Amtsgericht Hersbruck Endurteil, 23. Feb. 2015 - 7 C 39/14 WEG
nachgehend
Gründe
Amtsgericht Hersbruck
Az.: 7 C 39/14 WEG
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
In dem Rechtsstreit
...
- Kläger -
Prozessbevollmächtigte: ...
gegen
1) ...
- Beklagte -
2) ...
- Beklagter -
Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2: ...
wegen Forderung
erlässt das Amtsgericht Hersbruck durch den Richter am Amtsgericht ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.12.2014 folgendes
Endurteil
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 990,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Kläger und Beklagte zu 1 sind in der Vergangenheit wie Mitglieder einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft ... behandelt worden, tatsächlich aber war und ist der Kläger allein Mitglied der WEG ... hat sich allerdings bis 2013 wie alle anderen Eigentümer der rechtlich verschiedenen Eigentümergemeinschaften ... als deren Mitglied angesehen, die damals alle vom Beklagten zu 2 verwaltet wurden, der jetzt noch der Verwalter der WEG ... ist.
Zu einer einheitlichen Jahresabrechnung und Beschlussfassung durch alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage ... obwohl auf den Flurstücksnummern ... jeweils mit Urkunden des Notars ...
Nach dem rechtskräftigen Endurteil des Amtsgericht Hersbruck
Die Nichtigkeit der von der so nicht existenten WEG ... gemeinsam gefassten Beschlüsse wurde damit begründet, dass bei der Abstimmung ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung die Mitglieder dreier Wohnungseigentümergemeinschaften gemeinsam über die Angelegenheiten jeder der 3 selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften abgestimmt haben, während nach § 23 Abs. 1 WEG die Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung allein der Wohnungseigentümer der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zu entscheiden sind. Aus dem Regelungsgefüge der §§ 23 ff. WEG wurde dabei zutreffend gefolgert, dass unter Wohnungseigentümerversammlung nur Versammlungen mit Wohnungseigentümern zu verstehen sind, die auch rechtlich Mitglieder dieser Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Gemeinsame Versammlungen mehrerer - räumlich-baulich aneinandergrenzender - Wohnungseigentümergemeinschaften sind im Wohnungseigentumsgesetz hingegen gerade nicht geregelt.
Zudem ist der schuldrechtlichen Vereinbarung zur Urkunde des Notars ...
Die aus Sicht des Gerichts sprachlich und auch inhaltlich als missglückt zu bezeichnende Vereinbarung vom
Letztlich konnte diese Frage in dem damaligen Rechtsstreit jedoch dahinstehen, da - wie dargelegt - eine derartige Abrechung jeweils in Wohnungseigentümerversammlungen der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften zu beschließen gewesen wäre. Deswegen konnte auch dahinstehen, ob die zwischen den damaligen Wohnungseigentümern getroffene Regelung vom 26.01.1983 tatsächlich auf alle Rechtsnachfolger im Wege der weiteren schuldrechtlichen Verpflichtung übertragen wurde oder nicht und welche Rechtsfolgen sich hieraus ergeben könnten. Aus der unter Ziffer V zur Dienstbarkeitsbestellung und Reallast vom 26.01.1983 getroffenen Vereinbarung ergab sich jedenfalls, dass eine Eintragung dieser Regelung in das Grundbuch nicht erfolgen sollte und auch nicht erfolgt ist, weswegen sich die Rechtsbindungswirkung im Hinblick auf die Rechtsnachfolger jedenfalls nicht nach § 10 Abs. 2 WEG aus Wohnungseigentumsrecht ergeben konnte.
Ausschlaggebend für das oben zitierte Endurteil war jedoch, dass die damals angefochtenen Beschlüsse in einer Art übergemeinschaftlichen Vollversammlung gefasst worden sind, bei der weder die Stimmberechtigung der einzelnen Wohnungseigentümer nachvollziehbar war noch die Berechtigung des Verwalters zur Einberufung einer derartigen Versammlung, die deshalb jedenfalls nicht als Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes angesehen werden konnte. Der Versammlung fehlte es somit an der Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Beschlüsse an den Bestimmungen des WEG zu messen sind und daran gemessen nicht nur rechtwidrig und anfechtbar erschienen, sondern als nichtig, soweit sie als Beschlüsse im Sinne von § 23 WEG Geltung erlangen sollten.
