Amtsgericht Mannheim Urteil, 06. Feb. 2008 - 8 C 552/06

bei uns veröffentlicht am06.02.2008

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 320,48 sowie weitere EUR 572,88 jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.09.2007 zu bezahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 15 %, der Beklagte 85 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

 
Die Parteien streiten um die Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung des Klägers sowie um Zahlung erhöhter Vorauszahlungen.
Der Kläger ist nach dem Tode seiner Ehefrau alleiniger Vermieter, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Haus … Straße 11 - 13 in ... Mannheim. Neben der Grundmiete zahlt der Beklagte monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von bisher EUR 102,26.
Mit Datum vom 13.09.2006 übersandte der Kläger dem Beklagten die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.06.2005 bis 31.05.2006 (Nutzungszeitraum 01.11.2005 bis 31.05.2006). Sie schloss mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von EUR 392,96. Mit gleichem Schreiben wurde der Beklagte gebeten, die monatlichen Vorauszahlungen auf EUR 150,00 anzupassen. Wegen des Inhalts der Abrechnung wird auf Bl. 14 d. A. verwiesen.
Die Abrechnung enthielt Heizkosten in Höhe von EUR 585,82. Mit Anwaltsschreiben vom 23.04.2007 (Bl. 16) und 07.05.2007 (Bl. 18) hat der Kläger die Heizkosten auf EUR 513,34 reduziert. Dadurch verringerte sich die Nachzahlungsforderung auf EUR 320,48. Mit letztgenanntem Schreiben wurde der Beklagte aufgefordert, ab Oktober 2006 um EUR 60,58 auf EUR 162,84 erhöhte Vorauszahlungen zu zahlen.
Bei der Ermittlung der Kosten des Heizölverbrauchs wurde eine Mischberechnung anhand zweier Tankfüllungen vorgenommen.
Der Kläger trägt vor,
Der Heizöltank sei am 20.05.2005 für EUR 2.316,66 mit 5.056 Litern befüllt worden. Am 31.05.2006 sei der Tank wiederum befüllt worden und zwar mit 5.526 Litern für EUR 3.269,18. Daraus folge, dass sich noch 2.544 Liter Öl im Tank befunden hätten.
Da sich die Vorauszahlungen als nicht kostendeckend erwiesen hätten, sei der Beklagte zur Zahlung erhöhter Vorauszahlungen von EUR 162,84 aufgefordert worden. Damit schulde der Beklagte für die Zeit von Oktober 2006 bis einschließlich September 2007 insgesamt weitere EUR 726,96.
Der Kläger beantragt,
10 
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger EUR 320,48 sowie weitere EUR 726,96 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
11 
Der Beklagte beantragt,
12 
die Klage abzuweisen.
13 
Er hält die Abrechnung für unrichtig. Der Heizölverbrauch sei nicht nachvollziehbar errechnet.

Entscheidungsgründe

 
14 
Die Klage ist zulässig, sie ist aber nur teilweise begründet.
15 
1. Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung:
16 
Der geltend gemachte Anspruch in Höhe von EUR 320,48 ist begründet. Er ergibt sich aus §§ 556 Abs. 1 und 3, 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung.
17 
Die Heizkostenabrechnung ist unter formellen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden.
18 
Die Abrechnung muss so gefasst sein, dass sie ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können muss. Eine Heizkostenabrechnung ist hinreichend erläutert, wenn in der Kostenaufstellung die Gesamtkosten für Heizung und die Heiznebenkosten aufgeführt sind und in Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizkV z. B. -wie hier- jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt werden und hierzu die Gesamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Wohnung sowie der Gesamtverbrauch und der auf den Mieter entfallende Verbrauch ausgewiesen werden (vgl. BGH WuM 2005, 579). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung gerecht.
19 
Aus der Abrechnung ergibt sich ein Gesamtverbrauch von 5.526 Litern Heizöl. Nach den Erläuterungen des Klägers ergibt sich dieser Verbrauch aus dem Umstand, dass der Tank am 31.05.2006 mit 5.526 Litern betankt worden war. Da der Tank auch am 20.05.2005 gefüllt worden war, kann davon ausgegangen werden, dass in der Heizperiode 5.526 Liter Heizöl verbraucht worden waren. Damit ist der Verbrauch plausibel dargestellt
20 
Die Neuberechnung der Heizkosten trägt den unterschiedlichen Einkaufspreisen Rechnung. Dabei wurde bei den nach § 7 Abs. 1 HeizkV zu verteilenden Kosten des Heizölverbrauchs nicht der bei der Nachfüllung am 31.05.2006 entstandenen höhere Einkaufspreis angesetzt, sondern der am 20.05.2005 gezahlte Preis.
21 
Damit ergeben sich die Heizkosten wie folgt:
22 
Verbrauch
2.532,01 EUR
     
