlich Ziffer 2 ist das Urteil ebenfalls vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.01.2017 gewährt.

5. Der Streitwert wird auf 5.280,24 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Genossenschaftswohnung Nr. 16017 im Anwesen … 1. Stock rechts u.a. nach außerordentlicher Kündigung gem. § 563 Abs. 4 BGB in Anspruch.

Mit Datum vom 05.05.2009 vereinbarten die Klägerin und die zwischenzeitlich verstorbene Frau … - Mutter der Beklagten zu 1) und Großmutter der Beklagten zu 2) - einen schriftlichen Nutzungsvertrag hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Wohnung. Seit 01.07.2011 beläuft sich das Nutzungsentgelt netto auf 440,02 €. Es beträgt inklusive Betriebskostenvorauszahlung von 79,00 € monatlich insgesamt 519,02 €. Das monatliche Nutzungsentgelt ist gem. § 3 Abs. 2 des Nutzungsvertrags spätestens zum 3. Werktag eines Monats zu entrichten.

Die Beklagte zu 1) teilte der Klägerin im März 2014 mündlich mit, dass sie zu ihrer Mutter gezogen sei. Am 07.04.2014 erteilte die Beklagte zu 1) der Klägerin ein Lastschrift-Mandat, so dass ab Mai 2014 das monatliche Nutzungsentgelt vom Konto der Beklagten zu 1) abgebucht werden konnte.

Mangels Deckung konnte das Nutzungsentgelt bereits für den Monat November 2014 nicht vom Konto der Beklagten zu 1) eingezogen werden. Der Zahlungseingang erfolgte dann erst am 14.11.2014. Im Mai 2015 konnte das Nutzungsentgelt erneut nicht eingezogen werden. Die Zahlung erfolgte schließlich am 10.07.2015.

Mit Schreiben vom 13.08.2015 forderte die Klägerin die vormals Nutzungsberechtigte … unter Fristsetzung bis 27.08.2015 dazu auf, Auskunft darüber zu erteilen, welche Personen tatsächlich in der Wohnung leben. Hierauf teilte die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 26.08.2015 mit, dass ihre Mutter … verstorben sei und sie mit ihrer Tochter, der Beklagten zu 2), und dem Sohn der Beklagten zu 2) in der Wohnung lebe.

Mit klägerischem Schreiben vom 27.08.2015 wurde die Beklagte zu 1) u.a. dazu aufgefordert, eine Kopie der Sterbeurkunde vorzulegen, woraufhin die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 03.09.2015 mitteilte, sich mit dieser Angelegenheit erst ab dem 22.09.2015 befassen zu können. Nachdem der Klägerin bis 22.09.2015 keine weiteren Daten mitgeteilt worden waren, wurde die Klagevertreterin eingeschaltet und die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 23.09.2015 zur Erteilung der erforderlichen Informationen und Vorlage der notwendigen Unterlagen mit Frist zum 30.09.2015 aufgefordert. Hierauf erteilte die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 30.09.2015 Auskunft zum Sterbedatum und legte eine Sterbeurkunde vor. Weiter wurde mitgeteilt, dass auch die Beklagte zu 2) und deren minderjähriger Sohn noch vor dem Tode der vormals Nutzungsberechtigten … in die Wohnung aufgenommen worden seien.

Tatsächlich war Frau … bereits am 15.11.2014 verstorben.

Die Klägerin holte hierauf SCHUFA-Einkünfte zu beiden Beklagten ein. Diese enthielten jeweils mehrere negative Eintragungen (vgl. Bl. 100 ff. d.A.).

Mit Schreiben vom 13.10.2015 und 14.10.2015 kündigte die Klägerin daraufhin gegenüber der Beklagten zu 1) bzw. der Beklagten zu 2) unter Berufung auf § 563 Abs. 4 BGB das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zum 30.04.2016.

Auf Aufforderung der Klägerin traten die Beklagten in der Folgezeit der klägerischen Genossenschaft bei, nachdem die Klägerin unter dem 03.11.2015 eine weitere Kündigung ausgesprochen hatte, die auf den Nichterwerb der Mitgliedschaft in der Genossenschaft gestützt war. Hierauf teilte die Klägerin mit Schreiben vom 17.02.2016 - wie zuvor mit Schreiben vom 04.02.016 angekündigt - mit, dass die Kündigung vom 03.11.2015 als „hinfällig“ erachtet werde.

Im Rahmen der Klageschrift sprach die Klägerin - nach Abmahnung vom 29.12.2015 - eine ordentliche Kündigung wegen verspäteter Zahlung der Nutzungsentgelte in den Monaten 12/2015 und 04/2016 aus. Wegen weiterer verspäteter Zahlungen der Beklagten auf das Nutzungsentgelt/die Nutzungsentschädigung im Monat Juni 2016 kündigte die Klägerin im Schriftsatz vom 17.06.2016 fristlos, hilfsweise ordentlich.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung und gaben das Mietobjekt in der Folgezeit nicht geräumt heraus.