Der jetzt streitgegenständliche Beschluss vom 12.09.2007
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung vom 990 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit
Die Beklagten beantragen Klageabweisung.
Sie bestreiten ihre Passivlegitimation, sehen im Ergebnis das Fortbestehen einer Bindung des Klägers an die tatsächlichen Auswirkungen der seinerzeitigen Beschlüsse, bestreiten eine Bereicherung der Beklagten zu 1 und eine schadensersatzrechtlich relevante Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 und halten allenfallsige Ansprüche des Klägers gegen die Beklagten für verwirkt.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen und die Sitzungsniederschrift vom
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zwar zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.
Zwar liegt für den damaligen Zeitraum zu der streitgegenständlichen Sonderumlage aus den oben dargelegeten Gründen bezüglich der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften mangels getrennter Beschlussfassung durch die 3 selbstständigen Eigentümergemeinschaften kein wirksamer Beschluss im Sinne von § 23 WEG auch nur einer der 3 Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Allerdings bestand über Jahrzehnte faktisch und rechtlich auch eine Gemeinschaft im Sinne von § 741 BGB, an der die drei Eigentümergemeinschaften beteiligt waren. Diese ist erst nach der oben angeführten Entscheidung des Amtsgerichts Hersbruck beendet worden.
Gemäß § 742 BGB stand mangels anderweitiger Vereinbarung jeder der 3 beteiligten selbstständigen Eigentümergemeinschaften ein gleicher Anteil daran zu. Gemäß § 745 BGB konnte insoweit durch Stimmenmehrheit über Angelegenheiten der Gemeinschaft entschieden werden, wobei jede der drei Eigentümergemeinschaften die Lasten und Kosten nach § 748 BGB bis zur Aufhebung nach §§ 749, 752 f. BGB nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen hatte.
Somit scheidet ein Zahlungsanspruch eines einzelnen Eigentümers wie des Klägers gegen die fremde Wohnungseigentümergemeinschaft wegen ungerechtfertigter Bereicherung aus. In Betracht kommen allenfalls Ansprüche zwischen den 3 Wohnungseigentümergemeinschaften im Zusammenhang mit der Beendigung der Gemeinschaft dieser 3 Wohnungseigentümergemeinschaften nach §§ 749, 752 f. BGB.
Auch wäre es Sache der Eigentümer jeder der drei Eigentümergemeinschaften gewesen, innerhalb ihrer Eigentümergemeinschaft darauf hinzuwirken, die seinerzeit praktizierte Gemeinschaft der 3 Eigentümergemeinschaften aufzuheben und zu beenden und die dazu notwendigen Beschlüsse in der jeweils eigenen Eigentümergemeinschaft wirksam zu fassen, wenn und sobald sie dieses gemeinschaftliche Handeln nicht mehr fortsetzen hätten wollen.
Dass dies seitens einer der 3 beteiligten Eigentümergemeinschaften damals nicht geschehen ist, kann auch nicht dem Beklagten zu 2 als Verwalter im Sinne einer Verletzung seiner vertraglichen Verpflichtungen angelastet werden, nachdem weder ersichtlich noch dargetan ist, dass je zuvor ein Beteiligter Anstoß an der damaligen Praxis genommen und deren Beendigung gefordert hat. Somit fehlen insoweit auch Beschlüsse der dafür zuständigen 3 selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem
Landgericht Nürnberg-Fürth
Fürther Straße 110
90429 Nürnberg
einzulegen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.
Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.
Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem
Amtsgericht Hersbruck
Schloßplatz 1
91217 Hersbruck
einzulegen. Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.
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Referenzen - Gesetze
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Steht ein Recht mehreren gemeinschaftlich zu, so finden, sofern sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt, die Vorschriften der §§ 742 bis 758 Anwendung (Gemeinschaft nach Bruchteilen).
Im Zweifel ist anzunehmen, dass den Teilhabern gleiche Anteile zustehen.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.