     
     
     
Nebenkosten
774,65 EUR
     
     
     
     
Wartung HKV
163,56 EUR
     
     
     
     
insgesamt
3.470,22 EUR
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
50% Grundkosten  
1.735,11 EUR
 :     392,20 m²
 = 4,42404386
 x     57,03 m²
 = 252,30 EUR
50% Verbrauchsk.
1.735,11 EUR
 : 42839,90 E  
 = 0,04050210
 x 6445,20 E  
 = 261,04 EUR
     
     
     
     
     
     
Summe
     
     
     
     
513,34 EUR
23 
2. Erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen:
24 
Der Anspruch ist in Höhe von EUR 572,88 begründet.
25 
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe vornehmen.
26 
Der Kläger hat in der Abrechnung eine entsprechende Erhöhungserklärung abgegeben. Dass die Erklärung nicht weiter erläutert und in Form einer Bitte gehalten ist, ist unschädlich. Für den verständigen Mieter erschließt sich der sachliche und rechnerische Zusammenhang zwischen der Nachzahlungsforderung und den geltend gemachten erhöhten Vorauszahlungen ohne weiteres.
27 
Die Erhöhungserklärung bezieht sich auf erhöhte Vorauszahlungen von EUR 150,00. Dies bedeutet gegenüber den bisherigen Leistungen von monatlich EUR 102,26 eine monatliche Erhöhung um EUR 47,74. Diese Erhöhung ist angemessen. Auf den Beklagten entfiel im Nutzungszeitraum ein Kostenanteil von EUR 1.036,30. Dies entspricht monatlichen Aufwendungen von EUR 148,04.
28 
Eine weitere Erhöhung der Vorauszahlungen -wie im Schreiben vom 23.04.2007 bzw. 07.05.2007 um EUR 60,58 geltend gemacht- kommt nicht in Betracht. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann nur für die Zukunft geltend gemacht werden. Eine auch teilweise rückwirkende Belastung ist nicht zulässig (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 560 BGB, Rdn. 46)
29 
Aufgrund der Erklärung im Schreiben vom 13.09.2006 schuldet der Beklagte die erhöhten Vorauszahlungen ab Oktober 2006. Die Erhöhungserklärung nach § 560 Abs. 4 BGB wirkt zum nächsten Fälligkeitstermin der Vorauszahlungen. Dies folgt zum einen unmittelbar aus dem Gesetz, denn die Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB enthält keine Frist wie z. B. die Regelung in § 560 Abs. 2 BGB. Zum anderen ist der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung schon mit Vorlage einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Abrechnung auszugleichen (BGH WuM 2006, 200 ff.), so dass das Recht des Mieters, die Abrechnung zu prüfen, die Fälligkeit der erhöhten Vorauszahlungen nicht hinauszuschieben vermag.
30 
Für den Zeitraum von Oktober 2006 bis einschließlich September 2007 ergibt sich damit eine Forderung von EUR 572,88.
31 
3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus 288, 286 BGB.
32 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Gründe

 
14 
Die Klage ist zulässig, sie ist aber nur teilweise begründet.
15 
1. Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung:
16 
Der geltend gemachte Anspruch in Höhe von EUR 320,48 ist begründet. Er ergibt sich aus §§ 556 Abs. 1 und 3, 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung.
17 
Die Heizkostenabrechnung ist unter formellen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden.
18 
Die Abrechnung muss so gefasst sein, dass sie ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können muss. Eine Heizkostenabrechnung ist hinreichend erläutert, wenn in der Kostenaufstellung die Gesamtkosten für Heizung und die Heiznebenkosten aufgeführt sind und in Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizkV z. B. -wie hier- jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt werden und hierzu die Gesamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Wohnung sowie der Gesamtverbrauch und der auf den Mieter entfallende Verbrauch ausgewiesen werden (vgl. BGH WuM 2005, 579). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung gerecht.
19 
Aus der Abrechnung ergibt sich ein Gesamtverbrauch von 5.526 Litern Heizöl. Nach den Erläuterungen des Klägers ergibt sich dieser Verbrauch aus dem Umstand, dass der Tank am 31.05.2006 mit 5.526 Litern betankt worden war. Da der Tank auch am 20.05.2005 gefüllt worden war, kann davon ausgegangen werden, dass in der Heizperiode 5.526 Liter Heizöl verbraucht worden waren. Damit ist der Verbrauch plausibel dargestellt
20 
Die Neuberechnung der Heizkosten trägt den unterschiedlichen Einkaufspreisen Rechnung. Dabei wurde bei den nach § 7 Abs. 1 HeizkV zu verteilenden Kosten des Heizölverbrauchs nicht der bei der Nachfüllung am 31.05.2006 entstandenen höhere Einkaufspreis angesetzt, sondern der am 20.05.2005 gezahlte Preis.
21 
Damit ergeben sich die Heizkosten wie folgt:
22 
Verbrauch
2.532,01 EUR
     
