Amtsgericht Bonn Urteil, 28. Jan. 2015 - 203 C 339/14
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Haus in der I-Allee ##, ##### C, bestehend aus einer Parterre-Wohnung und einer Wohnung im Dachgeschoss, insgesamt 5 Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC, Bad, Terrasse und Garten, Kellerraum, Waschraum und Trockenraum, sowie zwei Kfz-Stellplätze auf der Zuwegung zum Haus zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2015 bewilligt.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 EURO abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
1
Tatbestand:
2Die Kläger sind die gemeinschaftlichen Eigentümer des Hauses in der I-Allee ## in C. Die Beklagten zu 1) und 2) mieteten im Januar 2009 die Parterre-Wohnung des vorgenannten Hauses an. Mit Mietvertrag vom 14.07.2012 mieteten die Beklagten zu 1) und 2) auch das Obergeschoss und somit das komplette Haus an. Der monatliche Mietzins betrug 750,00 € netto zuzüglich 125,00 € an Nebenkosten-Vorauszahlungen. Der Mietzins soll laut Mietvertrag am dritten Werktag eines jeden Monats bei den Klägern eingehen (vgl. § 3 Nr. 2 des Mietvertrages).
3Im Jahr 2013 vermieteten die Beklagten die Obergeschosswohnung an die Zeugin H unter, ohne hierfür die vorherige Zustimmung der Kläger einzuholen. Die Kläger erklärten den Beklagten, der Untervermietung werde unter der Bedingung zugestimmt, dass eine bereits zugesagte weitere Mietkaution für das Obergeschoss in Höhe von 1.050,00 € nun umgehend entrichtet werde. Hierzu kam es jedoch nicht.
4Darüber hinaus kam es im Jahr 2013 mehrfach zu unpünktlichen Mietzahlungen Die Beklagten selbst halten sich im Laufe des Jahres vielfach in Georgien auf. Im Jahr 2013 zog der Cousin der Beklagten zu 1), der Beklagte zu 4), auf Dauer in die Parterre-Wohnung ein.
5Im November 2013 mahnten die Kläger die Zahlung des noch ausstehenden Kautionsbetrages in Höhe von 1.050,00 € an. Sie beanstandeten zudem die regelmäßig verspätet eingehenden Mietzinszahlungen. Sie erklärten darüber hinaus, mit der dauerhaften Anwesenheit des Beklagten zu 4) bestehe kein Einverständnis.
6Im Dezember 2013 wurde der Mietzins erst am 12.12.2013 auf das Konto der Kläger eingezahlt. Der Mietzins für Januar 2014 ging am 07.01.2014, die Mietzinszahlung für Februar 2014 nicht vor dem 09.02.2014 auf dem Konto der Kläger ein. Mit Schreiben vom 09.02.2014 mahnten die Kläger die Beklagten im Hinblick auf die Kaution und auf die unpünktlichen Mietzahlungen ab (vgl. Blatt 19 d.A.).
7Mittlerweile lebt auch die Beklagte zu 3), die Frau des Beklagten zu 4), in der Parterre-Wohnung. Sie ist im achten Monat schwanger.
8Mit Schreiben vom 29.05.2014 erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 31.08.2014 wegen unerlaubter Untervermietung. Unter dem 17.06.2014 widersprach der Beklagte zu 4) dieser Kündigung. Der Mietzins Juni 2014 ging am 12.06., der Mietzins für Juli 2014 am 09.07.2014 bei den Klägern ein.
9Mit Anwaltsschriftsatz vom 18.07.2014 (A6, Bl. 23-26 d.A.) kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos und stützten sich dabei auf die unterlassene Kautionszahlung, auf die unerlaubte Untervermietung, auf die unpünktlichen Mietzahlungen sowie auf einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache.
10Die Kläger beantragen,
11die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Haus in der I-Allee ##, ##### C, bestehend aus einer Parterre-Wohnung und einer Wohnung im Dachgeschoss, insgesamt 5 Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC, Bad, Terrasse und Garten, Kellerraum, Waschraum und Trockenraum, sowie zwei Kfz-Stellplätze auf der Zuwegung zum Haus zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.
12Die Beklagten beantragen,
13die Klage abzuweisen.
14Sie behaupten, mit den Klägern sei abgesprochen worden, dass sich der Beklagte zu 4) in der Parterre-Wohnung aufhalten könne. Dieser wolle in den Mietvertrag eintreten. Der Untermietung mit der Zeugin H hätten die Kläger zugestimmt. Mietzahlungen seien in der Vergangenheit gelegentlich verspätet erfolgt. Seit der Abmahnung der Kläger, spätestens aber seit Juli 2014, sei die Mietzahlung pünktlich erfolgt.
15Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Sitzungsprotokoll vom 14.01.2015 (Bl.91 d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
16Entscheidungsgründe:
17Die zulässige Klage ist begründet.
18Der Anspruch der Kläger folgt gegen die Beklagten zu 1) und 2) aus § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagten zu 3) und 4) aus § 985 BGB.
19Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Objekt I-Allee ## ist durch die Kündigung der Kläger vom 18.07.2014 beendet worden, § 543 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Die Beantwortung der Frage, wann eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die grundsätzlich im Einzelfall anzustellen ist. Hierzu ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass eine fortdauernd unpünktliche Mietzahlung ein Grund zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden kann (vgl. zuletzt BGH NJW 2011, 2201). Dabei sind bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch vor der Abmahnung liegende Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen (vgl. BGH, a.a.O.).
20Im vorliegenden Fall wurden die Mieten bereits im Verlauf des Jahres 2013 unpünktlich bezahlt. Diese Zahlungsweise setzte sich auch im Januar und Februar 2014 fort, obwohl die Beklagten im November 2013 diesbezüglich abgemahnt worden waren, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Auch nach der zweiten Abmahnung vom 09.02.2014 gingen die Mietzinsen für Juni und Juli 2014 verspätet ein. Soweit die Beklagten behaupten, nach der Abmahnung, "spätestens seit Juni 2014" seien die Mietzahlungen pünktlich erfolgt, ist dies im Hinblick auf den konkreten Sachvortrag der Kläger unsubstantiiert. Insoweit wird auf den Hinweis in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
21Trotz zweier Abmahnungen weiterhin unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen die ausgesprochene Kündigung. Soweit hinsichtlich der Zumutbarkeit auch weitere Vertragsverletzungen durch die Beklagten berücksichtigt werden können, so sprechen auch die weiteren vorgetragenen Vorfälle, die möglicherweise für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen, für eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung. So wurde die Wohnung im Obergeschoss untervermietet, ohne die vorherige Zustimmung der Kläger einzuholen. Auch ist eine Mietkaution für das Obergeschoss offenbar nie gezahlt worden.
22Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
23Das Gericht hat gemäß § 721 Abs. 1 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Dies geschieht im Hinblick auf die Schwangerschaft der Beklagten zu 3), die im Februar ihr Kind erwartet. Angesichts der Tatsache, dass die laufenden Mietzahlungen bisher geleistet werden, ist den Klägern unter Abwägung der beiderseitigen Interessen das Abwarten dieser Frist noch zumutbar.
24Streitwert: 9.000,00 €.
25Rechtsbehelfsbelehrung:
26Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
27a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
28b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
29Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
30Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.
31Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
32Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.