Die Klägerin ist der Meinung, wirksame Kündigungen ausgesprochen zu haben.

Die Klägerin beantragt daher zu erkennen:

Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, die Wohnung Nr. 16017 im Anwesen … 1. Stock rechts, bestehend aus 1 Küche, 3 Zimmern, 1 Vor Platz, 1 Flur, 1 Bad, 1. Dunkelkammer, 1 Balkon und zugehörigem Kellerabteil, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

Klageabweisung,

hilfsweise die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses der Klägerin mit den Beklagten zu den Bedingungen des bisherigen Nutzungsvertrags auf unbestimmte Zeit,

hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist.

Die Beklagten sind der Meinung, dass keine der ausgesprochenen Kündigungen das Mietverhältnis wirksam beendet habe.

Das Gericht hat keinen Beweis erhoben.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.07.2016.

Gründe

Die zum örtlich und sachlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB.

Denn das Nutzungsverhältnis zwischen Klage- und Beklagtenpartei ist bereits durch die außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist vom 13. und 14.10.2015 gegenüber beiden Beklagten nach § 563 Abs. 4 BGB zum 30.04.2016 wirksam beendet worden.

Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift liegt vor. Die einschlägige Monatsfrist wurde eingehalten.

1. Der wichtige Grund ist jedenfalls in Anbetracht einer Gesamtwürdigung des Verhaltens der beklagten Partei und der berechtigten konkreten Zweifel der Klägerin an der Zahlungsfähigkeit zum Kündigungszeitpunkt anzunehmen Nach zutreffender Ansicht ist der Begriff des wichtigen Grundes nach § 563 Abs. 4 BGB nicht mit solchen Umständen gleichzusetzen, die sonst zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigen würden. Vielmehr müssen sich - ähnlich wie bei der Problematik der Untervermietung an einen dem Vermieter missliebigen Untermieter gem. § 540 BGB - die Kündigungsgründe gerade aus der Person des Eintretenden ergeben (vgl. Bub/Treier-Landwehr, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., II. Rdn. 2618). Hierzu gehören auch Zweifel an der Zahlungsfähigkeit, weil anders als bei der Untervermietung dem Vermieter in dieser Konstellation gerade der Eintretende als Hauptmieter allein haftet (vgl. Bub/Treier-Landwehr, a.a.O.; Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 4. Aufl., § 563 Rdn. 65; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 563 Rdn. 69).

So verhält es sich hier.

Denn die Klägerin hatte hier hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Zahlungsfähigkeit beider Beklagter gefährdet erschien. Zum einen ergeben sich diese Anhaltspunkte aus den klägerseits eingeholten SCHUFA-Auskünften, die jeweils eine Mehrzahl negativer Einträge aufwiesen. Zum anderen waren die in den Nutzungsvertrag eingetretenen Beklagten zum Kündigungszeitpunkt bereits in zwei vorangegangenen Monaten mit der Zahlung des monatlichen Nutzungsentgelts in Rückstand geraten - so unstreitig im November 2011 und Mai 2015. In letzterem Fall erfolgte der Ausgleich überdies erst mehr als 2 Monate nach dem gesetzlichen und vertraglichen Fälligkeitszeitpunkt (3. Werktag des Monats Mai 2015). Dass zum Kündigungszeitpunkt keine Mietrückstände mehr bestanden, ist unerheblich. Denn eine gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit reicht grundsätzlich aus. Dies war hier objektiv und aus subjektiver Klägersicht durchaus der Fall.

Hinzu kamen vorliegend aber weitere erhebliche Gesichtspunkte aus denen die Klägerin erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit der Beklagtenpartei herleiten durfte. Denn es ist nicht zu verkennen, dass die Beklagten hier ohne rechtfertigenden Grund oder nachvollziehbaren Anlass die Klägerin pflichtwidrig über einen erheblichen Zeitraum hinweg nicht über den Tod der vormals Nutzungsberechtigten … informierten. Es kann nicht angehen, dass nach § 563 BGB in den Vertrag eingetretene Personen ihren neuen Vermieter über einen Zeitraum von mehr als 10 Monaten nicht über den Tod der bisherigen Mieterin/Nutzungsberechtigten informieren, sondern dies erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich nachholen. Ein derartiges Verhalten ist in nicht hinnehmbarer Weise vertragswidrig und stellt eine (weitere) konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue der Eingetretenen dar.

Nach alledem ist ein wichtiger Grund i.S.v. § 563 Abs. 4 BGB durchaus anzunehmen. Derartige Mieter muss sich ein Vermieter nicht aufdrängen lassen.

2. Zutreffend geht die Klägerin auch davon aus, dass die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB vorliegend zum Zeitpunkt der Kündigungen noch nicht abgelaufen war.