     
     
     
Nebenkosten
774,65 EUR
     
     
     
     
Wartung HKV
163,56 EUR
     
     
     
     
insgesamt
3.470,22 EUR
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
50% Grundkosten  
1.735,11 EUR
 :     392,20 m²
 = 4,42404386
 x     57,03 m²
 = 252,30 EUR
50% Verbrauchsk.
1.735,11 EUR
 : 42839,90 E  
 = 0,04050210
 x 6445,20 E  
 = 261,04 EUR
     
     
     
     
     
     
Summe
     
     
     
     
513,34 EUR
23 
2. Erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen:
24 
Der Anspruch ist in Höhe von EUR 572,88 begründet.
25 
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe vornehmen.
26 
Der Kläger hat in der Abrechnung eine entsprechende Erhöhungserklärung abgegeben. Dass die Erklärung nicht weiter erläutert und in Form einer Bitte gehalten ist, ist unschädlich. Für den verständigen Mieter erschließt sich der sachliche und rechnerische Zusammenhang zwischen der Nachzahlungsforderung und den geltend gemachten erhöhten Vorauszahlungen ohne weiteres.
27 
Die Erhöhungserklärung bezieht sich auf erhöhte Vorauszahlungen von EUR 150,00. Dies bedeutet gegenüber den bisherigen Leistungen von monatlich EUR 102,26 eine monatliche Erhöhung um EUR 47,74. Diese Erhöhung ist angemessen. Auf den Beklagten entfiel im Nutzungszeitraum ein Kostenanteil von EUR 1.036,30. Dies entspricht monatlichen Aufwendungen von EUR 148,04.
28 
Eine weitere Erhöhung der Vorauszahlungen -wie im Schreiben vom 23.04.2007 bzw. 07.05.2007 um EUR 60,58 geltend gemacht- kommt nicht in Betracht. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann nur für die Zukunft geltend gemacht werden. Eine auch teilweise rückwirkende Belastung ist nicht zulässig (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 560 BGB, Rdn. 46)
29 
Aufgrund der Erklärung im Schreiben vom 13.09.2006 schuldet der Beklagte die erhöhten Vorauszahlungen ab Oktober 2006. Die Erhöhungserklärung nach § 560 Abs. 4 BGB wirkt zum nächsten Fälligkeitstermin der Vorauszahlungen. Dies folgt zum einen unmittelbar aus dem Gesetz, denn die Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB enthält keine Frist wie z. B. die Regelung in § 560 Abs. 2 BGB. Zum anderen ist der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung schon mit Vorlage einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Abrechnung auszugleichen (BGH WuM 2006, 200 ff.), so dass das Recht des Mieters, die Abrechnung zu prüfen, die Fälligkeit der erhöhten Vorauszahlungen nicht hinauszuschieben vermag.
30 
Für den Zeitraum von Oktober 2006 bis einschließlich September 2007 ergibt sich damit eine Forderung von EUR 572,88.
31 
3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus 288, 286 BGB.
32 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht Mannheim Urteil, 06. Feb. 2008 - 8 C 552/06

Urteilsbesprechung schreiben

0 Urteilsbesprechungen zu Amtsgericht Mannheim Urteil, 06. Feb. 2008 - 8 C 552/06

Referenzen - Gesetze

Amtsgericht Mannheim Urteil, 06. Feb. 2008 - 8 C 552/06 zitiert 5 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten


(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebr

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten


(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der

Referenzen

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.