Denn zum Zeitpunkt des Schreibens der Beklagtenseite vom 26.08.2015 bestand noch keine hinreichend sichere Tatsachengrundlage, mithin noch keine positive Kenntnis der Klägerin von den kündigungsrelevanten Umständen. Zwar enthielt das Schreiben der Beklagten zu 1) eine Mitteilung vom Tode der früheren Mieterin und eine Benennung der Namen der derzeit in der Wohnung lebenden Personen. Nähere Angaben oder gar belastbare Nachweise zum Todeszeitpunkt, zur Erbenstellung der eingezogenen Personen und zum konkreten Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten waren dem Schreiben aber nicht zu entnehmen.

Ausreichende Informationen folgten vielmehr erst - auf erneute Aufforderung der Klagepartei - mit Schreiben vom 30.09.2015.

Die Monatsfrist war somit bei Ausspruch der Kündigungen vom 13. bzw. 14.10.2015 eingehalten. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Klägerin gegen ihre Obliegenheiten zur zeitnahen Einholung eigener Informationen verstoßen hätte.

3. Auch das weitere Verhalten der Klägerin gegenüber den Beklagten steht der Wirksamkeit der Kündigung(en) vom 13./14.10.2015 und/oder dem Anspruch auf Räumung und Herausgabe nicht entgegen. Zwar mag auf den ersten Blick widersprüchlich und inkonsequent anmuten, eine Kündigung auszusprechen und dann gleichwohl auf dem Eintritt der Beklagten in die Baugenossenschaft zu bestehen und diesen nach Ausspruch einer Kündigung herbeizuführen.

Die Klägerin brachte hierbei aber weder ausdrücklich noch konkludent zum Ausdruck, dass dann am Nutzungsvertrag (doch noch) festgehalten werden könne und (auch) die Kündigungen vom 13./14.10.2015 „hinfällig“ seien. Denn gegenüber den Beklagten wurde stets nur zum Ausdruck gebracht, dass bei einem Eintritt in die Genossenschaft die Kündigung vom 03.11.2015 als „hinfällig“ erachtet werde. Letztlich ist dieses Verhalten der Klägerin durchaus nachvollziehbar. Denn der Nutzungsvertrag und die Mitgliedschaft in der Genossenschaft stellen unterschiedliche vertragliche Verbindungen dar. Nicht einzusehen ist zudem, warum die Klägerin während der Dauer der Nutzung der Wohnung durch die Beklagten - ob nun auf Basis eines Mietvertrags/Nutzungsvertrags oder eines faktischen Nutzungsverhältnisses - auf die finanziellen Leistungen der Beklagten zugunsten der Genossenschaft hätte verzichten sollen. Das Verhalten der Klägerin kann dieser also auch nach § 242 BGB nicht entgegengehalten werden.

4. Ein Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB besteht hier nicht.

Härtegründe i.S. von § 574 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB liegen nicht vor.

Zwar kann nicht verkannt werden, dass die Beklagten in Anbetracht ihrer wirtschaftlichen Schwierigkeiten - zumal unter Berücksichtigung des Mietmarkts im Großraum München - auf Probleme bei der Suche nach Ersatzwohnraum stoßen werden. Diese allgemeine Befürchtung trägt jedoch nicht die Annahme einer nicht zu rechtfertigenden Härte, zumal die Beklagten keine Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum dargelegt haben und die Beklagten die Unterstützung der Sozialbehörden in Anspruch nehmen können, also nicht auf die Suche nach einer neuen Wohnung auf dem freien Mietmarkt beschränkt sind. Maßgebliche gesundheitliche (Krankheit, Behinderung usw.) oder sonstige gewichtige soziale Aspekte (z.B. berufliche oder schulische Schwierigkeiten) sind nicht ersichtlich. Das Nutzungsverhältnis bestand überdies nur vergleichsweise kurze Zeit.

II.

Die Kostenfolge beruht auf § 91 ZPO.

III.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

Den Beklagten ist jedoch nach § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren.

Dabei ist zugunsten der Beklagten davon auszugehen, dass diesen derzeit keine Mietrückstände anzulasten sind und Maßnahmen zur künftigen Sicherstellung einer pünktlichen Zahlung der Nutzungsentgelte (Einrichtung eines Dauerauftrags) getroffen wurden.

Nicht zu verkennen ist freilich die gerichtsbekannt angespannte Situation auf dem Münchner Mietmarkt, zumal die finanziell in angespannten Verhältnissen lebenden Beklagten bei ihrer Suche nach Ersatzwohnraum auf die Unterstützung durch Sozialbehörden angewiesen sein werden. Auch das fortgeschrittene Alter der Beklagten zu 1) und die Minderjährigkeit des Sohnes der Beklagten zu 2) können aus sozialen Gründen Berücksichtigung finden.

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Amtsgericht München Endurteil, 18. Aug. 2016 - 432 C 9516/16 zitiert 9 §§.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch

(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. (2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in d

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 721 Räumungsfrist

(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.

(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.

(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.

(6) Die sofortige Beschwerde findet statt

1.: gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet;
2.: gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.

(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.